Das hat mich letzte Woche ein Kunde gefragt. Er beobachtete den Algarve bereits seit einiger Zeit und brachte es auf den Punkt: Dieser Markt steigt seit mehr als zehn Jahren, sogar in den Jahren, in denen Teile Nordeuropas fielen. Wie lange wird das noch so weitergehen?
Das ist die richtige Frage, und diesen Monat erhielt sie eine ungewöhnlich konkrete Antwort.
Wie lange können Portugals Immobilienpreise noch steigen?
S&P Global Ratings veröffentlichte im Juli 2026 seine aktualisierte europäische Immobilienprognose. Sie sieht Portugal bei +10 % für 2026, dem höchsten Wert der zwölf von S&P beobachteten europäischen Märkte, gegenüber einem europäischen Durchschnitt von rund 4 %. Spanien liegt mit 9,1 % an zweiter Stelle. S&P hat diesen Wert für Portugal gegenüber der im Februar veröffentlichten Prognose um drei Prozentpunkte nach oben korrigiert.
Die kurze Antwort an meinen Kunden lautet also: Er hält an, verlangsamt sich aber.
| Jahr | S&P-Prognose, Portugal | Europäischer Durchschnitt |
|---|---|---|
| 2026 | +10 % | rund 4 % |
| 2027 | +5,5 % | rund 3 % |
| Bis 2029 | rund 5 % pro Jahr | nicht angegeben |
Das ist kein Markt, der zum Stillstand kommt. Es ist ein Markt, der über etwa drei Jahre von zweistelligen Werten auf etwas näher am Normalzustand heruntergefahren wird. BPI Research kam von einer anderen Richtung aus zu einem ähnlichen Ergebnis und prognostiziert für 2026 11,7 %, wobei das Wachstum als positiv, aber sich abschwächend beschrieben wird.
Das Gespür meines Kunden war übrigens richtig. Die portugiesischen Immobilienpreise stiegen zwischen 2015 und Ende 2025 um rund 180 %, einer der stärksten Anstiege in der gesamten EU, wie Eurostat angibt. Im selben Zeitraum fiel die Eurozone insgesamt bis 2023, und Finnland lag Ende 2025 im Jahresvergleich noch immer bei minus 3,1 %. Er hat also einen echten Ausreißer im Blick gehabt.
Die Preise steigen, aber die Verkäufe sinken
Das ist der Teil, den die meisten Schlagzeilen auslassen, und genau den erkläre ich Käufern am häufigsten.
| Portugal, 1. Quartal 2026 | Wert | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|
| Hauspreisindex | – | +17,8 % |
| Verkaufte Häuser | 37.745 | -8,7 % |
| Verkaufsvolumen Algarve | – | -10,7 % |
Die Preise stiegen im ersten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 17,8 %, eine leichte Verlangsamung gegenüber dem Vorquartal. Bei den Transaktionen war es umgekehrt: 37.745 Häuser wechselten den Besitzer, ein Rückgang von 8,7 % im Jahresvergleich und von 12,4 % gegenüber dem Vorquartal, laut INE. Der Algarve schnitt mit -10,7 % schlechter ab als der nationale Durchschnitt.
Steigende Preise bei sinkendem Volumen sind das Kennzeichen eines Angebotsproblems, nicht einer Nachfragemanie. Bei einem spekulativen Lauf steigen beide Zahlen gemeinsam, weil gehandelt wird. Hier handeln weniger Menschen, und die wenigen Objekte, die verkauft werden, bestimmen den Preis.
Die Angebotslücke hinter den Zahlen
Der portugiesische Verband der Immobilienentwickler und -investoren teilte dem Parlament im März mit, dass Portugal bis 2029 rund 70.000 neue Wohnungen pro Jahr benötigt. Derzeit werden etwa 20.000 gebaut. Das über das letzte Jahrzehnt aufgelaufene Defizit beläuft sich auf rund 300.000 Wohnungen.
Noch schlimmer: Mehr als 50.000 Wohnungen wurden in den letzten drei Jahren genehmigt, aber nie gebaut, weil sich die Kalkulation nicht mehr rechnete. Jedes Jahr Verzögerung bei der Genehmigung erhöht die Baukosten um rund 500 € pro Quadratmeter, was bei einer bescheidenen Wohnung von 75 m2 reinen Wartekosten von 37.500 € pro Jahr entspricht. Dieser Druck auf die Baukosten ist ein wesentlicher Grund dafür, warum Neubauten im Algarve inzwischen 20 % bis 35 % mehr kosten als vergleichbare Bestandsimmobilien.
Deshalb bin ich vorsichtig, wenn mir jemand sagt, die Preise müssten bald fallen. Preise fallen, wenn das Angebot die Nachfrage einholt. Nichts in diesen Zahlen deutet darauf hin, dass das Angebot dabei ist, irgendetwas einzuholen.
Was die Bank of Portugal gerade geändert hat
Ich würde Ihnen keinen Gefallen tun, wenn ich es dabei belassen würde, denn es gibt ein echtes Gegengewicht, und das tritt bereits nächste Woche in Kraft.
Ab dem 1. August 2026 senkt die Bank of Portugal die maximale Schuldendienstquote (das Verhältnis von Kreditrate zu Einkommen) bei neuen Hypotheken von 50 % auf 45 %. Die Aufsichtsbehörde hat den Wohnimmobilienmarkt als heimisches Risiko eingestuft und erklärt, die Änderung solle das finanzielle Risiko sowohl für Banken als auch für Familien verringern. Es wird erwartet, dass die Neuvergabe von Wohnkrediten dadurch um 10 bis 15 % zurückgeht.
