Portugals Regierung hat am 9. Juli 2026 eine Reform des Mietmarktes beschlossen, die das Gleichgewicht zugunsten der Vermieter verschiebt. Die Deckelung der Mieterhöhungen bei neuen Mietverhältnissen auf 2 % fällt weg. Die Obergrenze für Kautionen fällt weg. Mietrückstände ermöglichen die Kündigung bereits nach zwei statt nach drei Monaten.
Gesetz ist es noch nicht. Das Paket liegt der Assembleia da República vor, und das Parlament kann es noch ändern. Die Richtung steht jedoch fest, und wenn Sie eine vermietete Immobilie in der Westalgarve besitzen oder eine Immobilie in Betracht ziehen, in der bereits ein Mieter wohnt, ist dies das portugiesische Gesetzesvorhaben, das Sie vor September verstehen sollten.
Was sind Portugals neue Mietregeln für Vermieter im Jahr 2026?
Kurz gesagt: Mieten für neue Mietverhältnisse können frei vereinbart werden, Kautionen sind nicht mehr gedeckelt, Vermieter können bis zu drei statt zwei Monatsmieten im Voraus verlangen, Mietrückstände ermöglichen die Kündigung nach zwei statt nach drei Monaten, und die Ablehnung einer automatischen Verlängerung wird einfacher. Das Paket wurde am 9. Juli 2026 vom Ministerrat beschlossen und von Infrastruktur- und Wohnungsbauminister Miguel Pinto Luz vorgestellt. Es liegt nun beim Parlament und ist noch nicht in Kraft.
Die mit Abstand größte Änderung ist der Wegfall der Deckelung von 2 % für Mieterhöhungen, wenn eine Immobilie in ein neues Mietverhältnis übergeht. Diese Deckelung wurde eingeführt, um den Mietanstieg zu bremsen, und sollte bis 2029 gelten. Sie drei Jahre früher abzuschaffen bedeutet: Ab dem Tag, an dem das Gesetz in Kraft tritt, ist die Miete für einen neuen Mieter eine Sache zwischen Ihnen und ihm.
Aktuelle Regeln im Vergleich zur geplanten Reform
Hier das Vorher und Nachher im direkten Vergleich. Denken Sie daran: Die rechte Spalte ist ein Vorschlag, bis das Parlament abstimmt.
| Langfristige Vermietung | Aktuelle Regeln | Geplante Reform |
|---|---|---|
| Miete bei einem neuen Mietverhältnis | Erhöhung auf 2 % gedeckelt, wenn die Immobilie in einen neuen Vertrag übergeht | Deckelung entfällt. Miete frei zwischen den Parteien vereinbart |
| Miete im Voraus | Höchstens zwei Monate | Höchstens drei Monate |
| Kaution | Es gilt eine gesetzliche Obergrenze | Obergrenze entfällt. Kaution frei vereinbart |
| Ablehnung der automatischen Verlängerung | Begrenzte Gründe für den Vermieter | Vermieter kann mit vorheriger Ankündigung ablehnen |
| Rückstände vor einer Kündigung | Drei Monate | Zwei Monate |
| Wiederholte verspätete Zahlung | Kein eigenständiger Grund | Mehr als drei Vorfälle in 12 Monaten, oder vier in 18 Monaten |
| Vertragslaufzeit | Ein bis 30 Jahre | Unverändert, ein bis 30 Jahre |
| Mietverträge von vor 1990 | Mieten weitgehend eingefroren | Schutz bleibt für Mieter über 65 oder mit einem Grad der Behinderung von 60 % oder mehr. Die Miete kann steigen, sobald das Haushaltseinkommen etwa 64.000 EUR pro Jahr übersteigt |
| Sicherheitsnetz für Mieter | Sozialhilfe im Einzelfall | Neuer Wohnungsnotfallfonds über das IHRU, Auszahlung innerhalb von 10 Tagen nach Antragstellung |
Was das bedeutet, wenn Sie in Lagos oder Praia da Luz besitzen
Praktisch bedeutet das: Die langfristige Vermietung wird zu einer weniger riskanten Option als bisher. Was Eigentümer abschreckt, ist selten die Höhe der Miete. Es ist die Frage, die Immobilie zurückzubekommen. Ein Mieter, der nicht mehr zahlt und wohnen bleibt, war in Portugal historisch ein langwieriges und teures Problem. Die Rückstandsschwelle von drei auf zwei Monate zu senken und wiederholte verspätete Zahlungen als eigenständigen Grund aufzunehmen, macht eine Räumung nicht schnell. Es lässt sie früher beginnen.
