Achtundzwanzig Prozent. Das ist der Anteil aller Immobilienkäufe in Portugal, die 2025 von internationalen Käufern getätigt wurden, laut dem Finanzstabilitätsbericht der Bank von Portugal, veröffentlicht am 27. Mai. Hier in der Westalgarve ist die Geschichte noch deutlicher: Unsere Region zog 42,4 Prozent jedes Euro an, den Nichtansässige im vergangenen Jahr in portugiesische Wohnimmobilien investiert haben.
Das ist kein Ausschlag. Der ausländische Anteil an den Käufen ist seit 2019 stabil und bewegt sich zwischen 25 und 31 Prozent. Internationale Nachfrage ist in Portugal strukturell, und ich arbeite in Lagos täglich damit. Das sind die klarsten Zahlen, die ich je gesehen habe, um zu bestätigen, was dieser Markt tatsächlich ist: ein internationaler Markt, am besten bedient von Menschen, die ihn auch so behandeln.
Die Algarve bekommt das größte Stück des internationalen Geldes
Das INE, Portugals nationales Statistikinstitut, schlüsselt auf, wo Nichtansässige 2025 gekauft haben. Die Algarve führt bei beiden Kennzahlen, und zwar deutlich.
- 29,7 Prozent aller Transaktionen von Nichtansässigen in Portugal fanden an der Algarve statt, vor dem Norden (20 Prozent), der Mitte (14,9 Prozent) und dem Großraum Lissabon (12,5 Prozent).
- Nach Wert entfielen 42,4 Prozent der gesamten Investitionen von Nichtansässigen auf die Algarve, fast das Doppelte der 22,2 Prozent des Großraums Lissabon.
- Die Algarve gewann gegenüber 2024 Anteile, während Lissabon sowohl beim Volumen als auch beim Wert den stärksten Rückgang verzeichnete.
Mit anderen Worten: Wenn internationales Geld Immobilien in Portugal kauft, kommt es zuerst hierher. Die vollständige regionale Aufschlüsselung findet sich in der Auswertung der INE-Daten durch Idealista.
Internationale Käufer geben rund das Doppelte des lokalen Durchschnitts aus
Die durchschnittliche Transaktion eines portugiesischen Steueransässigen lag 2025 bei 234.120 Euro. Käufer mit Sitz in der EU kamen im Schnitt auf 335.640 Euro, rund 43 Prozent mehr. Käufer von außerhalb der EU, zu denen meine amerikanischen, britischen, Schweizer und norwegischen Kunden zählen, lagen im Schnitt bei 470.277 Euro. Das ist fast exakt das Doppelte des Durchschnitts der Ansässigen.
Und 470.000 Euro in der Westalgarve treffen genau die Spanne, in der der Großteil meiner Arbeit stattfindet: ein saniertes Reihenhaus im Zentrum von Lagos, eine T2-Wohnung nahe Meia Praia oder der Einstieg bei Villen in Praia da Luz und Burgau.
Weniger Käufer, größere Budgets
Hier die Nuance, die die meisten Schlagzeilen übersehen. Die Zahl der Käufe durch Nichtansässige fiel 2025 tatsächlich um 13,3 Prozent, das dritte Jahr in Folge, vor allem weil der Immobilienweg des Golden Visa 2023 endete und das alte NHR-Steuerregime 2024 durch den strengeren IFICI-Rahmen ersetzt wurde.
Und dennoch erreichten die gesamten ausländischen Investitionen in portugiesische Immobilien 2025 mit 3,9 Milliarden Euro einen Rekord, ein Plus von 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr, laut der Bank von Portugal. Weniger Käufer, größere Budgets. Das von Anreizen getriebene Volumen ist verschwunden, und der überzeugte Lifestyle-Käufer bleibt. Genau diesen Käufer zieht die Westalgarve an, und genau dieses Profil treffe ich bei Besichtigungen von Lagos bis Sagres.
Was das bedeutet, wenn Sie hier kaufen oder verkaufen
Wenn Sie aus dem Ausland kaufen: Sie sind kein Gast in diesem Markt, Sie sind der Markt. Fast drei von zehn Käufen landesweit betreffen einen ausländischen Käufer, und die Konkurrenz durch andere Nichtansässige ist seit drei Jahren dünner geworden. Gut bepreiste Häuser in Lagos, Praia da Luz und Burgau gehen weiterhin schnell weg, aber das hektische Überbieten von 2022 und 2023 hat nachgelassen.
Wenn Sie verkaufen: Ihr wahrscheinlichster Käufer ist international, zahlt fast sicher mehr als ein lokaler Käufer und startet seine Suche vermutlich aus einem anderen Land. Die praktische Frage für jeden Verkäufer in der Westalgarve ist einfach. Erreicht Ihr Makler diesen Käufer, in seiner Sprache, über seine Kanäle?
Für internationale Kunden gebaut, nicht für sie angepasst
Diese Daten sind der Grund, warum SunnySteve so arbeitet, wie es arbeitet. Ich bin Steve Marqué, lizenzierter Immobilienmakler in Lagos, Westalgarve, spezialisiert auf Expat- und internationale Käufer, mit eXp Realty als Brokerage und 25 Jahren Erfahrung im Immobiliengeschäft. Internationale Kunden sind kein Nebengeschäft meiner Arbeit. Sie sind die Arbeit. Genau das bedeutet The Expat’s Agent.
In der Praxis sieht das so aus: Besichtigungen und Updates, die über Zeitzonen hinweg funktionieren, Unterlagen in klarem Englisch erklärt, ein erprobtes Netz englischsprachiger Anwälte, Steuerberater und Währungsspezialisten, und eine Betreuung, die nach der Beurkundung weitergeht, denn das Ankommen zählt genauso viel wie der gute Kauf.
Mit eXp Realty als Brokerage stehen mehr als 82.000 Makler in 29 Ländern hinter diesem Service. Wenn ein Käufer in Boston, Amsterdam oder Manchester über die Algarve nachzudenken beginnt, gibt es oft einen eXp-Kollegen in seinem Heimatmarkt, der ihn direkt an mich weiterleiten kann. In einem Markt, in dem 42 Prozent des investierten Geldes international sind, ist dieses Netz kein nettes Extra. Es ist die Infrastruktur.
Warum Käufer sich weiter für die Algarve entscheiden
Noch etwas, das die Schlagzeilen gern übersehen. Ja, die Preise hier sind eindrucksvoll gestiegen. Doch selbst nach diesen Anstiegen bleibt die Algarve im Vergleich zu ähnlichen Küstenmärkten in Europa attraktiv bepreist: Spitzenobjekte kosten hier immer noch einen Bruchteil dessen, was Sie an der französischen Riviera oder in den bekannteren spanischen und italienischen Küstenenklaven zahlen würden. Der Vergleich von Idealista zwischen Portugal und anderen europäischen Zielen macht den Abstand deutlich. Wie lange dieser Anstieg voraussichtlich noch anhält, habe ich mir in Immobilienpreise in Portugal: Wie lange hält der Anstieg noch an? angesehen.
Und doch entscheidet der Preis selten. Was meine Käufer wirklich antreibt, sind Lebensqualität und Sicherheit. Portugal gehört konstant zu den sichersten Ländern der Welt, und der Alltag in Lagos, Praia da Luz oder Burgau hat eine Ruhe, die sich schwer in Zahlen fassen lässt. Die Menschen kommen wegen des Werts. Sie bleiben wegen des Lebens.
Bereit, Ihre Immobiliensuche an der Algarve zu starten? Füllen Sie das Käufer-Typeform aus und wir finden Ihr nächstes Zuhause.
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