Un client m’a posé cette question la semaine dernière. Cela faisait un moment qu’il observait l’Algarve, et il m’a dit les choses clairement : ce marché est à la hausse depuis plus de dix ans, y compris pendant les années où certaines régions d’Europe du Nord étaient en baisse. Jusqu’où cela peut-il continuer ?
C’est la bonne question, et ce mois-ci, elle a reçu une réponse étonnamment précise.
Jusqu’à quand les prix de l’immobilier au Portugal peuvent-ils continuer à augmenter ?
S&P Global Ratings a publié en juillet 2026 sa prévision actualisée pour le marché immobilier européen. Elle situe le Portugal à +10 % pour 2026, le taux le plus élevé des douze marchés européens suivis, contre une moyenne européenne d’environ 4 %. L’Espagne arrive en deuxième position avec 9,1 %. S&P a revu ce chiffre pour le Portugal à la hausse de trois points de pourcentage par rapport à sa prévision publiée en février.
La réponse courte à mon client est donc la suivante : la hausse continue, mais elle ralentit.
| Année | Prévision S&P, Portugal | Moyenne européenne |
|---|---|---|
| 2026 | +10 % | environ 4 % |
| 2027 | +5,5 % | environ 3 % |
| Jusqu’en 2029 | environ 5 % par an | non précisé |
Il ne s’agit pas d’un marché à l’arrêt. C’est un marché qui redescend de chiffres à deux chiffres vers quelque chose de plus proche de la normale, sur environ trois ans. BPI Research arrive à une conclusion similaire par une autre voie, en prévoyant 11,7 % pour 2026 et en décrivant une croissance positive mais qui se modère.
L’intuition de mon client était d’ailleurs juste. Les prix de l’immobilier au Portugal ont augmenté d’environ 180 % entre 2015 et la fin de 2025, l’une des plus fortes hausses de toute l’UE selon Eurostat. Sur la même période, la zone euro dans son ensemble a connu une baisse jusqu’en 2023, et la Finlande affichait encore un recul de 3,1 % sur un an à la fin de 2025. Il observait donc une véritable exception.
Les prix montent, mais les ventes baissent
Voici la partie que la plupart des titres passent sous silence, et c’est celle que je passe le plus de temps à expliquer aux acheteurs.
| Portugal, T1 2026 | Chiffre | Évolution sur un an |
|---|---|---|
| Indice des prix de l’immobilier | – | +17,8 % |
| Logements vendus | 37 745 | -8,7 % |
| Volume des ventes en Algarve | – | -10,7 % |
Les prix ont augmenté de 17,8 % sur un an au premier trimestre 2026, une légère décélération par rapport au trimestre précédent. Les transactions ont évolué en sens inverse : 37 745 logements ont changé de mains, en baisse de 8,7 % sur un an et de 12,4 % sur le trimestre, selon l’INE. L’Algarve a fait pire que la moyenne nationale, avec -10,7 %.
Des prix en hausse sur fond de volumes en baisse, c’est la signature d’un problème d’offre, et non d’une frénésie de la demande. Dans un emballement spéculatif, les deux chiffres progressent ensemble, parce que les gens échangent. Ici, moins de personnes achètent et vendent, et ce sont les rares biens qui se vendent qui fixent le prix.
Le déficit d’offre derrière les chiffres
L’Association portugaise des promoteurs et investisseurs immobiliers a indiqué au Parlement en mars que le Portugal a besoin d’environ 70 000 nouveaux logements par an d’ici 2029. Le pays en construit actuellement environ 20 000. Le déficit accumulé au cours de la dernière décennie s’élève à environ 300 000 logements.
Pire encore, plus de 50 000 logements ont obtenu un permis au cours des trois dernières années sans jamais être construits, parce que l’équation économique ne fonctionnait plus. Chaque année de retard dans l’obtention des permis ajoute environ 500 euros par mètre carré au coût de construction, ce qui représente, pour un appartement modeste de 75 m2, 37 500 euros par an de pure attente. Cette pression sur les coûts de construction explique en grande partie pourquoi le neuf coûte aujourd’hui de 20 % à 35 % de plus que des biens de revente comparables en Algarve.
C’est pourquoi je reste prudent lorsqu’on me dit que les prix vont bientôt baisser. Les prix baissent quand l’offre rattrape la demande. Rien dans ces chiffres ne suggère que l’offre soit sur le point de rattraper quoi que ce soit.
Ce que la Banco de Portugal vient de changer
Je ne vous rendrais pas service si j’en restais là, car il existe un véritable contrepoids, qui entre en vigueur la semaine prochaine.
À partir du 1er août 2026, la Banco de Portugal abaisse de 50 % à 45 % le ratio maximal d’endettement par rapport au revenu applicable aux nouveaux prêts immobiliers. Le régulateur a identifié le logement comme un risque domestique et indique que ce changement vise à réduire le risque financier tant pour les banques que pour les familles. Il devrait réduire les nouveaux crédits immobiliers de 10 à 15 %.
