Un couple britannique m’a posé cette question la semaine dernière : si nous achetons notre bien à Praia da Luz au printemps prochain, allons-nous vraiment payer dix mille euros de taxe en plus simplement parce que nous ne sommes pas résidents ? La réponse courte est oui. Voici exactement comment cela fonctionne, ce que cela coûte, et les trois moyens légaux d’y échapper.
Ce qui a vraiment changé
En mai 2026, le Portugal a publié son paquet fiscal sur le logement, le fameux « choque fiscal para a habitação ». Il a été autorisé par la Loi n° 9-A/2026 et mis en vigueur par le Décret-loi n° 97/2026. La majeure partie vise à orienter l’immobilier vers la location longue durée et à accélérer la construction de logements.
La mesure phare dont la plupart de mes clients ont entendu parler, cependant, est celle qui les vise directement : une IMT forfaitaire de 7,5 % pour les acheteurs non-résidents. Il y a bien plus dans ce paquet que ce seul chiffre, et certaines mesures jouent même en votre faveur, il vaut donc la peine de comprendre l’ensemble du tableau avant de décider quand acheter.
Que signifie la nouvelle IMT de 7,5 % du Portugal pour les acheteurs non-résidents à Lagos ?
Toute personne qui n’est pas résidente fiscale au Portugal paie une IMT forfaitaire de 7,5 % sur un achat résidentiel, facturée dès le premier euro. Pas de tranches progressives, pas de réductions, pas d’exonérations. Elle est basée sur votre résidence fiscale, pas votre nationalité, donc les acheteurs de l’UE et hors UE sont traités exactement de la même manière.
Une mise en garde sur le calendrier, car elle compte. La loi a été publiée le 20 mai 2026 et une grande partie du paquet est datée du 1er septembre 2026, mais la date d’entrée en vigueur de ce taux spécifique est contestée. L’ordre des experts-comptables l’interprète comme déjà en vigueur depuis fin mai 2026, car l’article sur l’IMT pour non-résidents ne comporte aucune disposition transitoire, tandis que d’autres commentateurs pointent vers le 1er septembre. Tant que l’administration fiscale n’aura pas tranché, considérez les 7,5 % comme potentiellement déjà en vigueur et demandez conseil avant de planifier un achat autour d’une quelconque échéance. Je suis depuis retourné au décret et j’ai exposé où atterrit cette lecture dans There Is No 1 September Deadline.
Sous les anciennes règles, un non-résident achetant une résidence secondaire payait le même barème progressif qu’un résident portugais pour une deuxième habitation, les tranches inférieures étant taxées en douceur. Le taux forfaitaire supprime tout cela. Le tableau ci-dessous compare l’ancien barème progressif au nouveau taux forfaitaire de 7,5 %, pour un achat type de résidence secondaire sur le continent.
| Prix d’achat | Ancien barème progressif | Nouveau taux forfaitaire de 7,5 % | Supplément payé |
|---|---|---|---|
| 300 000 € | 11 606 € (3,9 %) | 22 500 € | +10 894 € |
| 400 000 € | 19 300 € (4,8 %) | 30 000 € | +10 700 € |
| 500 000 € | 27 300 € (5,5 %) | 37 500 € | +10 200 € |
| 700 000 € | 42 000 € (6,0 %) | 52 500 € | +10 500 € |
| 900 000 € | 54 000 € (6,0 %) | 67 500 € | +13 500 € |
| 1 100 000 € | 66 000 € (6,0 %) | 82 500 € | +16 500 € |
| 1 200 000 €+ | 90 000 € (7,5 %) | 90 000 € | 0 € |
Il y a une subtilité à connaître. Au-delà d’environ 1,15 M€, les résidents paient déjà un taux forfaitaire de 7,5 %, donc la nouvelle règle ne change rien en haut du marché. Le véritable impact se situe dans la tranche de 300 000 € à 700 000 €, exactement là où la plupart de mes acheteurs expatriés cherchent un appartement ou une villa à Lagos, Praia da Luz ou Burgau. Dans cette tranche, prévoyez environ 10 000 à 11 000 € de plus que ce que vous auriez payé l’année dernière. Si cette taxe supplémentaire change vos plans de financement, les acheteurs non-résidents, y compris les Américains, peuvent généralement emprunter 60 à 65 % de la valeur du bien auprès d’une banque portugaise ; je détaille comment fonctionne réellement le financement hypothécaire pour non-résidents dans un article séparé.
