A 9 de setembro, a Comissão Europeia propôs a Lei da Habitação Acessível e, em poucas horas, as manchetes já diziam que proibia o Airbnb. Não é verdade. A proposta define as provas que uma cidade tem de apresentar antes de restringir arrendamentos de curta duração ou segundas habitações, e não altera nada para quem já é proprietário ou está a comprar um imóvel no Algarve atualmente.
A UE vai proibir o Airbnb e os arrendamentos de curta duração em Portugal?
Não. O próprio documento de perguntas e respostas da Comissão é direto numa frase: “O Regulamento não proíbe nem restringe os Arrendamentos de Curta Duração.” Sobre as segundas habitações é igualmente claro, afirmando que a Lei “não introduz qualquer restrição da UE à compra ou utilização de segundas habitações (nem, aliás, aos ACD)”, e não atribui às autoridades locais qualquer novo poder para o fazer.
O que a proposta faz, de facto, é estabelecer condições comuns que uma autoridade nacional, regional ou municipal tem de cumprir caso decida restringir arrendamentos de curta duração ou imóveis que não sejam residência principal. A política de habitação mantém-se exatamente onde estava. A Comissão é direta também quanto a isto: “Em última análise, as decisões sobre política de habitação continuarão a caber às autoridades nacionais, regionais e locais.”
O que a Comissão propôs a 9 de setembro de 2026
O documento é o COM(2026) 599 final, registado como 2026/0268 (COD), com o artigo 114.º do TFUE como base jurídica. Trata-se de uma proposta de Regulamento, não de uma lei. Segue agora para o Parlamento Europeu e o Conselho ao abrigo do processo legislativo ordinário, onde pode ser alterada, atrasada ou retirada. Em paralelo, a Comissão publicou uma Recomendação separada, que não é vinculativa para ninguém.
Eis o desfasamento entre a cobertura mediática e o texto.
| O que vai ler esta semana | O que diz o COM(2026) 599 |
|---|---|
| A UE está a proibir o Airbnb | “O Regulamento não proíbe nem restringe os Arrendamentos de Curta Duração” |
| Bruxelas vai restringir as segundas habitações | Nenhuma restrição da UE à compra ou utilização de uma segunda habitação, e nenhum novo poder para as autoridades criarem uma |
| Já é lei | Uma proposta, no início do processo legislativo ordinário |
| As câmaras municipais podem agir como quiserem | Têm primeiro de provar tensão habitacional, depois necessidade e proporcionalidade |
| Os proprietários atuais estão expostos | As medidas de aquisição não podem ser retroativas e vinculam apenas imóveis comprados após a data da medida |
A vertente das segundas habitações que quase ninguém está a noticiar
Esta é a parte que mais importa aos meus clientes, e está enterrada sob as manchetes do Airbnb. A proposta tem duas vertentes, não uma. A primeira abrange medidas que restringem serviços de alojamento de curta duração. A segunda abrange medidas que restringem a aquisição ou utilização de imóveis residenciais “não utilizados como residência principal”. O comunicado de imprensa da Comissão dá o exemplo com clareza: segundas habitações e vacância prolongada.
Se está a comprar uma casa de férias em Lagos ou na Praia da Luz, é essa segunda vertente que lhe diz respeito, e vem com uma salvaguarda que vale a pena conhecer. Qualquer medida sobre aquisição aplica-se apenas a imóveis comprados depois de essa medida entrar em vigor. Não pode recuar no tempo e abranger uma casa que já possui. Quanto aos arrendamentos de curta duração, as medidas têm de visar atividade de escala comercial, e não um proprietário a arrendar um único apartamento.
Várias matérias ficam totalmente fora do âmbito: as regras gerais de propriedade e transmissão de imóveis, heranças, doações e transmissões entre familiares, regulação de rendas, apoios à habitação, normas de construção, zonamento geral e fiscalidade. Este último ponto importa mais do que parece. A fiscalidade está explicitamente fora do âmbito, pelo que esta proposta não é uma porta lateral para uma taxa sobre compradores estrangeiros ou uma alteração ao IMT, seja o que for que veja sugerido.
