Eine Zweizimmerwohnung in Lagos kostet bei einem langfristigen Mietvertrag etwa 1.200 bis 2.000 EUR im Monat. Dieselbe Wohnung kostet im Kauf rund 500.000 EUR, dazu kommen etwa 37.500 EUR Erwerbsnebenkosten, bevor Sie die Schlüssel in der Hand halten.
Diese beiden Zahlen sind das ganze Argument. Alles Weitere hängt davon ab, wie lange Sie bleiben möchten und ob sich die Preise in Lagos weiter bewegen. Hier die Rechnung, mit den tatsächlichen Sätzen für 2026 statt mit Faustregeln.
Soll ich 2026 in Lagos, Portugal mieten oder kaufen?
Kaufen, wenn Sie sich beim Westalgarve einigermaßen sicher sind, bar oder nahezu bar zahlen können und voraussichtlich mindestens drei Jahre halten. Mieten, wenn Sie sich bei der Region nicht sicher sind, Ihre Mittel noch nicht bereitstehen, Ihr Aufenthaltsweg ungeklärt ist oder es realistisch ist, dass Sie innerhalb von zwei Jahren wieder wegziehen.
Dass die Antwort eher zum Kauf tendiert, liegt nicht an Optimismus gegenüber dem Markt. Drei Jahre Miete in Lagos sind eine große, nicht erstattbare Summe, die Erwerbsnebenkosten dagegen eine kleinere. Bei den heutigen Preisen liegen diese beiden Beträge so nah beieinander, dass der Kauf selbst bei stagnierenden Immobilienpreisen knapp vorn liegt.
Was ein Kauf in Lagos tatsächlich kostet
Der Kaufpreis ist nicht der Preis. Bei einem Zweitwohnsitz, den ein Nichtansässiger erwirbt, kommt nach den progressiven IMT-Stufen für 2026 Folgendes obendrauf:
| Kaufpreis | IMT | Stempelsteuer 0,8 % | Notar und Eintragung | Anwaltskosten ca. 1 % | Zusätzliche Kosten gesamt |
|---|---|---|---|---|---|
| 400.000 EUR | 19.300 EUR | 3.200 EUR | 1.200 EUR | 4.000 EUR | 27.700 EUR (6,9 %) |
| 500.000 EUR | 27.300 EUR | 4.000 EUR | 1.200 EUR | 5.000 EUR | 37.500 EUR (7,5 %) |
| 600.000 EUR | 35.300 EUR | 4.800 EUR | 1.200 EUR | 6.000 EUR | 47.300 EUR (7,9 %) |
Ein Stichtag ist hier wichtig. Ab dem 1. September 2026 ersetzt ein einheitlicher IMT-Satz von 7,5 % die progressiven Stufen für nicht ansässige Käufer von städtischen Wohnimmobilien. Bei einem Kauf für 500.000 EUR steigt der IMT damit von 27.300 EUR auf 37.500 EUR, und die zusätzlichen Gesamtkosten steigen von rund 7,5 % auf rund 9,5 %. Wenn Sie nicht ansässig sind und bereits einen Vorvertrag unterzeichnet haben, ist das Datum Ihrer Beurkundung 10.000 EUR wert.
Nach dem Abschluss belaufen sich die laufenden Kosten einer Wohnung in Lagos auf etwa 2.500 EUR im Jahr: IMI mit 0,3 % bis 0,45 % des Steuerwerts (der normalerweise deutlich unter dem liegt, was Sie bezahlt haben), Hausgeld bzw. Gemeinschaftskosten und Gebäudeversicherung. Ältere Objekte sowie solche mit Pool oder Aufzug liegen darüber, und der Unterschied zwischen einem Neubau und einer nicht renovierten Bestandsimmobilie kann erheblich sein (den Vergleich der laufenden Kosten habe ich in New Build or Resale in the Algarve: Which Should You Buy? aufgeschlüsselt).
Was Mieten kostet
Die Angebotsmieten für langfristige Mietverhältnisse in Lagos liegen Mitte 2026 bei etwa 850 bis 1.500 EUR im Monat für eine Einzimmerwohnung, bei 1.200 bis 2.000 EUR für eine Zweizimmerwohnung und ab 2.000 EUR für drei Zimmer und mehr. Landesweit erreichte die durchschnittliche Angebotsmiete im Juli 1.350 EUR im Monat, allein gegenüber Juni ein Plus von 3,8 %.
Gehen wir von 1.500 EUR im Monat als realistischem Wert für eine Zweizimmerwohnung in Lagos aus. Drei Jahre ergeben 54.000 EUR, von denen nichts zurückkommt. Hinzu kommen eine Kaution und in den meisten Fällen eine Maklerprovision.
Es gibt noch einen zweiten Kostenfaktor, der im Vertrag nicht auftaucht: das Angebot. Der Bestand an langfristig vermieteten Objekten in Lagos ist knapp, besonders bei möblierten Immobilien mit Standard für Zuzügler, und ein Großteil davon konkurriert im Sommer mit der Ferienvermietung. Einen 12-Monats-Mietvertrag im Juli in Lagos abzuschließen, ist etwas ganz anderes, als es im Februar zu tun. Diese Einschränkung könnte sich lockern, und die Mietrechtsreform, die gerade das Parlament durchläuft, zielt ausdrücklich darauf ab, mehr Immobilien in den langfristigen Markt zu holen, doch eingetreten ist das noch nicht.
