Un client m’a posé cette question la semaine dernière : « Steve, comment puis-je savoir si l’agent qui me fait visiter des maisons sait vraiment ce qu’il fait ? » C’est l’une des questions les plus judicieuses qu’un acheteur puisse poser au Portugal, et la réponse surprend presque tous ceux qui viennent de l’étranger.
Au Portugal, la personne qui vous conseille sur l’une des décisions financières les plus importantes de votre vie n’a pas besoin de licence pour le faire. Aucun examen. Aucune qualification. Aucune formation obligatoire. Quelqu’un peut décider de devenir agent immobilier aujourd’hui et accompagner demain un acheteur dans un achat de 600 000 euros.
Je tiens à être précis, car on lit beaucoup de confusion à ce sujet en ligne. Le Portugal réglemente bien l’agence. Toute agence immobilière qui exerce légalement doit détenir une licence AMI délivrée par l’IMPIC, l’institut public qui supervise le secteur. Pour obtenir cette licence, la société doit disposer d’un gérant qualifié, d’une assurance de responsabilité civile professionnelle et d’un casier judiciaire vierge. Cette partie est réelle et elle compte.
Mais le conseiller qui vous rencontre, vous fait visiter les biens et vous conseille exerce sous la licence AMI de l’agence. Lui-même n’a besoin d’aucune qualification. Il n’y a aucun examen à passer et aucune certification requise pour exercer comme agent immobilier en droit portugais. Le numéro AMI que vous communique un agent est la licence de l’agence, et non un titre personnel qu’il aurait obtenu.
Pourquoi c’est différent de presque partout ailleurs
Je suis belge. Pour devenir agent immobilier indépendant en Belgique, il faut une qualification reconnue, réussir un examen professionnel organisé par le régulateur (l’IPI) et effectuer un stage supervisé pouvant durer jusqu’à trois ans avant d’être autorisé à exercer seul. On ne peut pas simplement imprimer des cartes de visite et se lancer.
La Belgique n’a rien d’exceptionnel. Dans une grande partie de l’Europe et de l’Amérique du Nord, l’agent immobilier est une profession réglementée, avec formation obligatoire, examens et formation continue. Même le Royaume-Uni, qui n’a pas non plus de licence nationale pour les agents, offre davantage de protection aux acheteurs que le Portugal : la loi oblige chaque agent immobilier britannique à adhérer à un dispositif de recours agréé par le gouvernement, auquel acheteurs et vendeurs peuvent adresser leurs plaintes et qui peut ordonner une indemnisation. Le Portugal n’a pas d’équivalent en matière de responsabilité personnelle du conseiller. Il réglemente la société et laisse sans encadrement la personne qui vous conseille. Pour un acheteur qui dépense des centaines de milliers d’euros, souvent dans un pays dont il ne connaît ni la langue ni le système juridique, c’est une lacune importante.
| Pays | Agent individuel soumis à licence ? | Condition habituelle pour exercer |
|---|---|---|
| Portugal | Non | L’agence détient une licence AMI ; le conseiller n’a besoin ni d’examen ni de qualification |
| Belgique | Oui | Qualification reconnue, examen professionnel de l’IPI et stage pouvant durer jusqu’à 3 ans |
| Royaume-Uni | Pas de licence nationale | Aucune qualification obligatoire, mais chaque agent doit légalement adhérer à un dispositif de recours pouvant ordonner une indemnisation |
| États-Unis | Oui | Examen de licence de l’État, formation préalable à la licence et formation continue |
Ce que cela implique quand vous choisissez une agence plutôt qu’un agent
Voici le piège dans lequel je vois tomber les acheteurs expatriés, et c’est pourquoi j’ai rédigé un guide à part sur comment choisir un agent immobilier à Lagos. Ils choisissent une grande enseigne, supposent que la marque garantit la qualité, et laissent l’agence leur attribuer la personne disponible.
Le problème, c’est que la personne disponible peut être un professionnel chevronné qui a conclu des centaines de ventes, ou quelqu’un qui a commencé mardi dernier. Même logo sur la vitrine, expérience complètement différente pour vous. La marque ne vous protège pas, car ce n’est pas la marque qui détermine si un bien est vendu à un prix correct, si les documents sont en ordre et si l’expertise cache un problème. Mon conseil est donc simple. Ne choisissez pas une agence. Choisissez un agent.
