Die portugiesische Regierung hat am 9. Juli 2026 eine Reform des Mietmarkts beschlossen, die das Gleichgewicht zugunsten der Vermieter verschiebt. Die Obergrenze von 2% für Mieterhöhungen bei neuen Mietverträgen fällt. Die Obergrenze für die Kaution fällt. Mietrückstände lösen die Vertragsauflösung bereits nach zwei statt nach drei Monaten aus.
Gesetz ist das noch nicht. Das Paket liegt jetzt bei der Assembleia da República, und das Parlament kann es noch ändern. Die Richtung steht aber fest. Wenn Sie im Westalgarve eine Immobilie besitzen und vermieten, oder wenn Sie sich eine ansehen, in der bereits ein Mieter wohnt, dann ist das der Teil des portugiesischen Rechts, den Sie noch vor September verstanden haben sollten.
Was sind Portugals neue Mietregeln für Vermieter im Jahr 2026?
Kurz gesagt: Bei neuen Mietverträgen kann die Miete frei vereinbart werden, die Kaution ist nicht mehr gedeckelt, Vermieter können bis zu drei statt zwei Monatsmieten im Voraus verlangen, Mietrückstände können die Vertragsauflösung schon nach zwei statt nach drei Monaten auslösen, und der Widerspruch gegen die automatische Verlängerung wird einfacher. Das Paket wurde am 9. Juli 2026 vom Ministerrat verabschiedet und von Infrastruktur- und Wohnungsbauminister Miguel Pinto Luz vorgestellt. Es liegt jetzt beim Parlament und ist noch nicht in Kraft.
Die größte einzelne Änderung ist der Wegfall der 2%-Obergrenze für Mieterhöhungen, wenn eine Immobilie in einen neuen Mietvertrag übergeht. Diese Obergrenze wurde eingeführt, um die Mietinflation zu bremsen, und sollte bis 2029 gelten. Sie drei Jahre früher zu streichen bedeutet: Ab dem Tag, an dem das Gesetz in Kraft tritt, ist die Miete für einen neuen Mieter eine Sache zwischen Ihnen und ihm.
Aktuelle Regeln im Vergleich zur geplanten Reform
Hier das Vorher und Nachher nebeneinander. Denken Sie daran: Die rechte Spalte ist ein Entwurf, solange das Parlament nicht abgestimmt hat.
| Langfristig vermieten | Aktuelle Regeln | Geplante Reform |
|---|---|---|
| Miete bei einem neuen Mietvertrag | Erhöhung auf 2% gedeckelt, wenn die Immobilie in einen neuen Vertrag übergeht | Obergrenze entfällt. Miete frei zwischen den Parteien vereinbart |
| Miete im Voraus | Höchstens zwei Monate | Höchstens drei Monate |
| Kaution | Gesetzliche Obergrenze gilt | Obergrenze entfällt. Kaution frei vereinbart |
| Widerspruch gegen die automatische Verlängerung | Nur begrenzte Gründe für den Vermieter | Vermieter kann mit vorheriger Ankündigung widersprechen |
| Rückstand vor einer möglichen Vertragsauflösung | Drei Monate | Zwei Monate |
| Wiederholt verspätete Zahlung | Kein eigenständiger Grund | Mehr als drei Vorfälle in 12 Monaten oder vier in 18 Monaten |
| Vertragsdauer | Ein bis 30 Jahre | Unverändert, ein bis 30 Jahre |
| Mietverträge von vor 1990 | Mieten weitgehend eingefroren | Schutz bleibt für Mieter über 65 oder mit einer Behinderung von 60% oder mehr. Die Miete kann steigen, sobald das Haushaltseinkommen etwa 64,000 EUR im Jahr übersteigt |
| Auffangnetz für Mieter | Soziale Unterstützung im Einzelfall | Neuer Fundo de Emergência Habitacional über das IHRU, Auszahlung innerhalb von 10 Tagen nach Antragstellung |
Was das bedeutet, wenn Ihnen etwas in Lagos oder Praia da Luz gehört
Praktisch heißt das: Die langfristige Vermietung wird weniger riskant als bisher. Was Eigentümer abschreckt, ist selten die Höhe der Miete. Es ist die Frage, ob sie die Immobilie zurückbekommen. Ein Mieter, der nicht mehr zahlt und trotzdem bleibt, war in Portugal historisch ein langsames und teures Problem. Die Schwelle von drei auf zwei Monate Rückstand zu senken und wiederholt verspätete Zahlung als eigenen Grund aufzunehmen, macht die Räumung nicht schnell. Es lässt sie früher beginnen.
