Ein Paar, mit dem ich nächste Woche ohne Weiteres sprechen könnte: Briten, Anfang sechzig, das Geld aus einem verkauften Haus in Surrey, auf der Suche nach Villen um 1 Million Euro in Praia da Luz. Ihre Frage ist die, die mir derzeit fast jeder Käufer stellt: “Steve, ist jetzt ein guter Zeitpunkt, an der Algarve zu kaufen, oder sollten wir warten, bis die Preise sinken?”
Das sage ich ihnen. Wenn Sie in der Westalgarve auf einen Absturz warten, werden Sie vermutlich lange warten und am Ende mehr zahlen. Aber “die Preise werden nicht fallen” ist nicht dasselbe wie “kaufen Sie heute irgendetwas”. Die Frage nach dem Zeitpunkt ist die falsche Frage. Die richtige lautet, ob das konkrete Haus vor Ihnen sein Geld wert ist.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Immobilienkauf an der Algarve, oder sollten Sie warten?
Kurze Antwort: ja, wenn Sie zum Wohnen oder für viele Jahre kaufen, und nein, wenn Sie auf eine Delle spekulieren. Die Preise in Lagos und an der Küste der Westalgarve steigen weiter, das Angebot an guten Häusern ist knapp, und die Hebel, die einen Markt sonst abkühlen, zeigen nicht nach unten. Warten kostet Sie laufende Kosten, Währungsrisiko und die besten Objekte, und belohnt Sie selten mit einem Nachlass.
Was die Algarve-Preise 2026 tatsächlich machen
Lagos lag Anfang 2026 bei rund 4.449 Euro pro Quadratmeter, etwa 8,8% über dem Vorjahr. Der Durchschnitt der gesamten Algarve liegt nahe 3.467 Euro pro Quadratmeter, rund 9% höher. Die Preise klettern also, aber mit etwa halb so hohem Tempo wie im landesweiten Rausch vor zwei Jahren.
Und hier ist der Teil, den Käufer übersehen: Die Transaktionszahlen sind tatsächlich gesunken, um rund 9% im vergangenen Jahr. Weniger Verkäufe, aber steigende Preise. Diese Kombination entsteht nur, wenn das Angebot wirklich knapp ist, und genau das ist hier der Fall. In der Westalgarve wird nicht schnell gebaut, und die verbliebene Nachfrage konzentriert sich auf die Küste. Wie ich in Klügere Käufer, liegengebliebene Angebote beschrieben habe, ist der Markt bei überteuerten Häusern abgekühlt, ohne bei den guten nachzugeben.
Die Zwölfmonatsprognose für die Algarve reicht von unverändert bis etwa plus 6%, mit erstklassigen Küstenobjekten am oberen Ende. Niemand mit Rang prognostiziert einen Rückgang.
Warum das Warten auf sinkende Preise hier selten aufgeht
Ich verstehe den Reflex. Sie verfolgen die Nachrichten, lesen “Markt kühlt ab” und nehmen an, ein Schnäppchen sei im Anmarsch. Aber eine landesweite Abkühlungsschlagzeile und die Wirklichkeit vor Ort in Lagos sind zweierlei.
Für einen echten Preisrückgang braucht es entweder eine Schwemme neuen Angebots oder einen Einbruch der Nachfrage. Die Westalgarve hat weder das eine noch das andere. Die Genehmigungsverfahren sind langsam, die Küste ist endlich, und jedes Jahr kommt eine neue Welle von Käufern aus dem Vereinigten Königreich, Irland, den Niederlanden, Deutschland und zunehmend den USA mit derselben Ortsliste an. Wenn in Luz oder Burgau eine fair bepreiste Villa auf den Markt kommt, ist sie in Wochen weg, nicht in Monaten.
Wer also 12 Monate wartet, stellt meist fest, dass dasselbe Haus mehr kostet, die Auswahl dünner ist und sich der Euro in der Zwischenzeit gegen ihn bewegt hat.
