Le gouvernement portugais a approuvé le 9 juillet 2026 une réforme du marché locatif qui déplace l’équilibre en faveur des bailleurs. Le plafond de 2% sur les augmentations de loyer pour les nouveaux baux disparaît. Le plafond du dépôt de garantie disparaît. Les loyers impayés permettent de résilier le bail au bout de deux mois au lieu de trois.
Ce n’est pas encore la loi. Le texte est parti à l’Assembleia da República et le Parlement peut encore le modifier. Mais la direction est prise, et si vous possédez un bien dans l’Ouest de l’Algarve que vous louez, ou si vous en regardez un qui est déjà occupé par un locataire, c’est le point de droit portugais qu’il vaut la peine de comprendre avant septembre.
Quelles sont les nouvelles règles locatives du Portugal pour les bailleurs en 2026 ?
En résumé : sur les nouveaux baux, le loyer se fixe librement, le dépôt de garantie n’est plus plafonné, le bailleur peut demander jusqu’à trois mois d’avance au lieu de deux, les impayés permettent de résilier après deux mois au lieu de trois, et refuser la reconduction automatique devient plus simple. Le texte a été approuvé par le Conseil des ministres le 9 juillet 2026 et présenté par le ministre des Infrastructures et du Logement Miguel Pinto Luz. Il est désormais au Parlement et n’est pas encore en vigueur.
Le changement le plus important est la suppression du plafond de 2% sur les augmentations de loyer lorsqu’un bien passe à un nouveau bail. Ce plafond avait été introduit pour freiner l’inflation des loyers et devait courir jusqu’en 2029. Le supprimer trois ans plus tôt signifie que, dès l’entrée en vigueur de la loi, le loyer que vous demandez à un nouveau locataire ne regarde que vous et lui.
Les règles actuelles face à la réforme proposée
Voici l’avant et l’après, côte à côte. N’oubliez pas que la colonne de droite reste une proposition tant que le Parlement n’a pas voté.
| Louer sur le long terme | Règles actuelles | Réforme proposée |
|---|---|---|
| Loyer d’un nouveau bail | Augmentation plafonnée à 2% lorsque le bien passe à un nouveau contrat | Plafond supprimé. Loyer librement convenu entre les parties |
| Loyer d’avance | Deux mois maximum | Trois mois maximum |
| Dépôt de garantie | Plafond légal applicable | Plafond supprimé. Dépôt librement convenu |
| Refus de la reconduction automatique | Motifs limités pour le bailleur | Le bailleur peut refuser avec un préavis |
| Impayés avant de pouvoir résilier | Trois mois | Deux mois |
| Retards de paiement répétés | Pas un motif autonome | Plus de trois occurrences sur 12 mois, ou quatre sur 18 mois |
| Durée du contrat | De un à 30 ans | Inchangée, de un à 30 ans |
| Baux antérieurs à 1990 | Loyers largement gelés | Protection maintenue pour les locataires de plus de 65 ans ou présentant une incapacité égale ou supérieure à 60%. Le loyer peut augmenter dès que le revenu du ménage dépasse environ 64,000 EUR par an |
| Filet de sécurité pour le locataire | Aide sociale au cas par cas | Nouveau Fundo de Emergência Habitacional via l’IHRU, versement dans les 10 jours suivant la demande |
Ce que cela change si vous possédez un bien à Lagos ou Praia da Luz
Concrètement, la location longue durée devient moins risquée qu’elle ne l’était. Ce qui décourage les propriétaires, c’est rarement le niveau du loyer. C’est de récupérer le bien. Un locataire qui cesse de payer et reste sur place a toujours été, au Portugal, un problème lent et coûteux. Ramener le seuil d’impayés de trois mois à deux et ajouter les retards répétés comme motif à part entière ne rend pas l’expulsion rapide. Cela la fait commencer plus tôt.
Le contexte compte. Le loyer moyen demandé au niveau national a atteint 1,350 EUR par mois en juillet, en hausse de 3.8% sur juin. L’Euribor 12 mois est retombé autour de 2.73%, contre 2.87% à la mi-juillet, si bien que le coût du financement d’un investissement locatif glisse vers le bas plutôt que vers le haut. Et l’Algarve reste entièrement ouverte aux nouvelles inscriptions en Alojamento Local, contrairement au centre historique de Lisbonne, qui est restreint. Les propriétaires ont ici toujours les deux voies, ce qui n’est pas vrai partout au Portugal.
Cela ne fait pas automatiquement de la longue durée la meilleure réponse. La courte durée l’emporte encore le plus souvent sur le rendement brut dans une ville côtière avec une vraie saison d’été, et j’ai fait le calcul chiffré dans Airbnb peut-il financer votre maison de retraite en Algarve ?. Ce qui change, c’est le côté risque de la comparaison. La longue durée a toujours été l’option au rendement plus faible et aux tracas moindres, avec un gros risque extrême attaché. Cette réforme réduit ce risque extrême.
La partie que les acheteurs doivent lire : les biens vendus avec un locataire
Une annonce qui paraît sous-évaluée pour sa rue a parfois sa raison dans les petites lignes : un locataire l’occupe sous un ancien contrat. Les baux antérieurs à 1990 en sont la version extrême. Leurs loyers sont largement gelés depuis des décennies, et le bien vaut ce qu’il vaut moins un locataire en place qu’on ne peut pas déloger économiquement.