Der Kontext zählt hier. Die durchschnittliche Angebotsmiete im Land erreichte im Juli 1,350 EUR im Monat, 3.8% mehr als im Juni. Der Zwölfmonats-Euribor ist auf rund 2.73% gesunken, nach 2.87% Mitte Juli, die Finanzierungskosten für ein Vermietungsobjekt gehen also eher nach unten als nach oben. Und die Algarve bleibt für neue Registrierungen von Alojamento Local vollständig offen, anders als das beschränkte historische Zentrum von Lissabon. Eigentümer haben hier weiterhin beide Wege, was nicht überall in Portugal gilt.
Damit ist die Langzeitvermietung nicht automatisch die bessere Antwort. Bei der Bruttorendite liegt die Kurzzeitvermietung in einer Küstenstadt mit echter Sommersaison meist weiter vorn, und ich habe dazu in Kann Airbnb Ihr Ruhestandshaus an der Algarve finanzieren? konkret nachgerechnet. Was sich ändert, ist die Risikoseite des Vergleichs. Die Langzeitvermietung war immer die Variante mit weniger Rendite und weniger Aufwand, dafür aber mit einem großen Restrisiko. Diese Reform verkleinert dieses Restrisiko.
Der Teil für Käufer: Immobilien, die mit einem Mieter kommen
Ein Inserat, das für seine Straße zu günstig wirkt, hat den Grund manchmal im Kleingedruckten: Es sitzt ein Mieter mit einem alten Vertrag darin. Mietverträge von vor 1990 sind die Extremform. Ihre Mieten sind seit Jahrzehnten weitgehend eingefroren, und die Immobilie ist wert, was sie wert ist, abzüglich eines Mieters, den man wirtschaftlich nicht herausbekommt.
Die Reform räumt diese Verträge nicht ab. Mieter über 65 oder mit einer Behinderung von 60% oder mehr behalten ihren Schutz. Neu ist eine Einkommensprüfung: Übersteigt das jährliche Haushaltseinkommen rund 64,000 EUR, kann die Miete angepasst werden. Das ist eine enge Änderung, und sie macht aus einem Haus mit eingefrorenen Mieten kein normales Objekt. Aber es ist die erste Bewegung seit Jahren, und bei einer vermieteten Immobilie in der Altstadt von Lagos lohnt es sich jetzt, einen Anwalt prüfen zu lassen, auf welcher Seite dieser Grenze der Mieter steht, bevor Sie das Angebot ganz abschreiben.
Was ich jetzt tun würde
Nichts Dramatisches und nichts Unumkehrbares. Das ist ein Entwurf, kein Gesetz, und das Parlament hat Wohnungsgesetze schon geändert.
- Wenn Sie kurz davor sind, einen neuen langfristigen Mietvertrag zu unterschreiben, fragen Sie Ihren Anwalt, ob das Warten auf die Abstimmung Ihre Position spürbar verbessert. Oft wird es das nicht, aber die Frage kostet fünf Minuten.
- Wenn Sie eine Immobilie leer stehen lassen, weil Vermieten sich wie eine Einbahnstraße anfühlte, ist jetzt der Moment, diese Entscheidung noch einmal anzusehen, statt anzunehmen, dass die alten Regeln weiter gelten.
- Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, rechnen Sie damit, dass Käufer schärfer nach Alter, Einkommen und Vertragsdatum des Mieters fragen, denn das verändert jetzt die Zahlen.
- Wenn Sie eine Immobilie zum Verkauf und nicht zur Vermietung bepreisen, hat sich an der Preisdisziplin nichts geändert. Was klügere Käufer mit lange stehenden Inseraten machen, habe ich in Klügere Käufer, alte Inserate beschrieben.
