Um cliente perguntou-me na semana passada: “Steve, como sei se o consultor que me mostra casas sabe realmente o que está a fazer?” É uma das perguntas mais inteligentes que um comprador pode fazer em Portugal, e a resposta surpreende quase todos os que vêm do estrangeiro.
Em Portugal, a pessoa que o aconselha numa das maiores decisões financeiras da sua vida não precisa de licença para o fazer. Sem exame. Sem qualificação. Sem formação obrigatória. Alguém pode decidir tornar-se agente imobiliário hoje e acompanhar amanhã um comprador numa aquisição de 600.000 euros.
Quero ser rigoroso, porque este tema anda confuso na internet. Portugal regula a agência. Toda a agência imobiliária que opera legalmente tem de possuir uma licença AMI, emitida pelo IMPIC, o instituto público que supervisiona o setor. Para obter essa licença, a empresa precisa de um gestor qualificado, de um seguro de responsabilidade civil profissional e de um registo criminal limpo. Essa parte é real e é importante.
Mas o consultor que efetivamente o recebe, lhe mostra imóveis e o aconselha trabalha ao abrigo da licença AMI da agência. A título pessoal, não precisa de qualquer qualificação. Não há exame a superar nem certificação exigida para trabalhar como agente imobiliário segundo a lei portuguesa. O número AMI que um agente lhe indica é a licença da agência, não uma credencial pessoal que tenha conquistado.
Porque é diferente de quase todo o lado
Sou belga. Para ser agente imobiliário independente na Bélgica, é preciso uma qualificação reconhecida, fazer um exame profissional definido pelo regulador (o IPI) e cumprir um estágio supervisionado que pode durar até três anos antes de se poder exercer por conta própria. Não se pode simplesmente imprimir cartões de visita e começar.
A Bélgica não é exceção. Em grande parte da Europa e da América do Norte, a mediação imobiliária é uma profissão licenciada, com formação obrigatória, exames e formação contínua. Mesmo o Reino Unido, que também não tem uma licença nacional para agentes, oferece aos compradores mais proteção do que Portugal: por lei, todo o agente imobiliário britânico tem de pertencer a um sistema de reclamações aprovado pelo governo, ao qual compradores e vendedores podem recorrer e que pode ordenar uma indemnização. Portugal não tem uma responsabilização pessoal equivalente para o consultor individual. Regula a empresa e deixa por regular a pessoa que o aconselha. Para um comprador que gasta centenas de milhares de euros, muitas vezes num país cuja língua e sistema jurídico desconhece, trata-se de uma lacuna significativa.
| País | Agente individual licenciado? | Requisito habitual para exercer |
|---|---|---|
| Portugal | Não | A agência possui uma licença AMI; o consultor individual não precisa de exame nem de qualificação |
| Bélgica | Sim | Qualificação reconhecida, exame profissional do IPI e estágio até 3 anos |
| Reino Unido | Sem licença nacional | Sem qualificação obrigatória, mas todo o agente tem por lei de aderir a um sistema de reclamações que pode ordenar indemnizações |
| Estados Unidos | Sim | Exame estadual de licenciamento, mais formação prévia à licença e formação contínua |
O que isto significa quando escolhe uma agência em vez de um agente
Eis a armadilha em que vejo cair os compradores expatriados, e é por isso que escrevi um guia à parte sobre como escolher um agente imobiliário em Lagos. Escolhem uma agência de grande nome, assumem que a marca é garantia de qualidade e deixam que a agência lhes atribua quem estiver livre.
O problema é que quem estiver livre tanto pode ser um profissional experiente com centenas de negócios fechados como alguém que começou na terça-feira passada. O mesmo logótipo na porta, uma experiência completamente diferente para si. A marca não o protege, porque a marca não é a pessoa que avalia se um imóvel tem um preço justo, se a documentação está em ordem e se a vistoria esconde algum problema. Por isso, o meu conselho é simples. Não escolha uma agência. Escolha um agente.
Como avaliar um agente imobiliário em Portugal
Como a lei não faz essa triagem por si, faça-a você. Algumas perguntas esclarecem rapidamente:
- Há quanto tempo trabalha no setor imobiliário e há quantos anos, especificamente, aqui no Algarve?
- Quantos imóveis vendeu pessoalmente no último ano ou nos dois últimos, e em que gama de preços?
- Já alguma vez comprou ou vendeu imóveis em Portugal a título pessoal?
- Pode explicar-me o processo de compra e os impostos que vou pagar, do princípio ao fim, neste momento?
Um bom agente responde às quatro sem hesitar. Se as respostas forem vagas, isso diz-lhe o que precisa de saber, por mais impressionante que seja a brochura da empresa.
Qual é a minha posição
Não sou neutro neste assunto, e vou explicar porquê. Trabalho no setor imobiliário há vinte e cinco anos. Mudei-me para Portugal há oito anos, pelo que conheço o mercado daqui como residente, não como visitante. Comprei e vendi vários imóveis para mim e giro arrendamentos de curta duração, pelo que já estive em todos os lados de uma transação portuguesa. Nos últimos dois anos, vendi mais de trinta e cinco imóveis, num valor superior a vinte milhões de euros.
Partilho isto não para me gabar, mas porque é exatamente o tipo de historial que a lei não exige a nenhum agente em Portugal. Deve exigi-lo na mesma. Quando a regulamentação não estabelece a fasquia, o agente que escolher tem de a superar por mérito próprio.
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Perguntas frequentes
Os agentes imobiliários em Portugal precisam de licença?
Não. Em Portugal, a agência imobiliária tem de possuir uma licença AMI do IMPIC, mas o consultor individual que trabalha ao abrigo dessa agência não precisa de licença pessoal, exame nem qualificação. Qualquer pessoa pode começar a trabalhar como agente, razão pela qual é tão importante avaliar o profissional em concreto.
O que é uma licença AMI e o meu agente tem-na a título pessoal?
A licença AMI pertence à agência, não ao agente. Confirma que a empresa tem um gestor qualificado, seguro de responsabilidade civil profissional e um registo limpo. Quando um agente indica um número AMI, trata-se da licença da empresa, pelo que indica que a agência é legítima, mas nada diz sobre a experiência do profissional.
Como verifico se um agente imobiliário em Portugal é bom?
Faça perguntas diretas: há quantos anos trabalha no setor imobiliário e no Algarve, quantos imóveis vendeu recentemente e a que preço, e se já comprou ou vendeu imóveis aqui a título pessoal. Um agente competente responde a tudo isto com clareza. A lei não faz essa triagem, por isso tem de a fazer você.
Devo escolher uma agência ou um agente individual?
Escolha o agente. Numa grande agência pode ser-lhe atribuído qualquer pessoa, desde um veterano experiente a alguém que começou esta semana, tudo sob a mesma marca. É o profissional individual quem efetivamente o aconselha, por isso avalie a pessoa, não o logótipo.
Comprar imóvel em Portugal é arriscado por causa disto?
Comprar em Portugal é seguro e está bem estabelecido, mas a ausência de licenciamento dos agentes faz com que a qualidade varie muito. A proteção vem de trabalhar com um agente experiente e verificável e com um bom advogado independente, em vez de assumir que um nome de marca garante competência.
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