Ein britisches Paar fragte mich das letzte Woche: Wenn wir unser Anwesen in Praia da Luz nächstes Frühjahr kaufen, zahlen wir wirklich zehntausend Euro mehr Steuern, nur weil wir keine Ansässigen sind? Die kurze Antwort ist ja. Hier ist genau, wie es funktioniert, was es kostet und die drei legalen Wege heraus.
Was sich tatsächlich geändert hat
Im Mai 2026 veröffentlichte Portugal sein steuerliches Wohnungspaket, das sogenannte „choque fiscal para a habitação”. Es wurde durch das Gesetz Nr. 9-A/2026 genehmigt und durch das Decreto-Lei Nr. 97/2026 in Kraft gesetzt. Der größte Teil davon soll Immobilien in die Langzeitvermietung lenken und den Wohnungsbau beschleunigen.
Die Schlagzeile, die die meisten meiner Klienten gehört haben, richtet sich jedoch direkt an sie: eine pauschale IMT von 7,5 % für gebietsfremde Käufer. Es steckt viel mehr in dem Paket als diese eine Zahl, und einiges davon spielt Ihnen sogar in die Hände, daher lohnt es sich, das Gesamtbild zu verstehen, bevor Sie entscheiden, wann Sie kaufen.
Was bedeutet Portugals neue 7,5 % IMT für gebietsfremde Käufer in Lagos?
Jeder, der kein portugiesischer Steueransässiger ist, zahlt bei einem Wohnimmobilienkauf eine pauschale IMT von 7,5 %, berechnet ab dem ersten Euro. Keine progressiven Stufen, keine Ermäßigungen, keine Ausnahmen. Sie basiert auf Ihrem Steuerwohnsitz, nicht auf Ihrer Staatsangehörigkeit, sodass EU- und Nicht-EU-Käufer genau gleich behandelt werden.
Ein Vorbehalt zum Zeitpunkt, denn er ist wichtig. Das Gesetz wurde am 20. Mai 2026 veröffentlicht, und der Großteil des Pakets ist auf den 1. September 2026 datiert, aber das Startdatum für diesen speziellen Satz ist umstritten. Die Kammer der zertifizierten Buchhalter liest es so, dass er bereits seit Ende Mai 2026 in Kraft ist, da der Artikel zur IMT für Gebietsfremde keine Übergangsbestimmung enthält, während andere Kommentatoren auf den 1. September verweisen. Bis die Steuerbehörde dies klärt, behandeln Sie die 7,5 % als möglicherweise bereits geltend und holen Sie sich Rat ein, bevor Sie einen Kauf um eine Frist herum planen. Ich bin seitdem auf das Dekret zurückgegangen und habe dargelegt, wo diese Lesart landet, in There Is No 1 September Deadline.
Nach den alten Regeln zahlte ein Gebietsfremder, der ein Ferienhaus kaufte, dieselbe progressive Skala, die ein portugiesischer Ansässiger für eine Zweitwohnung zahlt, wobei die unteren Stufen milde besteuert wurden. Der Pauschalsatz beseitigt all das. Die folgende Tabelle vergleicht die alte progressive Skala mit dem neuen Pauschalsatz von 7,5 % für einen typischen Ferienhauskauf auf dem Festland.
| Kaufpreis | Alte progressive Skala | Neuer Pauschalsatz 7,5 % | Zusätzlicher Betrag |
|---|---|---|---|
| €300.000 | €11.606 (3,9 %) | €22.500 | +€10.894 |
| €400.000 | €19.300 (4,8 %) | €30.000 | +€10.700 |
| €500.000 | €27.300 (5,5 %) | €37.500 | +€10.200 |
| €700.000 | €42.000 (6,0 %) | €52.500 | +€10.500 |
| €900.000 | €54.000 (6,0 %) | €67.500 | +€13.500 |
| €1.100.000 | €66.000 (6,0 %) | €82.500 | +€16.500 |
| €1.200.000+ | €90.000 (7,5 %) | €90.000 | €0 |
Es gibt eine Wendung, die man kennen sollte. Oberhalb von etwa 1,15 Mio. € zahlen Ansässige bereits pauschal 7,5 %, sodass die neue Regel am oberen Ende des Marktes nichts ändert. Der eigentliche Biss liegt in der Spanne von 300.000 € bis 700.000 €, genau dort, wo die meisten meiner Expat-Käufer eine Wohnung oder Villa in Lagos, Praia da Luz oder Burgau suchen. In dieser Spanne rechnen Sie mit etwa 10.000 bis 11.000 € mehr, als Sie letztes Jahr gezahlt hätten. Falls diese zusätzliche Steuerlast Ihre Finanzierungspläne ändert: gebietsfremde Käufer, einschließlich Amerikaner, können über eine portugiesische Bank typischerweise 60 bis 65 % des Immobilienwerts finanzieren; ich behandle wie die Hypothekenfinanzierung für Gebietsfremde tatsächlich funktioniert in einem separaten Beitrag.