Chaque bien est différent, et la valeur imposable peut dépasser le prix que vous payez réellement, donc les chiffres ci-dessus sont un guide, pas un devis. Le moyen le plus rapide de voir votre propre chiffre est ma calculatrice de frais gratuite : elle vous donne l’IMT et le total de vos frais de clôture en environ deux minutes.
Les trois moyens d’échapper aux 7,5 %
Le taux forfaitaire n’est pas toujours permanent. La loi prévoit trois situations où vous l’évitez ou récupérez la différence auprès de l’administration fiscale.
La première est la résidence. Si vous êtes déjà résident fiscal portugais le jour de l’achat, ou si vous le devenez dans les deux ans suivant l’achat, vous revenez aux taux progressifs normaux. Pour les clients qui achètent maintenant et déménagent correctement dans quelques années, c’est la voie la plus simple.
La deuxième est la location longue durée. Si vous louez le bien à un loyer modéré, plafonné à 2 300 € par mois, que vous signez le bail dans les six mois suivant l’achat, et que vous le gardez loué pendant au moins 36 mois sur les cinq premières années, vous pouvez récupérer la différence. Cela convient à un investisseur, moins à quelqu’un qui veut garder le bien libre pour ses propres étés.
La troisième est étroite : occuper une fonction publique portugaise. Elle ne s’appliquera pas à la plupart des lecteurs, mais elle existe.
La partie qui aide vraiment : les incitations à la location
Si vous achetez pour louer plutôt que pour votre usage personnel, ce paquet est vraiment généreux. L’impôt sur les revenus locatifs pour les baux de longue durée passe de 25 % à 10 % pour les loyers jusqu’à 2 300 € par mois, verrouillé jusqu’en 2029. Les logements loués en dessous de ce seuil sont également exonérés de la taxe sur la fortune AIMI, et construire ou rénover un logement dans cette tranche est soumis à une TVA de 6 % au lieu de 23 %.
En cumulant tout cela, les calculs d’une location longue durée dans l’Algarve occidental sont très différents d’il y a un an. C’est le signal le plus clair que le gouvernement ait envoyé depuis des années : mettez un bien sur le marché de la location longue durée, et le système fiscal vous récompense. C’est aussi pourquoi la voie locative fait office d’échappatoire à l’IMT de 7,5 %.
Si vous envisagez de vendre
Il existe ici un nouvel allégement sur les plus-values, plus large que l’ancienne règle. Jusqu’à présent, vous n’échappiez à l’IRS sur la plus-value que si vous réinvestissiez le produit de la vente dans une nouvelle résidence principale.
À partir de 2026, l’exonération couvre aussi la vente d’une résidence secondaire ou d’un bien de vacances, pas seulement votre résidence principale, à condition de réinvestir le produit dans un bien portugais que vous louez à long terme à un loyer modéré de 2 300 € par mois ou moins. La fenêtre de réinvestissement va de 24 mois avant la vente à 36 mois après, et un réinvestissement partiel donne droit à une exonération partielle.
Le piège réside dans ce que vous devez faire de l’argent. Pour conserver l’allégement, vous devez devenir bailleur à long terme : le bien doit rester loué à 2 300 € ou moins et loué pendant la période requise, globalement 36 mois sur les cinq premières années, et l’exonération est reprise avec intérêts si vous rompez les conditions ou vendez prématurément. Elle récompense donc un vendeur qui recycle son capital vers le marché locatif long terme, pas quelqu’un qui se retire complètement de l’immobilier. Elle s’applique uniquement au réinvestissement au Portugal, et les non-résidents devraient confirmer leur éligibilité auprès d’un comptable avant de s’y fier.
