Les acheteurs internationaux représentent désormais 28% du marché portugais

Vingt-huit pour cent. C’est la part de tous les achats de logements au Portugal réalisés par des acheteurs internationaux en 2025, selon le rapport de stabilité financière de la Banque du Portugal publié le 27 mai. Ici, dans l’Algarve occidental, le constat est encore plus net : notre région a capté 42,4 pour cent de chaque euro investi par des non-résidents dans le logement portugais l’an dernier.

Ce n’est pas un pic. La part étrangère des achats est stable depuis 2019, entre 25 et 31 pour cent. La demande internationale est structurelle au Portugal, et je travaille avec elle tous les jours à Lagos. Ce sont les chiffres les plus clairs que j’aie vus pour confirmer ce qu’est réellement ce marché : un marché international, mieux servi par ceux qui le traitent comme tel.

L’Algarve prend la plus grosse part de l’argent international

L’INE, l’institut national de statistique du Portugal, détaille où les non-résidents ont acheté en 2025. L’Algarve domine sur les deux mesures, et de loin.

• 29,7 pour cent de toutes les transactions de non-résidents au Portugal ont eu lieu en Algarve, devant le Nord (20 pour cent), le Centre (14,9 pour cent) et le Grand Lisbonne (12,5 pour cent).
• En valeur, l’Algarve a capté 42,4 pour cent du total de l’investissement des non-résidents, soit près du double des 22,2 pour cent du Grand Lisbonne.
• L’Algarve a gagné des parts par rapport à 2024, tandis que Lisbonne enregistrait la baisse la plus marquée, en volume comme en valeur.

Autrement dit : quand l’argent international achète de l’immobilier au Portugal, il vient ici en premier. Le détail régional complet figure dans la couverture des données de l’INE par Idealista.

Les acheteurs internationaux dépensent environ le double de la moyenne locale

La transaction moyenne de 2025 réalisée par un résident fiscal portugais était de 234.120 euros. Les acheteurs établis dans l’UE se situaient en moyenne à 335.640 euros, soit environ 43 pour cent de plus. Les acheteurs hors UE, dont font partie mes clients américains, britanniques, suisses et norvégiens, atteignaient en moyenne 470.277 euros. C’est presque exactement le double de la moyenne des résidents.

Et 470.000 euros dans l’Algarve occidental correspondent précisément à la tranche où se situe l’essentiel de mon travail : une maison de ville rénovée dans le centre de Lagos, un appartement T2 près de Meia Praia, ou le point d’entrée des villas à Praia da Luz et Burgau.

Moins d’acheteurs, des budgets plus élevés

Voici la nuance que la plupart des titres oublient. Le nombre d’achats par des non-résidents a bel et bien reculé de 13,3 pour cent en 2025, troisième baisse annuelle consécutive, en grande partie parce que la voie immobilière du Golden Visa a pris fin en 2023 et que l’ancien régime fiscal NHR a été remplacé par le cadre plus strict de l’IFICI en 2024.

Et pourtant, l’investissement étranger total dans l’immobilier portugais a atteint un record de 3,9 milliards d’euros en 2025, en hausse de 10 pour cent sur un an, selon la Banque du Portugal. Moins d’acheteurs, des budgets plus élevés. Le volume porté par les incitations a disparu, et l’acheteur engagé, motivé par le mode de vie, reste. C’est précisément l’acheteur que l’Algarve occidental attire, et exactement le profil que je rencontre lors des visites, de Lagos à Sagres.

Ce que cela signifie si vous achetez ou vendez ici

Si vous achetez depuis l’étranger : vous n’êtes pas un invité sur ce marché, vous êtes le marché. Près de trois achats sur dix au niveau national impliquent un acheteur étranger, et la concurrence des autres non-résidents s’est allégée trois années de suite. Les biens correctement valorisés à Lagos, Praia da Luz et Burgau partent toujours vite, mais les enchères frénétiques de 2022 et 2023 se sont calmées.

Si vous vendez : votre acheteur le plus probable est international, il paiera presque certainement plus qu’un acheteur local et commencera probablement sa recherche depuis un autre pays. La question pratique, pour tout vendeur de l’Algarve occidental, est simple. Votre agent atteint-il cet acheteur, dans sa langue, par ses canaux ?

Conçu pour une clientèle internationale, pas adapté à elle

Ces données expliquent pourquoi SunnySteve fonctionne comme il fonctionne. Je suis Steve Marqué, agent immobilier licencié à Lagos, dans l’Algarve occidental, spécialisé dans les acheteurs expatriés et internationaux, adossé à eXp Realty, avec 25 ans d’expérience dans l’immobilier. Les clients internationaux ne sont pas une activité annexe. Ils sont l’activité. C’est ce que signifie The Expat’s Agent.

Concrètement, cela ressemble à ceci : des visites et des points d’avancement qui fonctionnent d’un fuseau horaire à l’autre, des documents expliqués dans un anglais clair, un réseau éprouvé d’avocats, de fiscalistes et de spécialistes du change anglophones, et un accompagnement qui se poursuit après la signature de l’acte, car s’installer compte autant que bien acheter.

Être adossé à eXp Realty place plus de 82.000 agents dans 29 pays derrière ce service. Quand un acheteur à Boston, Amsterdam ou Manchester commence à penser à l’Algarve, il y a souvent un collègue eXp sur son marché d’origine qui peut le mettre en relation directe avec moi. Dans un marché où 42 pour cent de l’argent investi est international, ce réseau n’est pas un agrément. C’est l’infrastructure.

Pourquoi les acheteurs continuent de choisir l’Algarve

Encore une chose que les titres ont tendance à manquer. Oui, les prix ont grimpé ici de façon impressionnante. Mais même après ces hausses, l’Algarve reste attractive face aux marchés côtiers comparables en Europe : le haut de gamme y coûte encore une fraction de ce que vous paieriez sur la Côte d’Azur ou dans les enclaves côtières espagnoles et italiennes les plus connues. La comparaison d’Idealista entre le Portugal et d’autres destinations européennes rend l’écart évident. J’ai examiné combien de temps cette montée devrait encore durer dans Prix de l’immobilier au Portugal : jusqu’à quand la hausse peut-elle durer ?.

Et pourtant, le prix ferme rarement la décision. Ce qui motive vraiment mes acheteurs, c’est la qualité de vie et la sécurité. Le Portugal figure régulièrement parmi les pays les plus sûrs du monde, et la vie quotidienne à Lagos, Praia da Luz ou Burgau a un calme difficile à chiffrer. Les gens viennent pour la valeur. Ils restent pour la vie.

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