O Governo português aprovou, a 9 de julho de 2026, uma reforma do mercado de arrendamento que desloca o equilíbrio a favor dos senhorios. Acaba o limite de 2% nas atualizações de renda em novos contratos. Acaba o teto máximo das cauções. As rendas em atraso passam a permitir a cessação do contrato ao fim de dois meses, em vez de três.
Ainda não é lei. O pacote seguiu para a Assembleia da República e o Parlamento ainda o pode alterar. Mas a direção está definida e, se possui um imóvel arrendado no Barlavento Algarvio, ou está a considerar um que já vem com inquilino, esta é a peça legislativa portuguesa que vale a pena compreender antes de setembro.
Quais são as novas regras de arrendamento em Portugal para senhorios em 2026?
Em resumo: as rendas dos novos contratos podem ser fixadas livremente, as cauções deixam de ter limite, os senhorios podem pedir até três meses adiantados em vez de dois, as rendas em atraso permitem a cessação ao fim de dois meses em vez de três, e recusar a renovação automática torna-se mais simples. O pacote foi aprovado em Conselho de Ministros a 9 de julho de 2026 e anunciado pelo Ministro das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz. Está agora no Parlamento e ainda não está em vigor.
A maior alteração é a eliminação do limite de 2% nas atualizações de renda quando o imóvel passa para um novo contrato. Esse limite foi criado para travar a inflação das rendas e deveria vigorar até 2029. Acabar com ele três anos mais cedo significa que, a partir da entrada em vigor da lei, o valor que cobra a um novo inquilino é matéria entre as duas partes.
Regras atuais face à reforma proposta
Aqui fica o antes e o depois, lado a lado. Recorde que a coluna da direita é uma proposta até o Parlamento votar.
| Arrendamento de longa duração | Regras atuais | Reforma proposta |
|---|---|---|
| Renda de um novo contrato | Atualização limitada a 2% quando o imóvel passa para um novo contrato | Limite eliminado. Renda livremente acordada entre as partes |
| Rendas adiantadas | Máximo de dois meses | Máximo de três meses |
| Caução | Aplica-se um teto legal | Teto eliminado. Caução livremente acordada |
| Recusar a renovação automática | Fundamentos limitados para o senhorio | O senhorio pode recusar mediante aviso prévio |
| Rendas em atraso antes de poder cessar o contrato | Três meses | Dois meses |
| Atrasos repetidos no pagamento | Não constitui fundamento autónomo | Mais de três ocorrências em 12 meses, ou quatro em 18 meses |
| Duração do contrato | De um a 30 anos | Sem alteração, de um a 30 anos |
| Contratos anteriores a 1990 | Rendas em larga medida congeladas | Proteção mantida para inquilinos com mais de 65 anos ou com incapacidade igual ou superior a 60%. A renda pode subir quando o rendimento do agregado ultrapassar cerca de 64.000 EUR por ano |
| Rede de segurança para o inquilino | Apoio social caso a caso | Novo Fundo de Emergência Habitacional através do IHRU, com pagamento em 10 dias após o pedido |
O que significa se tem um imóvel em Lagos ou na Praia da Luz
O efeito prático é que o arrendamento de longa duração passa a ser uma opção menos arriscada do que era. O que afasta os proprietários raramente é o valor da renda. É conseguir reaver o imóvel. Em Portugal, um inquilino que deixa de pagar e não sai tem sido historicamente um problema lento e caro. Reduzir o limiar das rendas em atraso de três para dois meses, e acrescentar os atrasos repetidos como fundamento autónomo, não torna o despejo rápido. Faz com que comece mais cedo.
O contexto importa. A renda média pedida a nível nacional chegou a 1.350 EUR por mês em julho, mais 3,8% do que em junho. A Euribor a doze meses aliviou para cerca de 2,73%, contra 2,87% em meados de julho, pelo que o custo de financiamento de uma compra para arrendar está a descer e não a subir. E o Algarve continua totalmente aberto a novos registos de Alojamento Local, ao contrário do centro histórico de Lisboa, que está condicionado. Aqui, os proprietários continuam a ter as duas vias disponíveis, o que não acontece em todo o país.
Isso não faz automaticamente do arrendamento de longa duração a melhor resposta. O arrendamento de curta duração continua normalmente a ganhar em rendimento bruto numa vila costeira com uma verdadeira época de verão, e eu fiz as contas em Pode o Airbnb pagar a sua casa de reforma no Algarve?. O que muda é o lado do risco na comparação. O arrendamento de longa duração foi sempre a opção de menor rendimento e menor incómodo, com um grande risco de cauda associado. Esta reforma reduz esse risco de cauda.
A parte que os compradores devem ler: imóveis que vêm com inquilino
Um anúncio que parece barato para a rua onde está tem, por vezes, a explicação nas letras pequenas: há um inquilino com um contrato antigo. Os contratos anteriores a 1990 são a versão extrema. As rendas estão em larga medida congeladas há décadas e o imóvel vale o que vale menos um inquilino instalado que não pode ser retirado de forma economicamente viável.
