Um casal britânico perguntou-me isto na semana passada: se comprarmos a nossa casa na Praia da Luz na próxima primavera, vamos mesmo pagar mais dez mil euros de imposto só por não sermos residentes? A resposta curta é sim. Aqui está exatamente como funciona, quanto custa, e as três formas legais de escapar.
O que mudou realmente
Em maio de 2026, Portugal publicou o seu pacote fiscal para a habitação, o chamado “choque fiscal para a habitação”. Foi autorizado pela Lei n.º 9-A/2026 e entrou em vigor pelo Decreto-Lei n.º 97/2026. A maior parte destina-se a empurrar os imóveis para o arrendamento de longa duração e a acelerar a construção de mais casas.
A manchete que a maioria dos meus clientes já ouviu, no entanto, é a que os visa diretamente: um IMT fixo de 7,5% para compradores não residentes. Há muito mais no pacote do que este único número, e parte dele até joga a seu favor, por isso vale a pena compreender o quadro completo antes de decidir quando comprar.
O que significa o novo IMT de 7,5% de Portugal para compradores não residentes em Lagos?
Quem não for residente fiscal em Portugal paga um IMT fixo de 7,5% numa compra residencial, cobrado a partir do primeiro euro. Sem escalões progressivos, sem reduções, sem isenções. Baseia-se na residência fiscal, não na nacionalidade, pelo que compradores da UE e de fora da UE são tratados exatamente da mesma forma.
Uma ressalva sobre o calendário, porque é importante. A lei foi publicada a 20 de maio de 2026 e grande parte do pacote tem data de 1 de setembro de 2026, mas a data de início desta taxa em concreto é contestada. A Ordem dos Contabilistas Certificados interpreta que já está em vigor desde finais de maio de 2026, uma vez que o artigo sobre o IMT para não residentes não tem qualquer disposição transitória, enquanto outros comentadores apontam para 1 de setembro. Até a autoridade tributária esclarecer, trate os 7,5% como potencialmente já em vigor e procure aconselhamento antes de calendarizar uma compra em torno de qualquer prazo. Já voltei ao decreto e expus onde essa interpretação assenta em There Is No 1 September Deadline.
Nas regras antigas, um não residente que comprasse uma casa de férias pagava a mesma escala progressiva que um residente português paga numa segunda habitação, com os escalões mais baixos tributados de forma suave. A taxa fixa elimina tudo isso. A tabela abaixo compara a antiga escala progressiva com a nova taxa fixa de 7,5%, para uma compra típica de casa de férias no continente.
| Preço de compra | Escala progressiva antiga | Nova taxa fixa de 7,5% | Valor extra a pagar |
|---|---|---|---|
| €300.000 | €11.606 (3,9%) | €22.500 | +€10.894 |
| €400.000 | €19.300 (4,8%) | €30.000 | +€10.700 |
| €500.000 | €27.300 (5,5%) | €37.500 | +€10.200 |
| €700.000 | €42.000 (6,0%) | €52.500 | +€10.500 |
| €900.000 | €54.000 (6,0%) | €67.500 | +€13.500 |
| €1.100.000 | €66.000 (6,0%) | €82.500 | +€16.500 |
| €1.200.000+ | €90.000 (7,5%) | €90.000 | €0 |
Há uma reviravolta que vale a pena conhecer. Acima de cerca de €1,15M, os residentes já pagam uma taxa fixa de 7,5%, por isso a nova regra não muda nada no topo do mercado. O verdadeiro impacto está na faixa dos €300 mil aos €700 mil, que é exatamente onde a maioria dos meus compradores expatriados procura um apartamento ou uma moradia em Lagos, na Praia da Luz ou em Burgau. Nessa faixa, conte com cerca de mais €10.000 a €11.000 do que pagaria no ano passado. Se essa despesa fiscal extra alterar os seus planos de financiamento, compradores não residentes, incluindo americanos, podem tipicamente pedir emprestado 60 a 65% do valor do imóvel através de um banco português; abordo como funciona realmente o financiamento hipotecário para não residentes num artigo separado.
