Un client m’a posé cette question la semaine dernière : “Steve, comment puis-je savoir si l’agent qui me fait visiter des maisons sait vraiment ce qu’il fait ?” C’est l’une des questions les plus pertinentes qu’un acheteur puisse poser au Portugal, et la réponse surprend presque tous ceux qui arrivent de l’étranger.
Au Portugal, la personne qui vous conseille sur l’une des plus grandes décisions financières de votre vie n’a besoin d’aucune licence pour le faire. Pas d’examen. Pas de qualification. Aucune formation obligatoire. Quelqu’un peut décider aujourd’hui de devenir agent immobilier et accompagner demain un acheteur dans un achat de 600.000 euros.
Je veux être précis ici, car cela se brouille souvent en ligne. Le Portugal réglemente l’agence. Toute agence immobilière opérant légalement doit détenir une licence AMI délivrée par l’IMPIC, l’institut public qui supervise le secteur. Pour obtenir cette licence, la société doit avoir un dirigeant qualifié, une assurance de responsabilité civile professionnelle et un casier judiciaire vierge. Cette partie est bien réelle et elle compte.
Mais le consultant qui vous rencontre réellement, vous montre des biens et vous conseille exerce sous la licence AMI de l’agence. À titre personnel, il n’a besoin d’aucune qualification. Il n’existe ni examen à passer ni certification exigée pour travailler comme agent immobilier au regard du droit portugais. Le numéro AMI qu’un agent vous communique est la licence de l’agence, pas un titre personnel qu’il aurait obtenu.
Pourquoi c’est différent de presque partout ailleurs
Je suis belge. Pour devenir agent immobilier indépendant en Belgique, il faut une qualification reconnue, passer un examen professionnel fixé par le régulateur (l’IPI) et accomplir un stage encadré pouvant aller jusqu’à trois ans avant d’être autorisé à exercer seul. On ne peut pas simplement faire imprimer des cartes de visite et se lancer.
La Belgique n’a rien d’exceptionnel. Dans une grande partie de l’Europe et de l’Amérique du Nord, la profession d’agent immobilier est réglementée, avec formation obligatoire, examens et formation continue. Même le Royaume-Uni, qui n’a pas non plus de licence nationale d’agent, protège davantage les acheteurs que le Portugal : la loi impose à chaque agent immobilier britannique d’adhérer à un dispositif de recours agréé par l’État, auquel acheteurs et vendeurs peuvent s’adresser et qui peut ordonner des indemnisations. Le Portugal n’a pas d’équivalent en matière de responsabilité personnelle du consultant. Il réglemente la société et laisse la personne qui vous conseille sans encadrement. Pour un acheteur qui dépense des centaines de milliers d’euros, souvent dans un pays dont il ne connaît ni la langue ni le système juridique, c’est une lacune importante.
| Pays | Agent individuel titulaire d’une licence ? | Condition habituelle pour exercer |
|---|---|---|
| Portugal | Non | L’agence détient une licence AMI ; le consultant individuel n’a besoin ni d’examen ni de qualification |
| Belgique | Oui | Qualification reconnue, examen professionnel de l’IPI et un stage pouvant aller jusqu’à 3 ans |
| Royaume-Uni | Pas de licence nationale | Aucune qualification obligatoire, mais chaque agent doit légalement adhérer à un dispositif de recours pouvant ordonner des indemnisations |
| États-Unis | Oui | Examen de licence de l’État, formation préalable à la licence et formation continue |
Ce que cela implique quand vous choisissez une agence plutôt qu’un agent
Voici le piège dans lequel je vois tomber les acheteurs expatriés. Ils choisissent une agence connue, supposent que la marque est une garantie de qualité, et laissent l’agence leur attribuer la personne disponible.