Lisez cela attentivement, car cela joue dans les deux sens. C’est un frein à la demande, et les acheteurs qui financent leur achat le ressentiront. C’est aussi tout le contraire de ce à quoi ressemble une bulle. En 2007, personne ne resserrait quoi que ce soit. Un régulateur qui réduit discrètement le montant que les familles sont autorisées à emprunter, avant que quoi que ce soit ne se brise, c’est le signe d’un marché sous surveillance responsable.
La plupart de mes acheteurs paient comptant ou presque, ce qui change donc peu de choses pour eux directement. Si vous financez votre achat au Portugal, faites valider et tester votre offre de prêt selon le nouveau ratio plutôt que l’ancien.
Ce que cela signifie si vous achetez à Lagos
Voici trois choses que je dirais aujourd’hui à toute personne se situant dans la fourchette de 400 000 à 700 000 euros ici.
- Attendre une correction est un pari, pas un plan. Deux prévisionnistes indépendants annoncent pour le Portugal une hausse à un chiffre élevé ou à deux chiffres cette année. Si vous attendez douze mois pour économiser 5 %, les prévisions indiquent que vous paierez plus, pas moins.
- La baisse des volumes est votre alliée, pas votre ennemie. Moins de transactions signifie moins de concurrence sur le bien précis que vous visez. Cela ne signifie pas que les vendeurs ont capitulé sur le prix, ce sont deux choses différentes.
- Achetez le bien, pas l’indice. Un chiffre national de 17,8 % ne vous dit rien sur le fait qu’une villa précise à Lagos soit correctement valorisée. La moitié des biens que j’examine dans l’Algarve occidental sont encore au prix que le propriétaire espérait obtenir en 2024. C’est là que se joue la véritable négociation.
J’ai approfondi la question du bon moment pour acheter dans Est-ce le bon moment pour acheter en Algarve, ou vaut-il mieux attendre ?, et j’ai examiné l’argument du krach lui-même dans La bulle immobilière en Algarve est-elle sur le point d’éclater ?. Les chiffres ci-dessus constituent la mise à jour 2026 de ces deux articles.
Alors, pour répondre correctement à mon client : la hausse se poursuit en 2026, ralentit en 2027, puis se stabilise autour de 5 % par an ensuite. Aucun prévisionniste sérieux n’annonce de baisse. Ce qu’ils annoncent, c’est que les années faciles sont derrière nous, ce qui est très différent d’une mise en garde.
Questions fréquentes
Le marché immobilier portugais est-il en situation de bulle en 2026 ?
Les données ne confirment pas ce diagnostic. Une bulle est alimentée par le crédit et se traduit par une hausse conjointe des prix et des transactions. Le Portugal connaît l’inverse : les prix ont augmenté de 17,8 % sur un an au premier trimestre 2026, tandis que les ventes ont baissé de 8,7 %, sur fond de déficit structurel d’environ 300 000 logements. La Banco de Portugal durcit par ailleurs les règles de crédit plutôt que de les assouplir.
Les prix de l’immobilier vont-ils baisser au Portugal en 2027 ?
Pas selon les prévisions actuelles. S&P Global Ratings prévoit une hausse des prix portugais de 5,5 % en 2027, contre une moyenne européenne d’environ 3 %, puis d’environ 5 % par an jusqu’en 2029. Il s’agit d’un ralentissement, pas d’un recul.
Pourquoi les ventes immobilières baissent-elles en Algarve alors que les prix augmentent ?
Le volume des transactions en Algarve a chuté de 10,7 % sur un an au premier trimestre 2026, un recul plus marqué que la baisse nationale de 8,7 %. Les causes sont l’accessibilité financière aux niveaux de prix actuels et un manque de biens intéressants à acheter, et non un effondrement de l’intérêt des acheteurs. Moins d’acheteurs sont en concurrence, mais les biens qui se vendent continuent de fixer des prix plus élevés.
La nouvelle règle de crédit de la Banco de Portugal concerne-t-elle les acheteurs étrangers ?
Elle concerne toute personne qui contracte un prêt immobilier au Portugal. À partir du 1er août 2026, le ratio maximal d’endettement par rapport au revenu passe de 50 % à 45 %, ce qui devrait réduire les nouveaux crédits de 10 à 15 %. Les acheteurs payant comptant ne sont pas concernés. Si vous financez votre achat, calculez votre projet sur la base du ratio de 45 %.
Vaut-il mieux attendre une baisse des prix avant d’acheter à Lagos ?
Selon les prévisions actuelles, attendre coûte de l’argent plutôt que d’en économiser. Ce que je conseille aux acheteurs, c’est d’arrêter d’essayer d’anticiper l’indice national et de négocier fermement sur le bien lui-même, car de nombreuses annonces dans l’Algarve occidental sont encore au prix des attentes de 2024.
Prêt à démarrer votre recherche immobilière en Algarve ? Dites-moi ce que vous recherchez et je reviendrai vers vous avec ce qui est réellement disponible dans votre fourchette de prix.
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