Jede Immobilie ist anders, und der steuerpflichtige Wert kann über dem tatsächlich gezahlten Preis liegen, daher sind die obigen Zahlen ein Anhaltspunkt, kein Angebot. Der schnellste Weg, Ihre eigene Zahl zu sehen, ist mein kostenloser Kostenrechner: Sie erhalten die IMT und Ihre gesamten Abschlusskosten in etwa zwei Minuten.
Die drei Wege aus den 7,5 % heraus
Der Pauschalsatz ist nicht immer dauerhaft. Das Gesetz sieht drei Situationen vor, in denen Sie ihn entweder vermeiden oder die Differenz von der Steuerbehörde zurückfordern.
Die erste ist der Wohnsitz. Wenn Sie am Tag des Kaufs bereits portugiesischer Steueransässiger sind, oder es innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf werden, fallen Sie auf die normalen progressiven Sätze zurück. Für Klienten, die jetzt kaufen und innerhalb weniger Jahre ordnungsgemäß umziehen, ist dies der saubere Weg.
Die zweite ist die Langzeitvermietung. Wenn Sie die Immobilie zu einer moderaten Miete, gedeckelt bei 2.300 € pro Monat, vermieten, den Mietvertrag innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf unterzeichnen und sie mindestens 36 Monate innerhalb der ersten fünf Jahre vermietet halten, können Sie die Differenz zurückfordern. Das passt zu einem Investor, weniger zu jemandem, der die Immobilie für seine eigenen Sommer frei haben möchte.
Die dritte ist eng gefasst: die Ausübung eines portugiesischen öffentlichen Amtes. Sie wird für die meisten Leser nicht gelten, existiert aber.
Der Teil, der wirklich hilft: Vermietungsanreize
Wenn Sie zum Vermieten statt zur Eigennutzung kaufen, ist dieses Paket wirklich großzügig. Die Vermietereinkommensteuer für Langzeitmieten sinkt von 25 % auf 10 % für Mieten bis 2.300 € pro Monat, festgeschrieben bis 2029. Einheiten, die unter dieser Schwelle vermietet werden, sind zudem von der Vermögenssteuer AIMI befreit, und der Bau oder die Renovierung eines Hauses in dieser Kategorie unterliegt 6 % statt 23 % Mehrwertsteuer.
Zusammengenommen sieht die Rechnung für eine Langzeitvermietung an der Westalgarve ganz anders aus als vor einem Jahr. Es ist das klarste Signal, das die Regierung seit Jahren gesendet hat: Bringen Sie eine Immobilie in den Langzeitmietmarkt, und das Steuersystem belohnt Sie. Deshalb dient der Vermietungsweg auch als Ihr Ausweg aus der 7,5 % IMT.
Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken
Hier gibt es eine neue Kapitalertragsbefreiung, und sie ist breiter als die alte Regel. Bisher entgingen Sie der Einkommensteuer auf den Gewinn nur, wenn Sie den Erlös in einen neuen ständigen Wohnsitz reinvestiert haben.
Ab 2026 deckt die Befreiung auch den Verkauf einer Zweitwohnung oder Ferienimmobilie ab, nicht nur Ihren Hauptwohnsitz, sofern Sie den Erlös in eine portugiesische Immobilie reinvestieren, die Sie langfristig zu einer moderaten Miete von 2.300 € pro Monat oder weniger vermieten. Das Reinvestitionsfenster reicht von 24 Monaten vor dem Verkauf bis 36 Monate danach, und eine teilweise Reinvestition ergibt eine teilweise Befreiung.
