Vingt-huit pour cent. C’est la part de tous les achats de logements au Portugal réalisés par des acheteurs internationaux en 2025, selon le rapport sur la stabilité financière de la Banco de Portugal publié le 27 mai. Ici, dans l’Algarve occidental, le constat est encore plus net : notre région a capté 42.4 pour cent de chaque euro investi par les non-résidents dans le logement portugais l’année dernière.
Il ne s’agit pas d’un pic. La part des acheteurs étrangers est stable depuis 2019 et oscille entre 25 et 31 pour cent. La demande internationale est structurelle au Portugal, et je travaille avec elle chaque jour à Lagos. Ce sont les chiffres les plus clairs que j’aie vus pour confirmer ce qu’est réellement ce marché : un marché international, mieux servi par des professionnels qui le traitent comme tel.
L’Algarve capte la plus grande part des capitaux internationaux
L’INE, l’institut national de statistique du Portugal, détaille les régions où les acheteurs non-résidents ont acheté en 2025. L’Algarve arrive en tête sur les deux indicateurs, et l’écart est net.
- 29.7 pour cent de toutes les transactions de non-résidents au Portugal ont eu lieu en Algarve, devant le Nord (20 pour cent), le Centre (14.9 pour cent) et le Grand Lisbonne (12.5 pour cent).
- En valeur, l’Algarve a capté 42.4 pour cent de l’investissement total des non-résidents, soit près du double des 22.2 pour cent du Grand Lisbonne.
- L’Algarve a gagné des parts par rapport à 2024, tandis que Lisbonne a enregistré la baisse la plus marquée, tant en volume qu’en valeur.
Autrement dit : lorsque les capitaux internationaux achètent de l’immobilier au Portugal, ils viennent ici en premier. La ventilation régionale complète figure dans l’article d’Idealista consacré aux données de l’INE.
Les acheteurs internationaux dépensent environ le double de la moyenne locale
En 2025, la transaction moyenne réalisée par un résident fiscal portugais s’élevait à 234,120 euros. Les acheteurs établis dans l’Union européenne affichaient une moyenne de 335,640 euros, soit environ 43 pour cent de plus. Les acheteurs hors Union européenne, parmi lesquels mes clients américains, britanniques, suisses et norvégiens, atteignaient en moyenne 470,277 euros. C’est presque exactement le double de la moyenne des résidents.
Et 470,000 euros, dans l’Algarve occidental, correspond précisément à la tranche où se concentre l’essentiel de mon travail : une maison de ville rénovée dans le centre de Lagos, un appartement de deux chambres près de Meia Praia, ou le ticket d’entrée pour une villa à Praia da Luz et à Burgau.
Moins d’acheteurs, des budgets plus élevés
Voici la nuance que la plupart des titres de presse manquent. Le nombre d’achats par des non-résidents a en réalité reculé de 13.3 pour cent en 2025, soit la troisième baisse annuelle consécutive, en grande partie parce que la voie immobilière du Golden Visa a pris fin en 2023 et que l’ancien régime fiscal NHR a été remplacé par le cadre plus strict de l’IFICI en 2024.
Et pourtant, l’investissement étranger total dans l’immobilier portugais a atteint un record de 3.9 milliards d’euros en 2025, en hausse de 10 pour cent sur un an, selon la Banco de Portugal. Moins d’acheteurs, des budgets plus élevés. Le volume porté par les incitations fiscales a disparu, et il reste l’acheteur convaincu, motivé par le cadre de vie. C’est précisément l’acheteur que l’Algarve occidental attire, et exactement le profil que je rencontre lors des visites, de Lagos à Sagres.
Ce que cela signifie si vous achetez ou vendez ici
Si vous achetez depuis l’étranger : vous n’êtes pas un invité sur ce marché, vous êtes le marché. Près de trois achats sur dix à l’échelle nationale impliquent un acheteur étranger, et la concurrence des autres non-résidents s’est réduite trois années de suite. Les biens correctement évalués à Lagos, à Praia da Luz et à Burgau partent toujours rapidement, mais la surenchère frénétique de 2022 et 2023 s’est apaisée.
Si vous vendez : votre acheteur le plus probable est international, il paiera très certainement plus qu’un acheteur local et il commencera sans doute sa recherche depuis un autre pays. La question pratique pour tout vendeur de l’Algarve occidental est simple. Votre agent atteint-il cet acheteur, dans sa langue, par ses canaux ?
Conçu pour les clients internationaux, et non adapté à eux
Ces données expliquent pourquoi SunnySteve travaille comme il le fait. Je suis Steve Marqué, agent immobilier agréé à Lagos, dans l’Algarve occidental, spécialisé auprès des expatriés et des acheteurs internationaux, sous l’enseigne eXp Realty, avec 25 ans d’expérience dans l’immobilier. Les clients internationaux ne sont pas une activité secondaire de mon métier. Ils sont mon métier. C’est ce que signifie The Expat’s Agent.
Concrètement, cela ressemble à ceci : des visites et des points d’avancement qui fonctionnent d’un fuseau horaire à l’autre, des documents expliqués dans un anglais clair, un réseau éprouvé d’avocats, de fiscalistes et de spécialistes du change anglophones, et un accompagnement qui se poursuit après la signature de l’acte, parce que bien s’installer compte autant que bien acheter.
Travailler sous l’enseigne eXp Realty place plus de 82,000 agents répartis dans 29 pays derrière ce service. Lorsqu’un acheteur à Boston, à Amsterdam ou à Manchester commence à penser à l’Algarve, il y a souvent un confrère eXp sur son marché d’origine qui peut le mettre en relation directe avec moi. Sur un marché où 42 pour cent des capitaux investis sont internationaux, ce réseau n’est pas un simple atout. C’est l’infrastructure.
Pourquoi les acheteurs continuent de choisir l’Algarve
Encore un point que les titres de presse ont tendance à oublier. Oui, les prix ont ici grimpé de façon impressionnante. Mais même après ces hausses, l’Algarve conserve des prix attractifs face aux marchés côtiers comparables en Europe : les biens de premier ordre y coûtent encore une fraction de ce que vous paieriez sur la Côte d’Azur ou dans les enclaves côtières espagnoles et italiennes plus connues. La comparaison réalisée par Idealista entre le Portugal et d’autres destinations européennes met l’écart en évidence. J’ai examiné combien de temps cette hausse devrait encore se poursuivre dans Prix de l’immobilier au Portugal : combien de temps la hausse peut-elle durer ?.
Et pourtant, le prix est rarement ce qui emporte la décision. Ce qui motive vraiment mes acheteurs, c’est la qualité de vie et la sécurité. Le Portugal figure régulièrement parmi les pays les plus sûrs au monde, et la vie quotidienne à Lagos, à Praia da Luz ou à Burgau possède un calme difficile à chiffrer. Les gens viennent pour le rapport qualité-prix. Ils restent pour la vie qu’ils y trouvent.
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