Comment évaluer un agent immobilier au Portugal
Puisque la loi ne les filtrera pas pour vous, faites-le vous-même. Quelques questions suffisent à y voir clair rapidement :
- Depuis combien de temps travaillez-vous dans l’immobilier, et depuis combien d’années ici, en Algarve plus précisément ?
- Combien de biens avez-vous personnellement vendus au cours de la dernière année ou des deux dernières, et dans quelle gamme de prix ?
- Avez-vous déjà acheté ou vendu un bien vous-même au Portugal ?
- Pouvez-vous me détailler tout de suite le processus d’achat et les impôts que je devrai payer, du début à la fin ?
Un bon agent répond aux quatre questions sans hésiter. Si les réponses sont vagues, cela vous dit tout ce que vous avez besoin de savoir, quelle que soit l’impression que donne la brochure de la société.
Ma position sur le sujet
Je ne suis pas neutre sur cette question, et je vais vous dire pourquoi. Je travaille dans l’immobilier depuis vingt-cinq ans. Je me suis installé au Portugal il y a huit ans, je connais donc le marché local en tant que résident, et non en visiteur. J’ai acheté et vendu plusieurs biens pour moi-même et je gère des locations de courte durée : j’ai donc vu une transaction portugaise sous tous ses angles. Au cours des deux dernières années, j’ai vendu plus de trente-cinq biens, pour une valeur immobilière de plus de vingt millions d’euros.
Je le dis non pour me vanter, mais parce que c’est précisément le type de parcours que la loi n’exige d’aucun agent ici. Vous devriez pourtant l’exiger. Quand la réglementation ne fixe pas le niveau, c’est à l’agent que vous choisissez de le franchir par ses propres mérites.
Si vous achetez à Lagos ou n’importe où dans l’Algarve occidental et que vous souhaitez un agent dont vous pouvez réellement vérifier l’expérience, parlons-en. Réservez un appel gratuit de 30 minutes et jugez par vous-même. Une courte conversation ne vous coûte rien et vous en apprendra plus que n’importe quelle brochure.
Questions fréquentes
Les agents immobiliers au Portugal ont-ils besoin d’une licence ?
Non. Au Portugal, l’agence immobilière doit détenir une licence AMI délivrée par l’IMPIC, mais le conseiller qui travaille pour cette agence n’a besoin d’aucune licence personnelle, d’aucun examen ni d’aucune qualification. N’importe qui peut commencer à travailler comme agent, ce qui explique pourquoi il est si important d’évaluer la personne elle-même.
Qu’est-ce qu’une licence AMI, et mon agent en possède-t-il une à titre personnel ?
La licence AMI appartient à l’agence, pas à l’agent. Elle atteste que la société dispose d’un gérant qualifié, d’une assurance de responsabilité civile professionnelle et d’un casier vierge. Lorsqu’un agent vous communique un numéro AMI, il s’agit de la licence de la société : elle vous indique que l’agence est légitime, mais ne dit rien de l’expérience de la personne.
Comment vérifier qu’un agent immobilier au Portugal est compétent ?
Posez des questions directes : depuis combien d’années il travaille dans l’immobilier et en Algarve, combien de biens il a vendus récemment et à quel prix, et s’il a lui-même acheté ou vendu ici. Un agent compétent répond clairement à tout cela. La loi ne fera pas ce tri, c’est donc à vous de le faire.
Dois-je choisir une agence ou un agent individuel ?
Choisissez l’agent. Avec une grande agence, on peut vous attribuer n’importe qui, d’un vétéran chevronné à quelqu’un qui a débuté cette semaine, tous sous la même enseigne. C’est l’individu qui vous conseille réellement : jugez la personne, pas le logo.
Acheter un bien au Portugal est-il risqué à cause de cela ?
Acheter au Portugal est sûr et bien établi, mais l’absence de licence pour les agents fait que la qualité varie fortement. La protection vient du fait de travailler avec un agent expérimenté et vérifiable ainsi qu’avec un bon avocat indépendant, plutôt que de croire qu’un nom de marque garantit l’expertise.
