Achtundzwanzig Prozent. So hoch war 2025 der Anteil aller Wohnungskäufe in Portugal, die auf internationale Käufer entfielen, laut dem Finanzstabilitätsbericht der Bank of Portugal, der am 27. Mai veröffentlicht wurde. Hier im Westalgarve ist das Bild sogar noch deutlicher: Unsere Region vereinte im vergangenen Jahr 42,4 Prozent jedes Euro auf sich, den Nichtansässige in portugiesische Wohnimmobilien investiert haben.
Das ist kein kurzfristiger Ausschlag. Der Anteil ausländischer Käufer bewegt sich seit 2019 stabil zwischen 25 und 31 Prozent. Die internationale Nachfrage ist in Portugal strukturell, und ich habe jeden Tag in Lagos mit ihr zu tun. Dies sind die klarsten Zahlen, die ich bisher gesehen habe, und sie bestätigen, was dieser Markt wirklich ist: ein internationaler Markt, der am besten von Menschen betreut wird, die ihn auch so behandeln.
Der Algarve erhält das größte Stück vom internationalen Kapital
Das INE, das nationale Statistikinstitut Portugals, schlüsselt auf, wo Käufer ohne Wohnsitz in Portugal 2025 erworben haben. Der Algarve führt bei beiden Kennzahlen, und zwar mit deutlichem Abstand.
- 29,7 Prozent aller Transaktionen von Nichtansässigen in Portugal fanden im Algarve statt, vor dem Norden (20 Prozent), dem Zentrum (14,9 Prozent) und dem Großraum Lissabon (12,5 Prozent).
- Nach Wert entfielen auf den Algarve 42,4 Prozent der gesamten Investitionen von Nichtansässigen, fast doppelt so viel wie auf den Großraum Lissabon mit 22,2 Prozent.
- Der Algarve gewann gegenüber 2024 Anteile hinzu, während Lissabon sowohl beim Volumen als auch beim Wert den stärksten Rückgang verzeichnete.
Mit anderen Worten: Wenn internationales Geld in Portugal Immobilien kauft, kommt es zuerst hierher. Die vollständige regionale Aufschlüsselung finden Sie in der Berichterstattung von Idealista zu den INE-Daten.
Internationale Käufer geben etwa doppelt so viel aus wie der lokale Durchschnitt
Der durchschnittliche Kaufpreis einer in Portugal steuerlich ansässigen Person lag 2025 bei 234.120 Euro. Käufer aus der EU zahlten im Schnitt 335.640 Euro, also etwa 43 Prozent mehr. Käufer von außerhalb der EU, zu denen meine amerikanischen, britischen, Schweizer und norwegischen Kunden zählen, zahlten im Schnitt 470.277 Euro. Das ist fast genau das Doppelte des Durchschnitts der Ansässigen.
Und 470.000 Euro sind im Westalgarve genau die Preisklasse, in der der Großteil meiner Arbeit stattfindet: ein renoviertes Stadthaus im Zentrum von Lagos, eine Zweizimmerwohnung nahe Meia Praia oder der Einstieg in den Markt für Villen in Praia da Luz und Burgau.
Weniger Käufer, größere Budgets
Hier kommt die Nuance, die die meisten Schlagzeilen übersehen. Die Zahl der Immobilienkäufe von Nichtansässigen ist 2025 tatsächlich um 13,3 Prozent gesunken, der dritte Rückgang in Folge, vor allem weil der Weg über die Immobilie beim Golden Visa 2023 endete und das alte NHR-Steuerregime 2024 durch das strengere IFICI-Regelwerk ersetzt wurde.
Und dennoch erreichten die ausländischen Gesamtinvestitionen in portugiesische Immobilien 2025 laut der Bank of Portugal mit 3,9 Milliarden Euro einen Rekordwert, ein Plus von 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Weniger Käufer, größere Budgets. Das anreizgetriebene Volumen ist verschwunden, der überzeugte Lifestyle-Käufer ist geblieben. Genau diesen Käufer zieht der Westalgarve an, und genau dieses Profil treffe ich bei Besichtigungen von Lagos bis Sagres.