Lesen Sie das genau, denn es wirkt in beide Richtungen. Es ist eine Bremse für die Nachfrage, und finanzierende Käufer werden das spüren. Gleichzeitig ist es das genaue Gegenteil dessen, wie eine Blase aussieht. 2007 hat niemand irgendetwas verschärft. Eine Aufsichtsbehörde, die still und leise den Betrag senkt, den Familien sich leihen dürfen, bevor überhaupt etwas schiefgeht, ist das Kennzeichen eines Marktes, in dem noch Vernunft herrscht.
Die meisten meiner Käufer zahlen bar oder größtenteils bar, für sie ändert sich dadurch direkt wenig. Wenn Sie in Portugal finanzieren, lassen Sie Ihr Angebot auf Basis der neuen statt der alten Quote vereinbaren und stresstesten.
Was das bedeutet, wenn Sie in Lagos kaufen
Drei Dinge würde ich derzeit jedem sagen, der sich hier in der Preisspanne von 400.000 bis 700.000 € bewegt.
- Auf eine Korrektur zu warten ist eine Haltung, kein Plan. Zwei unabhängige Prognosen sehen Portugal dieses Jahr bei einem hohen einstelligen bis zweistelligen Anstieg. Wenn Sie zwölf Monate warten, um 5 % zu sparen, sagt die Prognose voraus, dass Sie mehr zahlen, nicht weniger.
- Sinkendes Volumen ist Ihr Freund, nicht Ihr Feind. Weniger Transaktionen bedeuten weniger Konkurrenz um das konkrete Haus, das Sie möchten. Das heißt nicht, dass Verkäufer beim Preis eingeknickt sind, das sind zwei verschiedene Dinge.
- Kaufen Sie die Immobilie, nicht den Index. Ein landesweiter Wert von 17,8 % sagt Ihnen nichts darüber, ob eine bestimmte Villa in Lagos korrekt bepreist ist. Bei der Hälfte der Objekte, die ich im Westalgarve besichtige, orientiert sich der Preis noch immer daran, was sich der Eigentümer 2024 erhofft hat. Genau dort findet die eigentliche Verhandlung statt.
Der Frage nach dem richtigen Zeitpunkt bin ich ausführlicher in Is Now a Good Time to Buy in the Algarve, or Wait? nachgegangen, und mit dem Crash-Argument selbst habe ich mich in Is the Algarve Real Estate Bubble About to Burst? auseinandergesetzt. Die obigen Zahlen sind das Update für 2026 zu beiden Artikeln.
Um meinem Kunden also eine vollständige Antwort zu geben: Der Anstieg hält 2026 an, verlangsamt sich 2027 und pendelt sich danach bei rund 5 % pro Jahr ein. Niemand Seriöses prognostiziert einen Rückgang. Prognostiziert wird, dass die einfachen Jahre hinter uns liegen, was etwas ganz anderes ist als eine Warnung.
Häufig gestellte Fragen
Befindet sich der portugiesische Immobilienmarkt 2026 in einer Blase?
Die Daten stützen diese Beschreibung nicht. Eine Blase ist kreditgetrieben und zeigt steigende Preise bei gleichzeitig steigenden Transaktionen. In Portugal ist es umgekehrt: Die Preise stiegen im ersten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 17,8 %, während die Verkäufe um 8,7 % zurückgingen, bei einem strukturellen Defizit von rund 300.000 Wohnungen. Zudem verschärft die Bank of Portugal die Kreditvergaberegeln, statt sie zu lockern.
Werden die Immobilienpreise in Portugal 2027 fallen?
Nach den aktuellen Prognosen nicht. S&P Global Ratings erwartet für 2027 einen Anstieg der portugiesischen Preise um 5,5 %, gegenüber einem europäischen Durchschnitt von etwa 3 %, danach bis 2029 rund 5 % pro Jahr. Das ist eine Verlangsamung, kein Rückgang.
Warum sinken die Immobilienverkäufe im Algarve, wenn die Preise steigen?
Das Transaktionsvolumen im Algarve fiel im ersten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 10,7 %, stärker als der landesweite Rückgang von 8,7 %. Die Ursachen liegen in der Erschwinglichkeit bei den aktuellen Preisniveaus und einem Mangel an kaufenswerten Objekten, nicht in einem Einbruch des Interesses. Es konkurrieren weniger Käufer, aber die Objekte, die tatsächlich verkauft werden, setzen weiterhin höhere Preise.
Betrifft die neue Kreditvergaberegel der Bank of Portugal auch ausländische Käufer?
Sie betrifft jeden, der eine portugiesische Hypothek aufnimmt. Ab dem 1. August 2026 sinkt die maximale Schuldendienstquote von 50 % auf 45 %, was die Neuvergabe von Krediten voraussichtlich um 10 bis 15 % verringert. Barkäufer sind davon nicht betroffen. Wenn Sie finanzieren, kalkulieren Sie Ihren Kauf auf Basis der 45-%-Regel.
Ist es besser, mit dem Kauf in Lagos zu warten, bis die Preise fallen?
Nach den aktuellen Prognosen kostet Warten eher Geld, als dass es welches spart. Ich rate Käufern, nicht länger zu versuchen, den nationalen Index zu timen, sondern hart über die einzelne Immobilie zu verhandeln, denn viele Angebote im Westalgarve sind noch immer auf Basis der Erwartungen von 2024 bepreist.
Bereit, Ihre Immobiliensuche im Algarve zu starten? Sagen Sie mir, wonach Sie suchen, und ich melde mich bei Ihnen mit dem, was in Ihrer Preisspanne tatsächlich verfügbar ist.
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