Como uma câmara municipal teria de provar o seu caso
Antes de restringir seja o que for, uma autoridade tem de designar a área como estando em “tensão habitacional”. A Comissão estabelece uma sequência para isso.
- Uma pré-avaliação do rácio preço-rendimento: a habitação média tem de custar pelo menos oito anos de rendimento disponível per capita.
- Esse rácio também tem de ter aumentado ao longo dos últimos dez anos, exceto se já se situar em dez ou mais, caso em que o teste de crescimento deixa de se aplicar.
- Uma análise detalhada da oferta e procura habitacionais locais, bem como das tendências demográficas e populacionais.
- Uma conclusão de que é improvável que a tensão diminua nos próximos três anos.
- Dados objetivos, transparentes e verificáveis.
Se ultrapassar esse patamar e ainda assim quiser agir, tem então de demonstrar um efeito adverso significativo na acessibilidade ou disponibilidade com duração de pelo menos três anos, demonstrar que alternativas menos restritivas não funcionariam tão bem, direcionar a medida para a área em tensão, respeitar o direito de propriedade nos termos do artigo 17.º da Carta, limitar a medida a cinco anos, e revê-la regularmente.
Se Lagos ou Portimão ultrapassariam esse limiar de preço-rendimento é uma questão em aberto. Não vi ninguém publicar o valor local, e gostaria de o ver antes de aceitar a afirmação de alguém em qualquer dos sentidos. Para dar escala, o exemplo prático da própria Comissão é o centro de Madrid, onde existem cerca de 40 arrendamentos de curta duração por cada 100 habitações no mercado de arrendamento de longa duração. O Barlavento Algarvio não é Madrid.
O que significa se tem um AL em Lagos, Vila do Bispo ou Aljezur
Esta semana, nada. Acompanho o registo de Alojamento Local nestes três concelhos, e esta proposta não altera um único registo, licença ou obrigação nesse âmbito. Quem lhe disser para vender antes de a UE o “encerrar” está a ler manchetes, não o texto.
O que merece a sua atenção é a regra que já se aplica, abordada abaixo. Se está a ponderar se uma licença de AL ainda vale a pena, analisei a situação atual em Lagos em Ainda É Possível Obter uma Licença de AL em Lagos?, e nada disso é anulado pelo que aconteceu a 9 de setembro.
O que significa se está a comprar na faixa dos 300.000 aos 500.000 euros
É essa a faixa em que costuma situar-se um apartamento em Lagos com potencial para AL, e é de onde vem a maioria das perguntas sobre arrendamento que recebo. Dois pontos aplicam-se diretamente. A não retroatividade significa que uma compra concluída agora não pode ser abrangida por uma futura medida de aquisição. O critério de escala comercial significa que um apartamento arrendado durante parte do ano não é o perfil visado por este quadro.
A questão de saber se o arrendamento de curta duração compensa de facto é uma questão separada, e é nela que eu pensaria com mais cuidado do que nesta proposta. Fiz as contas reais sobre isso em O Airbnb Pode Pagar a Sua Casa de Reforma no Algarve?
A regra que já mudou, e que quase ninguém notou
Enquanto todos discutem uma proposta, um regulamento vinculativo da UE está em vigor desde maio de 2026. O Regulamento (UE) 2024/1028, adotado a 11 de abril de 2024, rege a recolha e partilha de dados para serviços de alojamento de curta duração. É o que traz os números de registo e a partilha de dados das plataformas para um quadro europeu comum, permitindo finalmente às autoridades ver o que está realmente a ser arrendado.