Cada imóvel é diferente, e o valor tributável pode situar-se acima do preço que realmente paga, por isso os valores acima são um guia, não um orçamento. A forma mais rápida de ver o seu próprio número é através da minha calculadora de custos gratuita: dá-lhe o IMT e o total dos custos de fecho em cerca de dois minutos.
As três formas de escapar aos 7,5%
A taxa fixa não é sempre permanente. A lei prevê três situações em que ou a evita ou reclama a diferença junto da autoridade tributária.
A primeira é a residência. Se já for residente fiscal em Portugal no dia em que compra, ou se se tornar um nos dois anos seguintes à compra, volta às taxas progressivas normais. Para clientes que compram agora e se mudam corretamente dentro de alguns anos, esta é a via mais simples.
A segunda é o arrendamento de longa duração. Se arrendar o imóvel a uma renda moderada, com um teto de €2.300 por mês, assinar o contrato nos seis meses seguintes à compra, e mantê-lo arrendado durante pelo menos 36 meses ao longo dos primeiros cinco anos, pode reclamar a diferença. Isso adequa-se a um investidor, menos a alguém que quer o imóvel livre para os seus próprios verões.
A terceira é restrita: exercer um cargo público português. Não se vai aplicar à maioria dos leitores, mas existe.
A parte que realmente ajuda: os incentivos ao arrendamento
Se está a comprar para arrendar em vez de para uso próprio, este pacote é genuinamente generoso. O imposto sobre o rendimento de senhorio em arrendamentos de longa duração desce de 25% para 10% em rendas até €2.300 por mês, fixo até 2029. As unidades arrendadas abaixo desse limite também ficam isentas do imposto sobre o património AIMI, e construir ou remodelar uma casa nessa faixa tem IVA de 6% em vez de 23%.
Somando tudo isto, as contas de um arrendamento de longa duração no Barlavento Algarvio ficam muito diferentes do que há um ano. É o sinal mais claro que o governo tem dado em anos: colocar uma casa no mercado de arrendamento de longa duração e o sistema fiscal recompensa-o. É também por isso que a via do arrendamento funciona como escape ao IMT de 7,5%.
Se está a pensar em vender
Há aqui um novo benefício de mais-valias, e é mais amplo do que a antiga regra. Até agora, só escapava ao IRS sobre a mais-valia se reinvestisse o produto da venda numa nova habitação própria e permanente.
A partir de 2026, a isenção passa também a cobrir a venda de uma segunda habitação ou casa de férias, não apenas a sua residência principal, desde que reinvista o produto num imóvel português que arrende a longo prazo a uma renda moderada de €2.300 por mês ou menos. A janela de reinvestimento vai de 24 meses antes da venda a 36 meses depois, e um reinvestimento parcial gera uma isenção parcial.
O senão está no que tem de fazer com o dinheiro. Para manter o benefício, tem de se tornar um senhorio de longo prazo: o imóvel tem de se manter arrendado a €2.300 ou menos e arrendado pelo período exigido, genericamente 36 meses ao longo dos primeiros cinco anos, e a isenção é anulada com juros se quebrar as condições ou vender antes do tempo. Portanto, recompensa um vendedor que recicla capital para o mercado de arrendamento de longa duração, não alguém que sai de vez do imobiliário. Aplica-se apenas a reinvestimento em Portugal, e os não residentes devem confirmar a elegibilidade com um contabilista antes de confiar nela.
A minha opinião honesta
Para o problema habitacional de Portugal, este pacote aponta numa direção sensata. O verdadeiro problema do país é a falta de oferta e demasiado stock desviado para o uso turístico de curta duração, e os cortes fiscais ao arrendamento mais um processo de construção mais rápido atacam ambos. Não discordaria do diagnóstico.