Jetzt kaufen gegen 12 Monate warten
| Faktor | Jetzt kaufen | 12 Monate warten |
|---|---|---|
| Preisentwicklung | Lagos rund 8,8% über Vorjahr; Prognose unverändert bis +6% | Sie zahlen wahrscheinlich gleich viel oder mehr, nicht weniger |
| Auswahl an Häusern | Größte Auswahl unter den aktuellen Angeboten | Weniger gute Häuser, mehr Konkurrenz darum |
| Finanzierung (Nichtansässige) | Jetzt bei ~3,5% bis 4,5% festschreiben, 60% bis 70% Beleihung | Zinsentwicklung offen; kann steigen oder fallen |
| IMT (Nichtansässige) | Heute bekannter Pauschalsatz von 7,5% | Jeder künftigen Steueränderung ausgesetzt |
| Währung | Sichern Sie Ihr Budget zum heutigen Kurs von GBP oder USD zum Euro | 12 Monate Wechselkursschwankungen ausgesetzt |
Wer wirklich warten sollte
Ich tue nicht so, als laute die Antwort für jeden “kaufen”. Warten Sie, wenn Sie die Orte auf Ihrer Liste noch nicht persönlich besucht haben, denn den falschen Ort zu wählen ist ein weit teurerer Fehler, als für den richtigen 3% zu viel zu zahlen. Warten Sie, wenn Ihre Finanzen nicht geordnet sind, wenn das Eurobudget nur bei einem perfekten Wechselkurs aufgeht, oder wenn Sie sich so weit strecken, dass eine Reparaturrechnung wehtäte. Wenn Sie erwägen, zuerst zu mieten, vergleiche ich beides direkt in mieten oder kaufen in Lagos, Portugal, im Jahr 2026.
Und bleiben Sie beim konkreten Haus geduldig, selbst in einem steigenden Markt. Ein knappes Angebot ist kein Grund, für einen Kompromiss zu viel zu zahlen. Ein enger Markt belohnt den Käufer, der beim richtigen Haus schnell handeln kann, nicht den, der aus Panik ins falsche stolpert.
Was ich an der Stelle des Paares aus Surrey täte
Bringen Sie zuerst Geld und Finanzierung in Ordnung, damit Sie handlungsfähig sind. Verbringen Sie echte Zeit in zwei oder drei Orten, bevor Sie sich in ein Inserat verlieben. Kaufen Sie dann das richtige Haus, wenn es auftaucht, und hören Sie auf, einen Markt überlisten zu wollen, der in den letzten zehn Jahren jeden Käufer geschlagen hat, der es mit dem Timing versuchte. Wer vor fünf Jahren in der Westalgarve gekauft hat und fürchtete, “zu spät” zu sein, sitzt heute auf Häusern, die erheblich mehr wert sind.
Häufig gestellte Fragen
Werden die Immobilienpreise an der Algarve 2026 fallen?
Es gibt kein klares Anzeichen für einen Rückgang. Die Zwölfmonatsprognose für die Algarve reicht von unverändert bis etwa plus 6%, wobei erstklassige Küstenlagen wie Lagos am oberen Ende liegen. Die Preise steigen langsamer als 2022 bis 2023, aber nachlassendes Wachstum ist nicht dasselbe wie ein Rückgang.
Wie viel Eigenkapital brauche ich als Nichtansässiger für einen Kauf an der Algarve?
Rechnen Sie mit 30% bis 40% des Kaufpreises. Portugiesische Banken finanzieren Nichtansässigen üblicherweise 60% bis 70% des Werts, bei Zinssätzen von derzeit etwa 3,5% bis 4,5%. Zusätzlich sollten Sie IMT, Stempelsteuer und Anwaltskosten einplanen.
Ist Lagos im Vergleich zur übrigen Algarve zu teuer?
Lagos liegt bei rund 4.449 Euro pro Quadratmeter, deutlich über dem regionalen Durchschnitt, doch dieser Aufschlag beruht auf einem tatsächlich knappen Küstenangebot und nicht auf einem Hype. Wenn Lagos das Budget übersteigt, bieten die Ostalgarve und die Orte im Landesinneren mehr Gegenwert.
Sollte ich mit dem Kauf warten, bis die Zinsen sinken?
Den richtigen Zinszeitpunkt zu treffen ist ein Glücksspiel. Kaufen Sie jetzt und die Zinsen fallen später, können Sie umschulden. Warten Sie und die Preise steigen unterdessen, lässt sich das nicht rückgängig machen. Für die meisten Käufer zählen das Haus und der Preis mehr als ein Bruchteil beim Zinssatz. S&P hat der Zeitpunktfrage inzwischen eine Zahl gegeben: Immobilienpreise in Portugal: Wie lange hält der Anstieg noch an?.
Denken Sie über Ihren eigenen Umzug in die Westalgarve nach? Sagen Sie mir, was Sie suchen, und ich sage Ihnen ehrlich, ob jetzt Ihr Moment ist oder ob Warten in Ihrer Situation sinnvoll ist. Buchen Sie ein kostenloses 30-minütiges Gespräch mit Steve.
Beteiligen Sie sich an der Diskussion