Vingt-huit pour cent. C’est la part de l’ensemble des achats de logements au Portugal réalisés par des acheteurs internationaux en 2025, selon le Rapport sur la stabilité financière de la Banque du Portugal publié le 27 mai. Ici, dans l’Algarve occidental, le constat est encore plus marqué : notre région a capté 42,4 % de chaque euro investi par des non-résidents dans l’immobilier résidentiel portugais l’an dernier.
Il ne s’agit pas d’un pic ponctuel. La part des acheteurs étrangers est stable depuis 2019, évoluant entre 25 et 31 %. La demande internationale est structurelle au Portugal, et je la côtoie chaque jour à Lagos. Ce sont les chiffres les plus clairs que j’aie vus pour confirmer ce qu’est réellement ce marché : un marché international, qui est mieux servi par ceux qui le traitent comme tel.
L’Algarve capte la plus grande part de l’argent international
L’INE, l’institut national de la statistique du Portugal, détaille les lieux d’achat des acheteurs non résidents en 2025. L’Algarve arrive en tête sur les deux critères, et l’écart est net.
- 29,7 % de l’ensemble des transactions de non-résidents au Portugal ont eu lieu dans l’Algarve, devant le Nord (20 %), le Centre (14,9 %) et le Grand Lisbonne (12,5 %).
- En valeur, l’Algarve a capté 42,4 % de l’investissement total des non-résidents, soit près du double des 22,2 % du Grand Lisbonne.
- L’Algarve a gagné des parts par rapport à 2024, tandis que Lisbonne a enregistré le recul le plus marqué, en volume comme en valeur.
Autrement dit : lorsque l’argent international achète un bien au Portugal, il vient d’abord ici. La ventilation régionale complète figure dans l’article d’Idealista sur les données de l’INE.
Les acheteurs internationaux dépensent environ le double de la moyenne locale
La transaction moyenne en 2025 d’un résident fiscal portugais s’élevait à 234 120 euros. Les acheteurs basés dans l’UE ont dépensé en moyenne 335 640 euros, soit environ 43 % de plus. Les acheteurs hors UE, parmi lesquels mes clients américains, britanniques, suisses et norvégiens, ont dépensé en moyenne 470 277 euros. C’est presque exactement le double de la moyenne des résidents.
Or, 470 000 euros dans l’Algarve occidental correspondent précisément à la fourchette dans laquelle se situe l’essentiel de mon travail : une maison de ville rénovée au centre de Lagos, un appartement de deux chambres près de Meia Praia, ou le ticket d’entrée pour des villas à Praia da Luz et à Burgau.
Moins d’acheteurs, des budgets plus élevés
Voici la nuance que la plupart des gros titres omettent. Le nombre d’achats de non-résidents a en réalité reculé de 13,3 % en 2025, soit la troisième baisse annuelle consécutive, en grande partie parce que la voie immobilière du Golden Visa a pris fin en 2023 et que l’ancien régime fiscal NHR a été remplacé en 2024 par le cadre plus strict de l’IFICI.
Et pourtant, l’investissement étranger total dans l’immobilier portugais a atteint un record de 3,9 milliards d’euros en 2025, en hausse de 10 % sur un an, selon la Banque du Portugal. Moins d’acheteurs, des budgets plus élevés. Le volume dopé par les incitations a disparu, et l’acheteur qui vient pour un véritable projet de vie demeure. C’est précisément l’acheteur qu’attire l’Algarve occidental, et exactement le profil que je rencontre lors des visites, de Lagos à Sagres.
Ce que cela signifie si vous achetez ou vendez ici
Si vous achetez depuis l’étranger : vous n’êtes pas un invité sur ce marché, vous êtes le marché. Près de trois achats sur dix au niveau national impliquent un acheteur étranger, et la concurrence des autres non-résidents s’est réduite trois années de suite. Les biens au juste prix à Lagos, Praia da Luz et Burgau se vendent toujours rapidement, mais la surenchère frénétique de 2022 et 2023 s’est apaisée.
Si vous vendez : votre acheteur le plus probable est international, il paiera presque certainement davantage qu’un acheteur local, et il commence probablement ses recherches depuis un autre pays. La question pratique pour tout vendeur de l’Algarve occidental est simple. Votre agent atteint-il cet acheteur, dans sa langue, par ses canaux ?
Conçu pour les clients internationaux, et non adapté après coup
Ces données expliquent pourquoi SunnySteve fonctionne comme il le fait. Je suis Steve Marqué, agent immobilier agréé à Lagos, dans l’Algarve occidental, spécialisé dans l’accompagnement des expatriés et des acheteurs internationaux, rattaché à eXp Realty, avec 25 ans d’expérience dans l’immobilier. Les clients internationaux ne sont pas un à-côté de mon activité. Ils sont mon activité. C’est ce que signifie The Expat’s Agent.
Concrètement, cela donne : des visites et des suivis adaptés aux décalages horaires, une documentation expliquée en termes clairs, un réseau éprouvé d’avocats, de conseillers fiscaux et de spécialistes des changes anglophones, et un accompagnement qui se poursuit après la signature de l’acte, car s’installer compte autant qu’acheter correctement.
Le rattachement à eXp Realty met à votre service plus de 82 000 agents répartis dans 29 pays. Lorsqu’un acheteur à Boston, à Amsterdam ou à Manchester commence à penser à l’Algarve, il y a souvent un collègue eXp sur son marché d’origine qui peut le mettre directement en relation avec moi. Dans un marché où 42 % de l’argent investi est international, ce réseau n’est pas un luxe. C’est l’infrastructure.
Pourquoi les acheteurs continuent de choisir l’Algarve
Un dernier point que les gros titres ont tendance à omettre. Oui, les prix ont fortement grimpé ici. Mais même après ces hausses, l’Algarve reste attractif par rapport aux marchés côtiers comparables d’Europe : les biens haut de gamme y coûtent encore une fraction de ce que vous paieriez sur la Côte d’Azur ou dans les enclaves côtières espagnoles et italiennes plus connues. La comparaison d’Idealista entre le Portugal et d’autres destinations européennes met cet écart en évidence. J’ai examiné combien de temps cette hausse devrait encore se poursuivre dans Prix de l’immobilier au Portugal : combien de temps la hausse peut-elle durer ?.
Et pourtant, le prix est rarement ce qui emporte la décision. Ce qui motive réellement mes acheteurs, c’est la qualité de vie et la sécurité. Le Portugal figure systématiquement parmi les pays les plus sûrs du monde, et la vie quotidienne à Lagos, à Praia da Luz ou à Burgau a un calme difficile à chiffrer. On vient pour la valeur. On reste pour la vie.
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