Ein Kunde hat mich das letzte Woche gefragt: “Steve, woher weiß ich, ob der Makler, der mir Häuser zeigt, wirklich weiß, was er tut?” Das ist eine der klügsten Fragen, die ein Käufer in Portugal stellen kann, und die Antwort überrascht fast jeden, der aus dem Ausland hierherkommt.
In Portugal braucht die Person, die Sie bei einer der größten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens berät, dafür keine Lizenz. Keine Prüfung. Keine Qualifikation. Keine verpflichtende Ausbildung. Jemand kann heute beschließen, Immobilienmakler zu werden, und morgen einen Käufer durch einen Kauf über 600.000 Euro begleiten.
Ich möchte hier präzise sein, denn online wird das durcheinandergebracht. Portugal reguliert das Maklerunternehmen. Jedes legal tätige Maklerbüro muss eine AMI-Lizenz besitzen, ausgestellt vom IMPIC, dem öffentlichen Institut, das die Branche beaufsichtigt. Für diese Lizenz braucht das Unternehmen eine qualifizierte Leitung, eine Berufshaftpflichtversicherung und ein einwandfreies Führungszeugnis. Dieser Teil ist real und er zählt.
Doch der einzelne Berater, der Sie tatsächlich trifft, Ihnen Immobilien zeigt und Sie berät, arbeitet unter der AMI-Lizenz des Unternehmens. Persönlich braucht er überhaupt keine Qualifikation. Nach portugiesischem Recht gibt es keine Prüfung und keine erforderliche Zertifizierung, um als Immobilienmakler zu arbeiten. Die AMI-Nummer, die ein Makler Ihnen nennt, ist die Lizenz des Unternehmens, kein persönlicher Nachweis, den er erworben hat.
Warum das fast überall sonst anders ist
Ich bin Belgier. Um in Belgien selbstständiger Immobilienmakler zu werden, brauchen Sie eine anerkannte Qualifikation, legen eine von der Aufsichtsbehörde (dem IPI) festgelegte Berufsprüfung ab und absolvieren ein begleitetes Praktikum, das bis zu drei Jahre dauern kann, bevor Sie eigenständig tätig sein dürfen. Man kann nicht einfach Visitenkarten drucken lassen und loslegen.
Belgien ist kein Sonderfall. In weiten Teilen Europas und Nordamerikas ist die Immobilienvermittlung ein lizenzierter Beruf mit vorgeschriebener Ausbildung, Prüfungen und Fortbildungspflicht. Selbst das Vereinigte Königreich, das ebenfalls keine nationale Maklerlizenz kennt, gibt Käufern mehr Schutz als Portugal: Per Gesetz muss dort jeder Immobilienmakler einer staatlich anerkannten Schlichtungsstelle angehören, an die sich Käufer und Verkäufer wenden können und die Entschädigungen anordnen kann. Portugal kennt keine vergleichbare persönliche Verantwortlichkeit des einzelnen Beraters. Es reguliert das Unternehmen und lässt die Person, die Sie berät, unreguliert. Für einen Käufer, der Hunderttausende Euro ausgibt, oft in einem Land, dessen Sprache und Rechtssystem er nicht kennt, ist das eine erhebliche Lücke.
| Land | Einzelmakler lizenziert? | Typische Voraussetzung für die Tätigkeit |
|---|---|---|
| Portugal | Nein | Das Unternehmen hält eine AMI-Lizenz; der einzelne Berater braucht weder Prüfung noch Qualifikation |
| Belgien | Ja | Anerkannte Qualifikation, IPI-Berufsprüfung und ein Praktikum von bis zu 3 Jahren |
| Vereinigtes Königreich | Keine nationale Lizenz | Keine verpflichtende Qualifikation, aber jeder Makler muss per Gesetz einer Schlichtungsstelle beitreten, die Entschädigungen anordnen kann |
| Vereinigte Staaten | Ja | Bundesstaatliche Lizenzprüfung sowie Ausbildung vor der Lizenzierung und laufende Fortbildung |
Was das bedeutet, wenn Sie ein Unternehmen statt eines Maklers wählen
Hier ist die Falle, in die ich Auswanderer als Käufer tappen sehe. Sie wählen ein bekanntes Maklerunternehmen, nehmen an, die Marke sei eine Qualitätsgarantie, und lassen sich von der Firma zuteilen, wer gerade frei ist.
Das Problem: Wer gerade frei ist, kann ein erfahrener Profi sein, der Hunderte Abschlüsse gemacht hat, oder jemand, der letzten Dienstag angefangen hat. Dasselbe Logo an der Tür, für Sie ein völlig anderes Erlebnis. Die Marke schützt Sie nicht, denn die Marke ist nicht die Person, die beurteilt, ob eine Immobilie fair bepreist ist, ob die Unterlagen sauber sind und ob das Gutachten ein Problem verbirgt. Mein Rat ist daher einfach. Wählen Sie kein Unternehmen. Wählen Sie einen Makler.