La réforme ne balaie pas ces contrats. Les locataires de plus de 65 ans, ou présentant une incapacité égale ou supérieure à 60%, gardent leur protection. Ce qu’elle ajoute, c’est un critère de revenus : lorsque le revenu annuel du ménage dépasse environ 64,000 EUR, le loyer peut être ajusté. Le changement est étroit et il ne transformera pas un immeuble à loyers gelés en actif ordinaire. Mais c’est le premier mouvement sur ce sujet depuis des années, et sur un bien loué dans la vieille ville de Lagos, il vaut désormais la peine de faire vérifier par un avocat de quel côté de cette ligne se situe le locataire avant d’écarter complètement l’offre.
Ce que je ferais dès maintenant
Rien de spectaculaire et rien d’irréversible. C’est une proposition, pas une loi, et le Parlement a déjà modifié des textes sur le logement.
- Si vous êtes sur le point de signer un nouveau bail de longue durée, demandez à votre avocat si attendre le vote améliore vraiment votre position. Dans bien des cas non, mais la question prend cinq minutes.
- Si vous laissez un bien vide parce que le louer ressemblait à une porte à sens unique, c’est le moment de rouvrir la décision plutôt que de supposer que les anciennes règles s’appliquent encore.
- Si vous vendez un bien loué, attendez-vous à ce que les acheteurs posent des questions plus précises sur l’âge, les revenus et la date de contrat du locataire, parce que cela change désormais les chiffres.
- Si vous fixez le prix d’un bien pour le vendre plutôt que pour le louer, la discipline de prix n’a pas changé. J’ai écrit sur ce que les acheteurs les plus avertis font des annonces qui traînent dans Des acheteurs plus avertis, des annonces qui traînent.
Mon avis honnête : c’est une vraie amélioration pour les bailleurs, et une amélioration plus modeste que ne le laissent penser les titres. Elle ne règle pas ce qui dissuade réellement, à savoir le temps que prend une expulsion contestée une fois portée devant un tribunal. Elle raccourcit le chemin jusqu’au lancement de la procédure et rend la liberté de fixation du prix sur les nouveaux contrats. Dans un marché où les prix demandés dans le district de Faro ne sont plus dépassés que par Lisbonne à l’échelle nationale, avec une moyenne de 587,250 EUR et une hausse de 8.8% sur un an, la liberté de prix côté location n’est pas rien. Savoir si la hausse générale des prix a encore de la marge est une autre question, que j’ai traitée de front dans Prix de l’immobilier au Portugal : combien de temps la hausse peut-elle durer ?
Questions fréquentes
Quelles sont les nouvelles règles locatives du Portugal pour les bailleurs en 2026 ?
La réforme approuvée le 9 juillet 2026 supprime le plafond de 2% sur les augmentations de loyer pour les nouveaux baux, supprime le plafond du dépôt de garantie, porte le loyer d’avance de deux à trois mois, permet au bailleur de refuser la reconduction automatique moyennant préavis, et ramène de trois mois à deux la période d’impayés avant qu’un contrat puisse être résilié. Elle a passé le Conseil des ministres et se trouve désormais devant le Parlement, elle n’est donc pas encore en vigueur.
La nouvelle loi locative portugaise est-elle déjà en vigueur ?
Non. Le Conseil des ministres a approuvé le texte le 9 juillet 2026 et l’a transmis à l’Assembleia da República. Le Parlement doit le voter et peut l’amender avant qu’il ne devienne loi. D’ici là, les règles existantes s’appliquent, dont le plafond de 2% sur les nouveaux baux et le seuil d’impayés de trois mois.
Puis-je expulser un locataire au Portugal pour non-paiement du loyer ?
Vous pouvez engager la procédure de résiliation et, avec la réforme, le déclencheur passe de trois mois d’impayés à deux, les retards de paiement répétés devenant un motif à part entière. Ce que la réforme ne change pas, c’est la durée d’une affaire contestée une fois devant le tribunal. Partez du principe que ce sera lent et considérez le choix du locataire comme votre vraie protection, plutôt que la loi.
Dois-je louer mon bien en Algarve sur le long terme ou le court terme ?
La courte durée produit généralement encore un rendement brut supérieur dans une ville côtière comme Lagos avec une vraie saison d’été, et l’Algarve reste ouverte aux nouvelles inscriptions en Alojamento Local. La longue durée rapporte moins mais exige beaucoup moins de votre temps, et cette réforme réduit le principal risque qui en détournait les propriétaires. Si le bien est votre future maison de retraite plutôt qu’un pur investissement, la longue durée est en général la solution d’attente la plus sensée.
Cette réforme touche-t-elle les anciens baux gelés d’avant 1990 ?
À la marge seulement. Les locataires de plus de 65 ans, ou présentant une incapacité égale ou supérieure à 60%, conservent leur protection actuelle. Lorsque le revenu annuel du ménage dépasse environ 64,000 EUR, le loyer peut être ajusté. Si vous envisagez d’acheter à Lagos un bien occupé par un locataire d’avant 1990, faites confirmer son statut par un avocat avant de supposer que la décote est définitive.
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