A Lei da Habitação Acessível constrói-se sobre esse regulamento de forma deliberada. As autoridades seriam obrigadas a ter em conta os dados obtidos ao abrigo do Regulamento 2024/1028, e a aplicá-lo e fazê-lo cumprir, incluindo os requisitos de registo. Assim, a sequência prática não é “a UE proíbe o Airbnb”. É: os dados chegam primeiro, e só depois se pode discutir restrições com base em evidências.
Um último ponto de confusão que vale a pena esclarecer. Estamos no domínio do arrendamento de curta duração, um regime diferente da reforma do arrendamento de longa duração que avançou no início deste ano, que abordei em As Novas Regras de Arrendamento em Portugal. Se alguém lhe citar uma para argumentar sobre a outra, está a usar a lei errada.
Onde isto realmente fica
Uma proposta no início do processo legislativo ordinário está longe de ser algo sobre o qual precise de agir. O Parlamento levantou objeções logo no primeiro dia. Mesmo na versão adotada pela Comissão, o desenho é um conjunto de travões às autoridades locais, e não um conjunto de poderes entregues a Bruxelas. Se acabar por ser aprovada, o efeito prático no Barlavento Algarvio é que qualquer câmara municipal que queira restringir terá de publicar números reais e defendê-los, o que é mais responsabilização do que existe hoje, não menos.
Perguntas Frequentes
Tenho de fazer alguma coisa em relação à minha licença de Alojamento Local neste momento?
Não. A Lei da Habitação Acessível proposta a 9 de setembro de 2026 é uma proposta legislativa, não uma lei, e não altera qualquer registo ou obrigação de AL em Lagos, Vila do Bispo ou Aljezur. A regra que já se aplica é o Regulamento (UE) 2024/1028 sobre dados e registo de arrendamento de curta duração, em vigor desde maio de 2026. Se o seu registo estiver em conformidade com esse regulamento, não há nada de novo a fazer esta semana.
A Câmara de Lagos poderia restringir os arrendamentos de curta duração ao abrigo destas novas regras da UE?
Só se primeiro se autodesignar como área em tensão habitacional, o que significa demonstrar que uma habitação média custa pelo menos oito anos de rendimento disponível per capita, que esse rácio aumentou ao longo de dez anos, e que a pressão dificilmente diminuirá nos próximos três anos. Teria depois de provar que qualquer restrição é necessária, proporcional e direcionada, e limitá-la a cinco anos. Não vi ninguém publicar o valor de preço-rendimento de Lagos, pelo que ninguém pode afirmar honestamente que a cidade já ultrapassa esse limiar.
Isto afeta a compra de uma segunda habitação no Algarve?
Não, por agora. A Comissão afirma que a Lei não introduz qualquer restrição da UE à compra ou utilização de segundas habitações e não atribui às autoridades qualquer novo poder para criar uma. A proposta abrange medidas sobre imóveis que não sejam residência principal, mas qualquer medida desse tipo aplicar-se-ia apenas a imóveis comprados após a sua entrada em vigor, pelo que não pode abranger uma casa que já possui.
Isto é o mesmo que a reforma da lei do arrendamento em Portugal do início de 2026?
Não, e as duas são constantemente confundidas. A reforma portuguesa de 2026 alterou o regime de arrendamento de longa duração para senhorios que arrendam ao abrigo de contratos residenciais. Esta proposta da UE trata do arrendamento turístico de curta duração e de imóveis que não sejam residência principal. São regimes separados com regras separadas, pelo que um argumento sobre um não diz nada sobre o outro.
Vai entrar em vigor um imposto sobre compradores estrangeiros através desta proposta?
Não pode. A fiscalidade está explicitamente fora do âmbito da Lei da Habitação Acessível, tal como as regras gerais de propriedade e transmissão de imóveis, heranças, doações, regulação de rendas, normas de construção e zonamento. Qualquer alteração ao IMT ou uma taxa sobre compradores não residentes teria de vir da própria legislação fiscal portuguesa, não deste texto.
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