Le problème, c’est que la personne disponible peut être un professionnel chevronné ayant conclu des centaines de transactions, comme quelqu’un qui a commencé mardi dernier. Le même logo sur la porte, une expérience totalement différente pour vous. La marque ne vous protège pas, car la marque n’est pas la personne qui détermine si un bien est correctement évalué, si les documents sont en règle et si l’expertise cache un problème. Mon conseil est donc simple. Ne choisissez pas une agence. Choisissez un agent.
Comment évaluer un agent immobilier au Portugal
Puisque la loi ne les filtrera pas pour vous, filtrez-les vous-même. Quelques questions permettent d’y voir clair rapidement :
- Depuis combien de temps travaillez-vous dans l’immobilier, et combien d’années ici en Algarve précisément ?
- Combien de biens avez-vous personnellement vendus au cours de la dernière année ou des deux dernières, et dans quelle gamme de prix ?
- Avez-vous déjà acheté ou vendu un bien pour vous-même au Portugal ?
- Pouvez-vous m’expliquer maintenant, du début à la fin, le processus d’achat et les taxes que je vais payer ?
Un bon agent répond aux quatre sans hésiter. Si les réponses sont vagues, cela vous dit ce que vous avez besoin de savoir, quelle que soit l’allure de la brochure de la société.
Ma position sur le sujet
Je ne suis pas neutre là-dessus, et je vais vous dire pourquoi. Je travaille dans l’immobilier depuis vingt-cinq ans. Je me suis installé au Portugal il y a huit ans, je connais donc ce marché en tant que résident et non en tant que visiteur. J’ai acheté et vendu plusieurs biens pour moi-même et exploité des locations de courte durée, j’ai donc été de tous les côtés d’une transaction portugaise. Ces deux dernières années, j’ai vendu plus de trente-cinq biens, représentant plus de vingt millions d’euros de valeur immobilière.
Je partage cela non pour me vanter, mais parce que c’est exactement le type de parcours que la loi n’exige d’aucun agent ici. Vous devriez l’exiger quand même. Quand la réglementation ne fixe pas la barre, l’agent que vous choisissez doit la franchir par ses propres mérites.
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Questions fréquentes
Les agents immobiliers au Portugal ont-ils besoin d’une licence ?
Non. Au Portugal, l’agence immobilière doit détenir une licence AMI de l’IMPIC, mais le consultant individuel qui travaille sous cette agence n’a besoin d’aucune licence, d’aucun examen ni d’aucune qualification à titre personnel. N’importe qui peut commencer à travailler comme agent, c’est pourquoi évaluer la personne compte autant.
Qu’est-ce qu’une licence AMI et mon agent en possède-t-il une à titre personnel ?
La licence AMI appartient à l’agence, pas à l’agent. Elle confirme que la société a un dirigeant qualifié, une assurance de responsabilité professionnelle et un casier vierge. Quand un agent cite un numéro AMI, il s’agit de la licence de la société : cela vous indique que l’agence est légitime mais ne dit rien de l’expérience de la personne.
Comment vérifier si un agent immobilier au Portugal est compétent ?
Posez des questions directes : depuis combien d’années il travaille dans l’immobilier et en Algarve, combien de biens il a vendus récemment et à quel prix, et s’il a lui-même acheté ou vendu ici. Un agent compétent répond clairement à tout cela. La loi ne les filtrera pas, c’est donc à vous de le faire.
Dois-je choisir une agence ou un agent individuel ?
Choisissez l’agent. Dans une grande agence, on peut vous attribuer n’importe qui, du vétéran chevronné à la personne arrivée cette semaine, le tout sous la même marque. C’est la personne qui vous conseille réellement : jugez donc l’individu, pas le logo.
Est-il risqué d’acheter un bien au Portugal à cause de cela ?
Acheter au Portugal est sûr et bien encadré, mais l’absence de licence pour les agents fait que la qualité varie fortement. La protection vient du fait de travailler avec un agent expérimenté et vérifiable et un bon avocat indépendant, plutôt que de supposer qu’une marque connue garantit la compétence.
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