Der Kontext ist wichtig. Die durchschnittlich geforderte Miete lag im Juli landesweit bei 1.350 EUR im Monat, 3,8 % mehr als im Juni. Der Zwölf-Monats-Euribor ist auf rund 2,73 % gefallen, von 2,87 % Mitte Juli, sodass die Finanzierungskosten für eine Kaufimmobilie zur Vermietung eher sinken als steigen. Und die Algarve bleibt vollständig offen für neue Alojamento Local Registrierungen, anders als das beschränkte historische Zentrum von Lissabon. Eigentümer haben hier weiterhin beide Wege, was nicht überall in Portugal gilt.
Das macht die Langzeitvermietung nicht automatisch zur besseren Antwort. Die Kurzzeitvermietung gewinnt in einem Küstenort mit einer echten Sommersaison in der Regel weiterhin bei der Bruttorendite, und ich habe dazu in Kann Airbnb Ihr Ruhestandsdomizil an der Algarve finanzieren? konkret nachgerechnet. Was sich ändert, ist die Risikoseite des Vergleichs. Die Langzeitvermietung war immer die Option mit geringerer Rendite und weniger Aufwand, verbunden mit einem großen Restrisiko. Diese Reform verkleinert dieses Restrisiko.
Der Teil für Käufer: Immobilien, die mit einem Mieter kommen
Ein Angebot, das für seine Straße zu günstig wirkt, hat den Grund manchmal im Kleingedruckten: Es wohnt ein Mieter mit einem alten Vertrag darin. Mietverträge von vor 1990 sind die Extremform. Die Mieten sind seit Jahrzehnten weitgehend eingefroren, und die Immobilie ist so viel wert, wie sie wert ist, abzüglich eines sitzenden Mieters, der wirtschaftlich nicht zu entfernen ist.
Die Reform räumt diese Verträge nicht ab. Mieter über 65 oder mit einem Grad der Behinderung von 60 % oder mehr behalten ihren Schutz. Hinzu kommt eine Einkommensprüfung: Übersteigt das jährliche Haushaltseinkommen rund 64.000 EUR, kann die Miete angepasst werden. Das ist eine eng gefasste Änderung, und sie macht aus einem Gebäude mit eingefrorenen Mietverträgen keine normale Anlage. Es ist jedoch die erste Bewegung in dieser Frage seit Jahren, und bei einer vermieteten Immobilie in der Altstadt von Lagos lohnt es sich nun, einen Anwalt prüfen zu lassen, auf welcher Seite dieser Grenze der Mieter steht, bevor Sie das Angebot ganz abschreiben.
Was ich jetzt tun würde
Nichts Dramatisches und nichts Unumkehrbares. Das ist ein Vorschlag, kein Gesetz, und das Parlament hat Wohnungsgesetze schon früher geändert.
- Wenn Sie kurz davor stehen, einen neuen langfristigen Mietvertrag zu unterschreiben, fragen Sie Ihren Anwalt, ob ein Abwarten der Abstimmung Ihre Position spürbar verbessert. In vielen Fällen nicht, aber es ist eine Frage von fünf Minuten.
- Wenn Sie eine Immobilie leer stehen lassen, weil eine Vermietung sich wie eine Einbahnstraße anfühlte, ist jetzt der Moment, diese Entscheidung zu überdenken, statt anzunehmen, dass die alten Regeln weiter gelten.
- Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, rechnen Sie damit, dass Käufer schärfere Fragen zu Alter, Einkommen und Vertragsdatum des Mieters stellen, denn das verändert nun die Zahlen.