Mieten oder kaufen über drei Jahre
Eine Zweizimmerwohnung für 500.000 EUR, Barkauf, drei Jahre gehalten, im Vergleich zur Miete einer gleichwertigen Wohnung für 1.500 EUR im Monat. Die einzige Variable ist, wie sich die Preise in Lagos entwickeln.
| Mieten | Kaufen | |
|---|---|---|
| Kapitaleinsatz am ersten Tag | Kaution plus Maklerprovision | 500.000 EUR plus 37.500 EUR Kosten |
| Ausgaben über drei Jahre | 54.000 EUR Miete | 7.500 EUR für IMI, Gemeinschaftskosten und Versicherung |
| Nach drei Jahren nicht erstattbar | 54.000 EUR | 45.000 EUR |
| Vermögenszuwachs bei 0 % Preissteigerung | Null | Null. Kaufen liegt 9.000 EUR vorn |
| Vermögenszuwachs bei 2 % pro Jahr | Null | 30.600 EUR. Kaufen liegt 39.600 EUR vorn |
| Vermögenszuwachs bei 4 % pro Jahr | Null | 62.400 EUR. Kaufen liegt 71.400 EUR vorn |
| Vermögenszuwachs bei 8 % pro Jahr | Null | 129.900 EUR. Kaufen liegt 138.900 EUR vorn |
| Flexibilität beim Wegzug | Hoch. Nur die Kündigungsfrist | Gering. Ein Verkauf dauert Monate, dazu kommen Maklerprovision und möglicherweise Kapitalertragsteuer |
| Risiko bei fallenden Preisen | Keines | Voll |
Zum Kontext der Spalte mit den Preissteigerungen: Die Angebotspreise in Lagos lagen im März 2026 um 8,8 % über dem Vorjahr, bei rund 4.449 EUR pro Quadratmeter. Die Prognosen für das Gesamtjahr 2026 gehen auseinander: Der Konsens der Kommentatoren liegt bei 2 % bis 4 %, S&P erwartet 10 %. Die Tabelle enthält bewusst eine Zeile mit 0 %, denn niemand weiß es.
Wo die Argumente für den Kauf an ihre Grenzen stoßen
Drei Situationen, in denen zuerst zu mieten die richtige Antwort ist, und das würde ich Ihnen auch ins Gesicht sagen:
- Sie sind nicht sicher, ob es der Westalgarve sein soll. Wenn Sie noch zwischen dem Algarve und Spanien oder zwischen Lagos und Cascais abwägen, ist ein Jahr Miete günstig im Vergleich dazu, im falschen Land zu kaufen. Der Fehler besteht darin, zu mieten, um sich zwischen Lagos und Luz zu entscheiden, denn das lässt sich in zwei Wochen Herumfahren klären.
- Sie ziehen möglicherweise innerhalb von zwei Jahren wieder weg. Ein Verkauf kostet Maklerprovision und für Nichtansässige zusätzlich ein Kapitalertragsteuerrisiko beim Ausstieg. Bei einer Haltedauer von zwei Jahren können Kauf- und Verkaufskosten zusammen alles aufzehren, was der Markt Ihnen gebracht hat.
- Ihre Mittel oder Ihr Aufenthaltsstatus sind noch nicht so weit. Wer kauft, solange ein Visumsweg oder eine Geldüberweisung ungeklärt ist, gerät genau im falschen Moment unter Termindruck. Mieten Sie sechs Monate, bringen Sie die Unterlagen in Ordnung und kaufen Sie dann in Ruhe.
Kein Grund, zuerst zu mieten, ist der Wunsch, “ein Gefühl für die Gegend zu bekommen”. Genau diese Variante der Entscheidung habe ich bereits in Why Testing the Waters in Lagos Is the Most Expensive Advice You’ll Ever Take kritisiert, und die obigen Zahlen zeigen, warum. Ein Jahr, um ein Gefühl für Lagos zu bekommen, kostet 18.000 EUR Miete und bei einem Markt mit 4 % Wachstum weitere 20.000 EUR Preisanstieg bei der Immobilie, die Sie schließlich kaufen.
Bei Finanzierung ändert sich die Rechnung
Alles oben Gesagte geht von einem Barkauf aus, so wie die meisten Geschäfte im Westalgarve ablaufen. Bei einer Hypothek sieht das Bild anders aus.
Nichtansässige finanzieren in der Regel 60 % bis 70 % des Wertes. Bei 65 % für eine Immobilie von 500.000 EUR ergibt das ein Darlehen von 325.000 EUR. Der Zwölfmonats-Euribor liegt bei rund 2,73 %, nach 2,87 % Mitte Juli, und mit einem üblichen Aufschlag landen Sie bei etwa 4 %. Über 25 Jahre sind das rund 1.715 EUR im Monat, gegenüber 1.500 EUR Miete für dieselbe Wohnung.