Mas “bom para o mercado” e “bom para um comprador de férias não residente” não são a mesma frase. O IMT de 7,5% é apresentado como uma medida antiespeculação, mas mecanicamente é um imposto sobre a procura estrangeira, e as pessoas que atinge primeiro são exatamente os compradores de estilo de vida com quem trabalho todas as semanas. Se vai arrefecer os preços ou apenas arrefecer este segmento em particular é uma questão em aberto. Os verdadeiros estabilizadores desta lei são as peças do lado da oferta, não a sobretaxa.
Por isso, o meu conselho é prático, não político. Se está a comprar um imóvel para uso próprio e não vai mudar-se para cá nem arrendá-lo, o custo é real e deve planeá-lo, e como a data de início está por definir, não deve assumir que tem até setembro. Verifique a posição atual com um advogado antes de fazer uma proposta. Se está a comprar para arrendar, ou a mudar-se corretamente, a mesma lei dá-lhe uma forma de o contornar e um negócio melhor do que os compradores tiveram no ano passado.
Perguntas Frequentes
O IMT de 7,5% aplica-se também a cidadãos da UE?
Sim. A regra baseia-se na residência fiscal, não na nacionalidade, por isso um comprador da UE que não seja residente fiscal em Portugal paga o mesmo IMT fixo de 7,5% que um comprador de fora da UE. As únicas pessoas excluídas são os emigrantes portugueses.
Como posso evitar o novo IMT de 7,5% em Portugal?
Há duas vias realistas. Tornar-se residente fiscal em Portugal nos dois anos seguintes à compra e volta às taxas progressivas normais, ou arrendar o imóvel a longo prazo a uma renda moderada até €2.300 por mês, assinada nos seis meses seguintes e mantida durante pelo menos 36 meses ao longo de cinco anos, e reclamar a diferença. Guio os clientes na escolha da via que se adequa aos seus planos antes de fazermos uma proposta.
Quando começa o IMT de 7,5%?
A data de início está genuinamente em disputa. A lei foi publicada a 20 de maio de 2026 e o governo enquadrou o pacote em torno de 1 de setembro de 2026, mas a Ordem dos Contabilistas Certificados interpreta que esta taxa já está em vigor desde finais de maio de 2026, porque o artigo não tem disposição transitória. Até a autoridade tributária confirmar, assuma que já pode aplicar-se e verifique a posição atual antes de assinar.
Pago mais IMT numa casa cara em Lagos?
Não necessariamente. Acima de cerca de €1,15M, os residentes portugueses já pagam uma taxa fixa de 7,5%, por isso um não residente que compre a esse nível paga o mesmo que todos os outros. A sobretaxa atinge mais forte entre os €300 mil e os €700 mil, a faixa típica de casa de férias.
Posso evitar mais-valias se vender e reinvestir?
Sim, e a partir de 2026 é mais amplo do que antes: passa agora a cobrir a venda de uma segunda habitação ou casa de férias, não apenas a sua residência principal. A condição é reinvestir o produto num imóvel português arrendado a longo prazo a €2.300 por mês ou menos, dentro da janela de 24 meses antes a 36 meses depois, e mantê-lo arrendado pelo período exigido. O benefício é anulado com juros se quebrar as condições, por isso adequa-se a vendedores que querem tornar-se senhorios de longo prazo em vez de sair do imobiliário.
Quer saber exatamente quanto custaria a sua compra ao abrigo das novas regras? Calcule os seus números na minha calculadora de custos gratuita e veja o seu IMT e o total dos custos de fecho em dois minutos. Depois, se está a ponderar uma compra antes do prazo de setembro ou se está a pensar se deve vender agora, marque uma chamada gratuita de 30 minutos comigo e traçamos a fiscalidade e o calendário para a sua situação. A vender? Obtenha uma avaliação gratuita da sua casa em 48 horas.
