Achtentwintig procent. Dat is het aandeel van alle woningaankopen in Portugal dat in 2025 door internationale kopers werd gedaan, volgens het Financial Stability Report van de Bank of Portugal, dat op 27 mei verscheen. Hier in het West-Algarve is het verhaal zelfs nog sterker: onze regio nam 42,4 procent van elke euro voor zijn rekening die niet-ingezetenen vorig jaar in Portugees vastgoed investeerden.
Dit is geen uitschieter. Het aandeel van buitenlandse kopers ligt sinds 2019 stabiel en beweegt zich tussen 25 en 31 procent. De internationale vraag is in Portugal structureel, en ik werk er elke dag mee in Lagos. Dit zijn de duidelijkste cijfers die ik tot nu toe heb gezien en ze bevestigen wat deze markt werkelijk is: een internationale markt, die het best wordt bediend door mensen die haar ook zo benaderen.
Het Algarve krijgt het grootste deel van het internationale geld
Het INE, het nationale statistiekbureau van Portugal, laat zien waar niet-ingezeten kopers in 2025 hebben gekocht. Het Algarve staat op beide maatstaven bovenaan, en het verschil is groot.
- 29,7 procent van alle transacties door niet-ingezetenen in Portugal vond plaats in het Algarve, vóór het Noorden (20 procent), het Centrum (14,9 procent) en Groot-Lissabon (12,5 procent).
- Naar waarde nam het Algarve 42,4 procent van de totale investeringen van niet-ingezetenen voor zijn rekening, bijna het dubbele van de 22,2 procent van Groot-Lissabon.
- Het Algarve won marktaandeel ten opzichte van 2024, terwijl Lissabon de sterkste daling liet zien, zowel in aantal als in waarde.
Met andere woorden: wanneer internationaal geld vastgoed in Portugal koopt, komt het eerst hier terecht. De volledige regionale uitsplitsing vindt u in de berichtgeving van Idealista over de INE-gegevens.
Internationale kopers geven ongeveer het dubbele van het lokale gemiddelde uit
De gemiddelde transactie van een Portugees belastingresident bedroeg in 2025 234.120 euro. Kopers uit de EU gaven gemiddeld 335.640 euro uit, circa 43 procent meer. Kopers van buiten de EU, onder wie mijn Amerikaanse, Britse, Zwitserse en Noorse klanten, gaven gemiddeld 470.277 euro uit. Dat is bijna precies het dubbele van het gemiddelde van de inwoners.
En 470.000 euro is in het West-Algarve precies het segment waarin het grootste deel van mijn werk plaatsvindt: een gerenoveerd stadshuis in het centrum van Lagos, een appartement met twee slaapkamers vlak bij Meia Praia, of het instapniveau voor villa’s in Praia da Luz en Burgau.
Minder kopers, grotere budgetten
Hier is de nuance die de meeste krantenkoppen missen. Het aantal aankopen door niet-ingezetenen daalde in 2025 met 13,3 procent, de derde jaarlijkse daling op rij, grotendeels doordat de vastgoedroute van het Golden Visa in 2023 verdween en het oude NHR-belastingregime in 2024 werd vervangen door het strengere IFICI-kader.
Toch bereikten de totale buitenlandse investeringen in Portugees vastgoed in 2025 een record van 3,9 miljard euro, 10 procent meer dan een jaar eerder, aldus de Bank of Portugal. Minder kopers, grotere budgetten. Het door subsidies en voordelen gedreven volume is verdwenen en de kopers die echt voor de levensstijl kiezen zijn gebleven. Dat is precies de koper die het West-Algarve aantrekt, en precies het profiel dat ik tegenkom bij bezichtigingen van Lagos tot Sagres.
Wat dit betekent als u hier koopt of verkoopt
Als u vanuit het buitenland koopt: u bent geen gast op deze markt, u bent de markt. Bijna drie op de tien aankopen in het land betreft een buitenlandse koper, en de concurrentie van andere niet-ingezetenen is drie jaar achtereen afgenomen. Goed geprijsde woningen in Lagos, Praia da Luz en Burgau gaan nog steeds snel, maar het koortsachtige bieden van 2022 en 2023 is bekoeld.
Als u verkoopt: uw meest waarschijnlijke koper is internationaal, betaalt vrijwel zeker meer dan een lokale koper zou doen, en begint zijn zoektocht waarschijnlijk vanuit een ander land. De praktische vraag voor elke verkoper in het West-Algarve is eenvoudig. Bereikt uw makelaar die koper, in zijn eigen taal en via zijn eigen kanalen?
Gebouwd voor internationale klanten, niet voor hen aangepast
Deze gegevens zijn de reden dat SunnySteve werkt zoals het werkt. Ik ben Steve Marqué, een erkend vastgoedmakelaar in Lagos, West-Algarve, gespecialiseerd in expats en internationale kopers, aangesloten bij eXp Realty, met 25 jaar ervaring in vastgoed. Internationale klanten zijn geen bijzaak van mijn praktijk. Zij zijn de praktijk. Dat is wat The Expat’s Agent betekent.
In de praktijk ziet dat er zo uit: bezichtigingen en updates die werken over tijdzones heen, documentatie die in duidelijke taal wordt uitgelegd, een beproefd netwerk van Engelssprekende advocaten, belastingadviseurs en valutaspecialisten, en ondersteuning die doorloopt nadat de akte is gepasseerd, omdat zich thuis voelen net zo belangrijk is als goed kopen.
Doordat ik ben aangesloten bij eXp Realty staan er meer dan 82.000 makelaars in 29 landen achter die dienstverlening. Wanneer een koper in Boston, Amsterdam of Manchester aan het Algarve begint te denken, is er vaak een eXp-collega in diens thuismarkt die hem rechtstreeks met mij in contact kan brengen. In een markt waarin 42 procent van het geïnvesteerde geld internationaal is, is dat netwerk geen luxe. Het is de infrastructuur.
Waarom kopers blijven kiezen voor het Algarve
Nog een ding dat de krantenkoppen meestal missen. Ja, de prijzen hier zijn flink gestegen. Maar zelfs na die stijgingen blijft het Algarve aantrekkelijk geprijsd ten opzichte van vergelijkbare kustmarkten in Europa: topwoningen kosten hier nog steeds een fractie van wat u zou betalen aan de Franse Rivièra of in de bekendere Spaanse en Italiaanse kustplaatsen. De vergelijking van Idealista tussen Portugal en andere Europese bestemmingen maakt het verschil duidelijk. Hoe lang die stijging naar verwachting nog doorgaat, heb ik onderzocht in Portugal House Prices: How Long Can the Rise Last?.
En toch is de prijs zelden wat de beslissing doet vallen. Wat mijn kopers echt drijft, is de kwaliteit van leven en de veiligheid. Portugal behoort consequent tot de veiligste landen ter wereld, en het dagelijks leven in Lagos, Praia da Luz of Burgau kent een rust die moeilijk in cijfers uit te drukken is. Mensen komen voor de waarde. Ze blijven voor het leven.
Klaar om uw zoektocht naar vastgoed in het Algarve te beginnen? Vul het Buyer Typeform in en laten we uw volgende woning vinden.