Was das für Sie bedeutet, wenn Sie hier kaufen oder verkaufen
Wenn Sie aus dem Ausland kaufen: Sie sind in diesem Markt kein Gast, Sie sind der Markt. Fast drei von zehn Käufen landesweit betreffen einen ausländischen Käufer, und die Konkurrenz durch andere Nichtansässige hat seit drei Jahren in Folge nachgelassen. Gut bepreiste Häuser in Lagos, Praia da Luz und Burgau verkaufen sich weiterhin schnell, doch die hektischen Bieterverfahren von 2022 und 2023 haben sich beruhigt.
Wenn Sie verkaufen: Ihr wahrscheinlichster Käufer ist international, zahlt mit hoher Wahrscheinlichkeit mehr als ein lokaler Käufer und beginnt seine Suche vermutlich in einem anderen Land. Die praktische Frage für jeden Verkäufer im Westalgarve ist einfach: Erreicht Ihr Makler diesen Käufer, in seiner Sprache und über seine Kanäle?
Für internationale Kunden gebaut, nicht nachträglich angepasst
Diese Daten sind der Grund, warum SunnySteve so arbeitet, wie es arbeitet. Ich bin Steve Marqué, lizenzierter Immobilienmakler in Lagos, Westalgarve, spezialisiert auf Expats und internationale Käufer, vermittelt über eXp Realty, mit 25 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche. Internationale Kunden sind für meine Arbeit kein Nebengeschäft. Sie sind meine Arbeit. Das ist es, was The Expat’s Agent bedeutet.
In der Praxis sieht das so aus: Besichtigungen und Updates, die über Zeitzonen hinweg funktionieren, Unterlagen, die in verständlichem Englisch erklärt werden, ein bewährtes Netzwerk englischsprachiger Anwälte, Steuerberater und Währungsspezialisten sowie eine Betreuung, die auch nach der Beurkundung weitergeht, denn das Einleben ist ebenso wichtig wie der gute Kauf.
Durch die Anbindung an eXp Realty stehen mehr als 82.000 Makler in 29 Ländern hinter diesem Service. Wenn ein Käufer in Boston, Amsterdam oder Manchester beginnt, über den Algarve nachzudenken, gibt es oft einen eXp-Kollegen in dessen Heimatmarkt, der den Kontakt direkt zu mir herstellen kann. In einem Markt, in dem 42 Prozent des investierten Geldes international sind, ist dieses Netzwerk kein nettes Extra. Es ist die Infrastruktur.
Warum Käufer sich immer wieder für den Algarve entscheiden
Noch etwas, das die Schlagzeilen gern übersehen. Ja, die Preise sind hier beeindruckend gestiegen. Aber auch nach diesen Steigerungen ist der Algarve im Vergleich zu ähnlichen Küstenmärkten in Europa attraktiv bepreist: Erstklassige Objekte kosten hier immer noch einen Bruchteil dessen, was Sie an der Côte d’Azur oder in den bekannteren spanischen und italienischen Küstenorten bezahlen würden. Der Vergleich von Idealista zwischen Portugal und anderen europäischen Zielen macht den Abstand deutlich. Wie lange dieser Anstieg voraussichtlich noch anhält, habe ich in Portugal House Prices: How Long Can the Rise Last? untersucht.
Und doch ist der Preis selten das, was die Entscheidung besiegelt. Was meine Käufer wirklich antreibt, sind Lebensqualität und Sicherheit. Portugal zählt durchgehend zu den sichersten Ländern der Welt, und der Alltag in Lagos, Praia da Luz oder Burgau hat eine Ruhe, die sich kaum in Zahlen fassen lässt. Man kommt wegen des Preis-Leistungs-Verhältnisses. Man bleibt wegen des Lebens.
Bereit, Ihre Immobiliensuche im Algarve zu beginnen? Füllen Sie das Käufer-Formular aus, und wir finden Ihr nächstes Zuhause.
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