Achtentwintig procent. Dat is het aandeel van alle woningaankopen in Portugal dat in 2025 door internationale kopers werd gedaan, volgens het financieel stabiliteitsrapport van de Bank van Portugal dat op 27 mei verscheen. Hier in de West-Algarve is het verhaal nog sterker: onze regio trok 42,4 procent aan van elke euro die niet-ingezetenen vorig jaar in Portugese woningen investeerden.
Dit is geen uitschieter. Het buitenlandse aandeel in de aankopen is sinds 2019 stabiel en beweegt tussen 25 en 31 procent. Internationale vraag is in Portugal structureel, en ik werk er in Lagos dagelijks mee. Dit zijn de duidelijkste cijfers die ik ooit heb gezien om te bevestigen wat deze markt werkelijk is: een internationale markt, die het best wordt bediend door mensen die haar ook zo behandelen.
De Algarve krijgt het grootste deel van het internationale geld
Het INE, het nationale statistiekbureau van Portugal, laat zien waar niet-ingezetenen in 2025 kochten. De Algarve leidt op beide maatstaven, en niet nipt.
- 29,7 procent van alle transacties door niet-ingezetenen in Portugal vond plaats in de Algarve, vóór het Noorden (20 procent), het Midden (14,9 procent) en Groot-Lissabon (12,5 procent).
- Naar waarde nam de Algarve 42,4 procent van de totale investering door niet-ingezetenen voor haar rekening, bijna het dubbele van de 22,2 procent van Groot-Lissabon.
- De Algarve won aandeel ten opzichte van 2024, terwijl Lissabon zowel in volume als in waarde de scherpste daling noteerde.
Met andere woorden: wanneer internationaal geld vastgoed koopt in Portugal, komt het eerst hierheen. De volledige regionale uitsplitsing staat in de berichtgeving van Idealista over de INE-cijfers.
Internationale kopers geven ruwweg het dubbele van het lokale gemiddelde uit
De gemiddelde transactie in 2025 door een Portugese fiscaal ingezetene bedroeg 234.120 euro. Kopers uit de EU zaten gemiddeld op 335.640 euro, ongeveer 43 procent meer. Kopers van buiten de EU, waaronder mijn Amerikaanse, Britse, Zwitserse en Noorse klanten, kwamen gemiddeld uit op 470.277 euro. Dat is bijna precies het dubbele van het gemiddelde van ingezetenen.
En 470.000 euro in de West-Algarve valt precies in de band waar het grootste deel van mijn werk zich afspeelt: een gerenoveerde rijwoning in het centrum van Lagos, een T2-appartement bij Meia Praia, of het instapniveau voor villa’s in Praia da Luz en Burgau.
Minder kopers, grotere budgetten
Hier zit de nuance die de meeste koppen missen. Het aantal aankopen door niet-ingezetenen daalde in 2025 daadwerkelijk met 13,3 procent, het derde jaar op rij, vooral omdat de vastgoedroute van het Golden Visa in 2023 eindigde en het oude NHR-belastingregime in 2024 werd vervangen door het strengere IFICI-kader.
En toch bereikte de totale buitenlandse investering in Portugees vastgoed in 2025 een record van 3,9 miljard euro, 10 procent meer dan een jaar eerder, volgens de Bank van Portugal. Minder kopers, grotere budgetten. Het volume dat door fiscale prikkels werd gedreven is verdwenen, en de overtuigde leefstijlkoper blijft over. Dat is precies de koper die de West-Algarve aantrekt, en precies het profiel dat ik bij bezichtigingen tegenkom, van Lagos tot Sagres.
Wat dit betekent als u hier koopt of verkoopt
Koopt u vanuit het buitenland: u bent geen gast op deze markt, u bent de markt. Bijna drie op de tien aankopen op nationaal niveau betreffen een buitenlandse koper, en de concurrentie van andere niet-ingezetenen is drie jaar op rij dunner geworden. Goed geprijsde woningen in Lagos, Praia da Luz en Burgau gaan nog steeds snel weg, maar het koortsachtige overbieden van 2022 en 2023 is geluwd.
Verkoopt u: uw meest waarschijnlijke koper is internationaal, betaalt vrijwel zeker meer dan een lokale koper zou doen en begint zijn zoektocht waarschijnlijk vanuit een ander land. De praktische vraag voor elke verkoper in de West-Algarve is eenvoudig. Bereikt uw makelaar die koper, in diens taal, via diens kanalen?
Gebouwd voor internationale klanten, niet aan hen aangepast
Deze cijfers zijn de reden dat SunnySteve werkt zoals het werkt. Ik ben Steve Marqué, erkend makelaar in Lagos, West-Algarve, gespecialiseerd in expats en internationale kopers, aangesloten bij eXp Realty, met 25 jaar ervaring in vastgoed. Internationale klanten zijn geen zijlijn van mijn praktijk. Zij zijn de praktijk. Dat is wat The Expat’s Agent betekent.
In de praktijk ziet dat er zo uit: bezichtigingen en updates die over tijdzones heen werken, documentatie uitgelegd in eenvoudig Engels, een beproefd netwerk van Engelstalige advocaten, belastingadviseurs en valutaspecialisten, en begeleiding die doorgaat nadat de akte is getekend, want aankomen telt net zo zwaar als goed kopen.
Aansluiting bij eXp Realty zet meer dan 82.000 makelaars in 29 landen achter die dienstverlening. Wanneer een koper in Boston, Amsterdam of Manchester over de Algarve begint na te denken, is er vaak een eXp-collega in diens thuismarkt die de verbinding rechtstreeks met mij kan leggen. In een markt waar 42 procent van het geïnvesteerde geld internationaal is, is dat netwerk geen leuke extra. Het is de infrastructuur.
Waarom kopers de Algarve blijven kiezen
Nog iets wat de koppen vaak missen. Ja, de prijzen zijn hier indrukwekkend gestegen. Maar zelfs na die stijgingen blijft de Algarve aantrekkelijk geprijsd naast vergelijkbare kustmarkten in Europa: topaanbod kost hier nog altijd een fractie van wat u aan de Franse Rivièra of in de bekendere Spaanse en Italiaanse kustenclaves zou betalen. De vergelijking van Idealista tussen Portugal en andere Europese bestemmingen maakt het verschil duidelijk. Hoeveel langer die stijging naar verwachting doorgaat, bekeek ik in Huizenprijzen in Portugal: hoe lang kan de stijging nog duren?.
En toch is de prijs zelden wat de beslissing sluit. Wat mijn kopers echt drijft, is de levenskwaliteit en de veiligheid. Portugal staat steevast tussen de veiligste landen ter wereld, en het dagelijks leven in Lagos, Praia da Luz of Burgau heeft een rust die zich moeilijk in een getal laat vatten. Mensen komen voor de waarde. Ze blijven voor het leven.
Klaar om uw zoektocht naar een woning in de Algarve te starten? Vul het kopersformulier in en dan vinden we uw volgende huis.
Doe mee aan de discussie