Ein Käufer mit Finanzierung zahlt also monatlich mehr als ein Mieter, nicht weniger. Ein Teil dieser Rate baut Vermögen auf, doch in den ersten Jahren besteht der Großteil aus Zinsen. Der finanzierte Fall hängt deutlich stärker von der Preissteigerung ab als der Barkauf, und die Zeile mit 0 % in der Tabelle verdient dann einen genaueren Blick.
Meine ehrliche Einschätzung: Für einen Barkäufer mit einem Horizont von mehr als drei Jahren sagen die Zahlen, kaufen, und zwar selbst dann, wenn die Preise in Lagos auf der Stelle treten. Für einen Käufer mit Finanzierung und kurzem Horizont ist Mieten eine durchaus vertretbare Antwort, und wer Ihnen etwas anderes sagt, will Ihnen etwas verkaufen. Ob der Gesamtmarkt noch Luft nach oben hat, ist eine eigene Frage, die ich in Portugal House Prices: How Long Can the Rise Last? behandelt habe.
Sie denken an eine Finanzierung? Der kostenlose Portugal-Hypothekenrechner zeigt Ihnen die Preisspanne, die eine portugiesische Bank voraussichtlich für Sie finanziert, mit monatlicher Rate, Anzahlung und Kaufnebenkosten.
Häufig gestellte Fragen
Soll ich 2026 in Lagos, Portugal mieten oder kaufen?
Kaufen Sie, wenn Sie sich beim Westalgarve sicher sind, bar oder nahezu bar zahlen können und drei Jahre oder länger halten werden. Über drei Jahre kostet die Miete einer Zweizimmerwohnung für 1.500 EUR im Monat 54.000 EUR, die nie zurückkommen, während die nicht erstattbaren Kosten eines Kaufs für 500.000 EUR einschließlich Erwerbsnebenkosten und laufender Kosten bei etwa 45.000 EUR liegen. Mieten Sie stattdessen, wenn Sie möglicherweise innerhalb von zwei Jahren wegziehen, noch zwischen Regionen wählen oder Ihre Mittel und Ihr Aufenthaltsstatus noch nicht bereit sind.
Was kostet der Kauf einer Immobilie für 500.000 EUR in Lagos?
Rund 37.500 EUR zusätzlich zum Preis, etwa 7,5 %. Das sind 27.300 EUR IMT nach den progressiven Stufen 2026 für einen Zweitwohnsitz, 4.000 EUR Stempelsteuer mit 0,8 %, rund 1.200 EUR für Notar und Eintragung und etwa 5.000 EUR Anwaltskosten. Ab dem 1. September 2026 zahlen Nichtansässige stattdessen einen einheitlichen IMT von 7,5 %, wodurch sich die Gesamtkosten auf etwa 9,5 % erhöhen.
Wie hoch ist die Miete in Lagos, Portugal?
Die Angebotsmieten für langfristige Mietverhältnisse liegen Mitte 2026 bei etwa 850 bis 1.500 EUR im Monat für eine Einzimmerwohnung, bei 1.200 bis 2.000 EUR für eine Zweizimmerwohnung und ab 2.000 EUR für drei Zimmer. Das eigentliche Problem ist weniger der Preis als das Angebot: Möblierte langfristige Objekte mit Standard für Zuzügler sind in Lagos knapp und konkurrieren im Sommer mit der Ferienvermietung.
Lohnt es sich, zuerst ein Jahr zu mieten, um den Algarve kennenzulernen?
In der Regel nicht, wenn Sie bereits wissen, dass Sie den Westalgarve möchten. Ein Jahr Miete zu 1.500 EUR im Monat sind 18.000 EUR, und bei einem Markt, der um 4 % pro Jahr steigt, kostet die Immobilie, die Sie schließlich kaufen, weitere 20.000 EUR mehr. Herauszufinden, welche Straßen Ihnen gefallen, dauert zwei Wochen, nicht ein Jahr. Zuerst zu mieten ist sinnvoll, wenn Sie noch zwischen Regionen oder Ländern wählen.
Kann ein Nichtansässiger eine Hypothek für den Kauf in Lagos bekommen?
Ja, in der Regel mit einer Beleihung von 60 % bis 70 %. Bei einer Immobilie für 500.000 EUR und 65 % ergibt das ein Darlehen von 325.000 EUR. Mit einem Zwölfmonats-Euribor von rund 2,73 % plus einem üblichen Aufschlag liegen Sie bei etwa 4 %, also bei rund 1.715 EUR im Monat über 25 Jahre. Das ist mehr als die Miete für dieselbe Wohnung, sodass ein finanzierter Kauf anders als ein Barkauf von der Preisentwicklung abhängt.
Sie fragen sich, auf welcher Seite Sie stehen? Sagen Sie mir, wonach Sie suchen, und ich gebe Ihnen eine offene Antwort darauf, ob ein Kauf jetzt für Ihre Situation sinnvoll ist, einschließlich der Fälle, in denen er es nicht ist.
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