- Wenn Sie eine Immobilie zum Verkauf und nicht zur Vermietung bepreisen, hat sich an der Preisdisziplin nichts geändert. Was informiertere Käufer mit lange stehenden Angeboten machen, habe ich in Klügere Käufer, stehengebliebene Angebote beschrieben.
Meine ehrliche Einschätzung: Das ist eine echte Verbesserung für Vermieter und eine kleinere, als die Schlagzeilen vermuten lassen. Es löst nicht das, was Menschen wirklich abschreckt, nämlich wie lange eine bestrittene Räumung dauert, sobald sie vor Gericht landet. Es verkürzt den Anlauf bis zum Beginn dieses Verfahrens und gibt bei neuen Verträgen Preisfreiheit zurück. In einem Markt, in dem die geforderten Preise im Distrikt Faro landesweit inzwischen nur noch hinter Lissabon liegen, im Schnitt bei 587.250 EUR und 8,8 % höher als im Vorjahr, ist Preisfreiheit auf der Mietseite nicht nichts. Ob der breitere Preisanstieg noch Luft hat, ist eine eigene Frage, und ich habe sie in Immobilienpreise in Portugal: Wie lange kann der Anstieg dauern? direkt behandelt.
Häufig gestellte Fragen
Was sind Portugals neue Mietregeln für Vermieter im Jahr 2026?
Die am 9. Juli 2026 beschlossene Reform streicht die Deckelung von 2 % für Mieterhöhungen bei neuen Mietverhältnissen, hebt die Obergrenze für Kautionen auf, erhöht die Vorauszahlung von zwei auf drei Monatsmieten, erlaubt Vermietern die Ablehnung einer automatischen Verlängerung mit vorheriger Ankündigung und senkt den Rückstandszeitraum bis zur Kündigung von drei auf zwei Monate. Sie hat den Ministerrat passiert und liegt nun dem Parlament vor, ist also noch nicht in Kraft.
Ist das neue portugiesische Mietgesetz bereits in Kraft?
Nein. Der Ministerrat hat das Paket am 9. Juli 2026 beschlossen und an die Assembleia da República weitergeleitet. Das Parlament muss darüber abstimmen und kann es vor der Verabschiedung ändern. Bis dahin gelten die bestehenden Regeln, einschließlich der Deckelung von 2 % bei neuen Mietverhältnissen und der Dreimonatsschwelle bei Rückständen.
Kann ich in Portugal einem Mieter wegen nicht gezahlter Miete kündigen?
Sie können ein Kündigungsverfahren einleiten, und mit der Reform sinkt der Auslöser von drei auf zwei Monate Rückstand, wobei wiederholte verspätete Zahlung zu einem eigenständigen Grund wird. Was die Reform nicht ändert, ist die Dauer eines bestrittenen Verfahrens, sobald es vor Gericht liegt. Rechnen Sie damit, dass es langsam wird, und behandeln Sie die Auswahl des Mieters als Ihren eigentlichen Schutz, nicht das Gesetz.
Soll ich meine Immobilie an der Algarve langfristig oder kurzfristig vermieten?
Die Kurzzeitvermietung erzielt in einem Küstenort wie Lagos mit einer echten Sommersaison in der Regel weiterhin eine höhere Bruttorendite, und die Algarve bleibt offen für neue Alojamento Local Registrierungen. Die Langzeitvermietung bringt weniger ein, verlangt aber deutlich weniger Zeit, und diese Reform verringert das Hauptrisiko, das Eigentümer davon abgehalten hat. Wenn die Immobilie Ihr künftiger Ruhesitz und keine reine Kapitalanlage ist, ist die Langzeitvermietung meist die sinnvollere Zwischenlösung.
Betrifft diese Reform alte, eingefrorene Mietverträge von vor 1990?
Nur am Rand. Mieter über 65 oder mit einem Grad der Behinderung von 60 % oder mehr behalten ihren bestehenden Schutz. Übersteigt das jährliche Haushaltseinkommen rund 64.000 EUR, kann die Miete angepasst werden. Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Lagos mit einem Mieter von vor 1990 erwägen, lassen Sie den Status des Mieters von einem Anwalt bestätigen, bevor Sie den Abschlag als dauerhaft ansehen.
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