Mon avis honnête
Pour le problème du logement au Portugal, ce paquet va dans une direction sensée. Le vrai problème du pays est un manque d’offre et trop de stock détourné vers la location touristique de courte durée, et les baisses d’impôts sur la location plus un processus de construction plus rapide s’attaquent aux deux. Je ne contesterais pas le diagnostic.
Mais « bon pour le marché » et « bon pour un acheteur de vacances non-résident » ne sont pas la même phrase. L’IMT de 7,5 % est présentée comme une mesure anti-spéculation, mais mécaniquement, c’est une taxe sur la demande étrangère, et les personnes qu’elle touche en premier sont exactement les acheteurs lifestyle avec qui je travaille chaque semaine. Qu’elle refroidisse les prix ou seulement ce segment précis reste une question ouverte. Les véritables stabilisateurs de cette loi sont les mesures côté offre, pas la surtaxe.
Mon conseil est donc pratique, pas politique. Si vous achetez un bien pour votre usage personnel et que vous n’allez ni déménager ni le louer, le coût est réel et vous devez le prévoir, et comme la date d’entrée en vigueur n’est pas fixée, vous ne devez pas supposer que vous avez jusqu’en septembre. Vérifiez la situation actuelle avec un avocat avant de faire une offre. Si vous achetez pour louer, ou pour déménager correctement, la même loi vous offre un moyen de contourner cela et une meilleure affaire que celle des acheteurs de l’an dernier.
Questions Fréquentes
L’IMT de 7,5 % s’applique-t-elle aussi aux citoyens de l’UE ?
Oui. La règle est basée sur la résidence fiscale, pas la nationalité, donc un acheteur de l’UE qui n’est pas résident fiscal portugais paie la même IMT forfaitaire de 7,5 % qu’un acheteur hors UE. Seuls les émigrés portugais en sont exclus.
Comment éviter la nouvelle IMT de 7,5 % au Portugal ?
Il existe deux voies réalistes. Devenir résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l’achat, et vous revenez aux taux progressifs normaux, ou louer le bien à long terme à un loyer modéré jusqu’à 2 300 € par mois, signé dans les six mois et maintenu pendant au moins 36 mois sur cinq ans, et récupérer la différence. J’accompagne mes clients pour choisir la voie qui correspond à leurs projets avant de faire une offre.
Quand débute l’IMT de 7,5 % ?
La date d’entrée en vigueur est réellement contestée. La loi a été publiée le 20 mai 2026 et le gouvernement a présenté le paquet autour du 1er septembre 2026, mais l’ordre des experts-comptables interprète ce taux comme déjà en vigueur depuis fin mai 2026, car l’article ne comporte aucune disposition transitoire. Tant que l’administration fiscale n’aura pas confirmé, supposez qu’elle peut déjà s’appliquer et vérifiez la situation actuelle avant de signer.
Est-ce que je paie plus d’IMT sur une maison chère à Lagos ?
Pas nécessairement. Au-delà d’environ 1,15 M€, les résidents portugais paient déjà un taux forfaitaire de 7,5 %, donc un non-résident achetant à ce niveau paie la même chose que tout le monde. La surtaxe frappe le plus fort entre 300 000 € et 700 000 €, la tranche type des résidences de vacances.
Puis-je éviter l’impôt sur les plus-values si je vends et réinvestis ?
Oui, et depuis 2026, c’est plus large qu’avant : cela couvre désormais la vente d’une résidence secondaire ou d’un bien de vacances, pas seulement votre résidence principale. La condition est de réinvestir le produit dans un bien portugais loué à long terme à 2 300 € par mois ou moins, dans la fenêtre de 24 mois avant à 36 mois après, et de le garder loué pendant la période requise. L’allégement est repris avec intérêts si vous rompez les conditions, donc il convient aux vendeurs qui veulent devenir bailleurs à long terme plutôt que de se retirer complètement.
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