Wie Sie einen Immobilienmakler in Portugal prüfen
Da das Gesetz sie nicht für Sie filtert, prüfen Sie sie selbst. Ein paar Fragen bringen schnell Klarheit:
- Wie lange arbeiten Sie schon in der Immobilienbranche, und wie viele Jahre davon konkret hier an der Algarve?
- Wie viele Immobilien haben Sie in den letzten ein bis zwei Jahren persönlich verkauft, und in welcher Preisklasse?
- Haben Sie in Portugal jemals selbst eine Immobilie gekauft oder verkauft?
- Können Sie mir jetzt gleich den gesamten Kaufprozess und die Steuern, die ich zahlen werde, von Anfang bis Ende erklären?
Ein starker Makler beantwortet alle vier Fragen ohne Zögern. Sind die Antworten vage, sagt Ihnen das, was Sie wissen müssen, ganz gleich wie beeindruckend die Firmenbroschüre aussieht.
Wo ich dabei stehe
Ich bin in dieser Sache nicht neutral, und ich sage Ihnen, warum. Ich arbeite seit fünfundzwanzig Jahren in der Immobilienbranche. Vor acht Jahren bin ich nach Portugal gezogen, ich kenne diesen Markt also als Einwohner und nicht als Besucher. Ich habe mehrere Immobilien für mich selbst gekauft und verkauft und Kurzzeitvermietungen betrieben, ich war also auf jeder Seite einer portugiesischen Transaktion. In den letzten zwei Jahren habe ich mehr als fünfunddreißig Immobilien verkauft, die zusammen über zwanzig Millionen Euro Immobilienwert darstellen.
Ich teile das nicht, um zu prahlen, sondern weil es genau die Art von Erfolgsbilanz ist, die das Gesetz hier von keinem Makler verlangt. Sie sollten sie trotzdem erwarten. Wenn die Regulierung die Messlatte nicht setzt, muss der Makler, den Sie wählen, sie aus eigener Kraft überspringen.
Wenn Sie in Lagos oder irgendwo in der Westalgarve kaufen und einen Makler wollen, dessen Erfahrung Sie tatsächlich überprüfen können, lassen Sie uns sprechen. Buchen Sie ein kostenloses 30-minütiges Gespräch und urteilen Sie selbst. Ein kurzes Gespräch kostet Sie nichts und sagt Ihnen mehr als jede Broschüre.
Häufig gestellte Fragen
Brauchen Immobilienmakler in Portugal eine Lizenz?
Nein. In Portugal muss das Maklerunternehmen eine AMI-Lizenz des IMPIC besitzen, aber der einzelne Berater, der unter diesem Unternehmen arbeitet, braucht keine persönliche Lizenz, keine Prüfung und keine Qualifikation. Jeder kann als Makler zu arbeiten beginnen, weshalb die Prüfung der einzelnen Person so wichtig ist.
Was ist eine AMI-Lizenz und hat mein Makler persönlich eine?
Die AMI-Lizenz gehört dem Unternehmen, nicht dem Makler. Sie bestätigt, dass die Firma eine qualifizierte Leitung, eine Berufshaftpflichtversicherung und ein einwandfreies Register hat. Wenn ein Makler eine AMI-Nummer nennt, ist das die Lizenz der Firma; sie sagt Ihnen also, dass das Unternehmen legitim ist, aber nichts über die Erfahrung der Person.
Wie prüfe ich, ob ein Immobilienmakler in Portugal gut ist?
Stellen Sie direkte Fragen: wie viele Jahre die Person in der Immobilienbranche und an der Algarve tätig ist, wie viele Immobilien sie zuletzt und in welcher Preisklasse verkauft hat, und ob sie hier selbst gekauft oder verkauft hat. Ein fähiger Makler beantwortet all das klar. Das Gesetz filtert sie nicht, also müssen Sie es tun.
Soll ich ein Unternehmen oder einen einzelnen Makler wählen?
Wählen Sie den Makler. Bei einem großen Unternehmen kann Ihnen jeder zugeteilt werden, vom erfahrenen Routinier bis zu jemandem, der diese Woche angefangen hat, alles unter derselben Marke. Die Person ist es, die Sie tatsächlich berät, beurteilen Sie also den Menschen und nicht das Logo.
Ist es deswegen riskant, in Portugal eine Immobilie zu kaufen?
Der Kauf in Portugal ist sicher und gut etabliert, aber die fehlende Maklerlizenzierung führt zu stark schwankender Qualität. Der Schutz entsteht dadurch, dass Sie mit einem erfahrenen, überprüfbaren Makler und einem guten unabhängigen Anwalt arbeiten, statt anzunehmen, ein Markenname garantiere Fachwissen.
Weiterlesen
- Buchen Sie ein kostenloses 30-minütiges Gespräch mit Steve.
- Sehen Sie die neuesten Häuser zum Verkauf in Lagos und der Westalgarve.
- Laden Sie den vollständigen Portugal-Käuferleitfaden herunter.
- Schätzen Sie Ihre Kaufnebenkosten in 2 Minuten.
- Kostenlose Portugal-Ratgeber zu Kauf, Verkauf, Steuern und Visa.
Beteiligen Sie sich an der Diskussion