Meine ehrliche Einschätzung: Das ist eine echte Verbesserung für Vermieter, und eine kleinere, als die Schlagzeilen vermuten lassen. Es behebt nicht das, was Menschen wirklich abschreckt, nämlich wie lange eine bestrittene Räumung dauert, sobald sie vor Gericht landet. Es verkürzt den Anlauf bis zum Start dieses Verfahrens und gibt die Preisfreiheit bei neuen Verträgen zurück. In einem Markt, in dem die Angebotspreise im Distrikt Faro landesweit nur noch hinter Lissabon liegen, im Schnitt bei 587,250 EUR und 8.8% höher als im Vorjahr, ist Preisfreiheit auf der Mietseite nicht nichts. Ob der breitere Preisanstieg noch Luft hat, ist eine eigene Frage, und der bin ich direkt nachgegangen in Immobilienpreise in Portugal: Wie lange kann der Anstieg noch dauern?
Häufig gestellte Fragen
Was sind Portugals neue Mietregeln für Vermieter im Jahr 2026?
Die am 9. Juli 2026 beschlossene Reform streicht die 2%-Obergrenze für Mieterhöhungen bei neuen Mietverträgen, streicht die Obergrenze für die Kaution, erhöht die Vorauszahlung von zwei auf drei Monatsmieten, erlaubt Vermietern den Widerspruch gegen die automatische Verlängerung mit vorheriger Ankündigung und senkt den Rückstand, ab dem ein Vertrag aufgelöst werden kann, von drei auf zwei Monate. Sie hat den Ministerrat passiert und liegt jetzt dem Parlament vor, ist also noch nicht in Kraft.
Gilt das neue portugiesische Mietrecht bereits?
Nein. Der Ministerrat hat das Paket am 9. Juli 2026 beschlossen und an die Assembleia da República weitergeleitet. Das Parlament muss darüber abstimmen und kann es vor der Verabschiedung noch ändern. Bis dahin gelten die bestehenden Regeln, einschließlich der 2%-Obergrenze bei neuen Mietverträgen und der Rückstandsschwelle von drei Monaten.
Kann ich in Portugal einem Mieter wegen ausbleibender Miete kündigen?
Sie können das Verfahren zur Vertragsauflösung einleiten, und mit der Reform sinkt die Auslöseschwelle von drei auf zwei Monate Rückstand, wobei wiederholt verspätete Zahlung zu einem eigenen Grund wird. Was die Reform nicht ändert, ist die Dauer eines bestrittenen Verfahrens vor Gericht. Rechnen Sie damit, dass es langsam wird, und behandeln Sie die Auswahl des Mieters als Ihren eigentlichen Schutz, nicht das Gesetz.
Soll ich meine Algarve-Immobilie langfristig oder kurzfristig vermieten?
Kurzzeitvermietung bringt in einer Küstenstadt wie Lagos mit echter Sommersaison in der Regel weiterhin die höhere Bruttorendite, und die Algarve bleibt für neue Registrierungen von Alojamento Local offen. Langzeitvermietung bringt weniger, verlangt aber deutlich weniger Zeit, und diese Reform senkt das Hauptrisiko, das Eigentümer bisher davon abgehalten hat. Wenn die Immobilie Ihr künftiges Ruhestandszuhause und keine reine Kapitalanlage ist, ist die Langzeitvermietung meist die sinnvollere Zwischenlösung.
Betrifft diese Reform alte eingefrorene Mietverträge von vor 1990?
Nur am Rand. Mieter über 65 oder mit einer Behinderung von 60% oder mehr behalten ihren bestehenden Schutz. Übersteigt das jährliche Haushaltseinkommen rund 64,000 EUR, kann die Miete angepasst werden. Wenn Sie überlegen, in Lagos eine Immobilie mit einem Mieter aus der Zeit vor 1990 zu kaufen, lassen Sie den Status des Mieters von einem Anwalt bestätigen, bevor Sie den Abschlag für dauerhaft halten.
Sie überlegen, ob Sie eine Immobilie in Lagos oder im Westalgarve vermieten, verkaufen oder halten sollen? Fangen Sie hier an und ich melde mich mit einer kostenlosen Marktbewertung und einer ehrlichen Einschätzung, welche der drei Optionen für Ihre Immobilie am meisten Sinn ergibt.