A reforma não elimina esses contratos. Os inquilinos com mais de 65 anos, ou com uma incapacidade igual ou superior a 60%, mantêm a sua proteção. O que a reforma acrescenta é um teste de rendimento: quando o rendimento anual do agregado ultrapassa cerca de 64.000 EUR, a renda pode ser ajustada. É uma alteração estreita e não vai transformar um prédio de rendas congeladas num ativo normal. Mas é o primeiro movimento nesta matéria em anos e, num imóvel arrendado na zona antiga de Lagos, vale agora a pena pedir a um advogado que verifique de que lado dessa linha está o inquilino, antes de descartar de vez a proposta.
O que eu faria agora
Nada de dramático e nada de irreversível. Isto é uma proposta, não uma lei, e o Parlamento já alterou diplomas sobre habitação no passado.
- Se está prestes a assinar um novo contrato de arrendamento de longa duração, vale a pena perguntar ao seu advogado se esperar pela votação melhora materialmente a sua posição. Em muitos casos não melhora, mas é uma pergunta de cinco minutos.
- Se tem mantido um imóvel vazio porque arrendá-lo parecia uma porta de sentido único, este é o momento de rever essa decisão em vez de assumir que as regras antigas continuam a aplicar-se.
- Se está a vender um imóvel arrendado, conte com compradores a fazer perguntas mais afiadas sobre a idade, o rendimento e a data do contrato do inquilino, porque isso passa a alterar as contas.
- Se está a definir o preço de um imóvel para venda e não para arrendamento, a disciplina de preço não mudou. Escrevi sobre o que os compradores mais informados estão a fazer aos anúncios parados em Compradores mais informados, anúncios parados.
A minha leitura honesta: esta é uma melhoria real para os senhorios, e menor do que os títulos sugerem. Não resolve aquilo que verdadeiramente afasta as pessoas, que é o tempo que um despejo contestado demora depois de chegar a tribunal. Encurta o caminho até iniciar esse processo e devolve liberdade de preço nos novos contratos. Num mercado em que os preços pedidos no distrito de Faro são agora os segundos mais altos do país, apenas atrás de Lisboa, com uma média de 587.250 EUR e uma subida de 8,8% face ao ano anterior, a liberdade de preço no arrendamento não é coisa pouca. Saber se a subida de preços tem mais para dar é uma questão separada, e tratei-a diretamente em Preços das casas em Portugal: até quando pode durar a subida?
Perguntas frequentes
Quais são as novas regras de arrendamento em Portugal para senhorios em 2026?
A reforma aprovada a 9 de julho de 2026 elimina o limite de 2% nas atualizações de renda dos novos contratos, elimina o teto das cauções, aumenta as rendas adiantadas de dois para três meses, permite ao senhorio recusar a renovação automática mediante aviso prévio e reduz de três para dois meses o período de rendas em atraso necessário para cessar o contrato. Passou em Conselho de Ministros e está agora no Parlamento, pelo que ainda não está em vigor.
A nova lei portuguesa do arrendamento já está em vigor?
Não. O Conselho de Ministros aprovou o pacote a 9 de julho de 2026 e enviou-o para a Assembleia da República. O Parlamento tem de o votar e pode alterá-lo antes de se tornar lei. Até lá aplicam-se as regras atuais, incluindo o limite de 2% nos novos contratos e o limiar de três meses de rendas em atraso.
Posso despejar um inquilino em Portugal por falta de pagamento da renda?
Pode iniciar o processo de cessação e, com a reforma, o gatilho desce de três para dois meses de rendas em atraso, passando os atrasos repetidos a constituir fundamento autónomo. O que a reforma não altera é o tempo que um processo contestado demora depois de chegar a tribunal. Conte que seja lento e trate a seleção do inquilino como a sua verdadeira proteção, mais do que a lei.
Devo arrendar o meu imóvel no Algarve a longo prazo ou a curto prazo?
O arrendamento de curta duração produz geralmente um rendimento bruto mais elevado numa vila costeira como Lagos, com uma verdadeira época de verão, e o Algarve continua aberto a novos registos de Alojamento Local. O arrendamento de longa duração rende menos, mas exige muito menos do seu tempo, e esta reforma reduz o principal risco que afastava os proprietários. Se o imóvel é a sua futura casa de reforma e não um investimento puro, o arrendamento de longa duração costuma ser a solução de espera mais sensata.
Esta reforma afeta os contratos antigos com rendas congeladas anteriores a 1990?
Apenas na margem. Os inquilinos com mais de 65 anos, ou com uma incapacidade igual ou superior a 60%, mantêm a proteção que já tinham. Quando o rendimento anual do agregado ultrapassa cerca de 64.000 EUR, a renda pode ser ajustada. Se está a considerar comprar um imóvel em Lagos com um inquilino anterior a 1990, peça a um advogado que confirme a situação do inquilino antes de assumir que o desconto é permanente.
Está a pensar se deve arrendar, vender ou manter um imóvel em Lagos ou no Barlavento Algarvio? Comece aqui e eu voltarei ao seu contacto com uma avaliação de mercado gratuita e uma opinião honesta sobre qual das três opções faz mais sentido para o seu imóvel.
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