Der Haken liegt darin, was Sie mit dem Geld tun müssen. Um die Vergünstigung zu behalten, müssen Sie ein langfristiger Vermieter werden: Die Immobilie muss bei oder unter 2.300 € vermietet bleiben und für den erforderlichen Zeitraum vermietet sein, im Wesentlichen 36 Monate innerhalb der ersten fünf Jahre, und die Befreiung wird mit Zinsen zurückgefordert, wenn Sie die Bedingungen brechen oder vorzeitig verkaufen. Sie belohnt also einen Verkäufer, der Kapital in den Langzeitmietmarkt zurückführt, nicht jemanden, der ganz aus Immobilien aussteigt. Sie gilt nur für Reinvestitionen in Portugal, und Gebietsfremde sollten die Berechtigung mit einem Steuerberater bestätigen, bevor sie sich darauf verlassen.
Meine ehrliche Einschätzung
Für Portugals Wohnungsproblem weist dieses Paket in eine sinnvolle Richtung. Das eigentliche Problem des Landes ist zu wenig Angebot und zu viel Bestand, der in kurzfristige Ferienvermietung gedrängt wird, und die Steuersenkungen bei Vermietung plus ein schnellerer Bauprozess greifen beide an. Ich würde der Diagnose nicht widersprechen.
Aber „gut für den Markt” und „gut für einen gebietsfremden Ferienkäufer” sind nicht derselbe Satz. Die 7,5 % IMT wird als Maßnahme gegen Spekulation dargestellt, ist aber mechanisch eine Steuer auf ausländische Nachfrage, und die Menschen, die sie zuerst trifft, sind genau die Lifestyle-Käufer, mit denen ich jede Woche arbeite. Ob sie die Preise abkühlt oder nur dieses eine Segment abkühlt, ist eine offene Frage. Die eigentlichen Stabilisatoren in diesem Gesetz sind die angebotsseitigen Teile, nicht der Zuschlag.
Mein Rat ist also praktisch, nicht politisch. Wenn Sie eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen und weder umziehen noch vermieten werden, sind die Kosten real und Sie sollten dafür planen, und da das Startdatum ungeklärt ist, sollten Sie nicht annehmen, dass Sie bis September Zeit haben. Prüfen Sie die aktuelle Lage mit einem Anwalt, bevor Sie ein Angebot abgeben. Wenn Sie zum Vermieten kaufen oder ordnungsgemäß hierher ziehen, gibt Ihnen dasselbe Gesetz einen Weg darum herum und einen besseren Deal, als Käufer letztes Jahr hatten.
Häufig gestellte Fragen
Gilt die 7,5 % IMT auch für EU-Bürger?
Ja. Die Regel basiert auf dem Steuerwohnsitz, nicht auf der Staatsangehörigkeit, sodass ein EU-Käufer, der kein portugiesischer Steueransässiger ist, dieselbe pauschale IMT von 7,5 % zahlt wie ein Nicht-EU-Käufer. Ausgenommen sind nur portugiesische Auswanderer.
Wie vermeide ich die neue 7,5 % IMT in Portugal?
Es gibt zwei realistische Wege. Werden Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf portugiesischer Steueransässiger, und Sie kehren zu den normalen progressiven Sätzen zurück, oder vermieten Sie die Immobilie langfristig zu einer moderaten Miete bis 2.300 € pro Monat, innerhalb von sechs Monaten unterzeichnet und mindestens 36 Monate über fünf Jahre gehalten, und fordern Sie die Differenz zurück. Ich führe Klienten durch die Wahl, welcher Weg zu ihren Plänen passt, bevor wir ein Angebot abgeben.
Wann beginnt die 7,5 % IMT?
Das Startdatum ist tatsächlich umstritten. Das Gesetz wurde am 20. Mai 2026 veröffentlicht, und die Regierung hat das Paket um den 1. September 2026 herum gerahmt, aber die Kammer der zertifizierten Buchhalter liest diesen Satz so, dass er bereits seit Ende Mai 2026 in Kraft ist, weil der Artikel keine Übergangsbestimmung hat. Bis die Steuerbehörde dies bestätigt, gehen Sie davon aus, dass er bereits gelten könnte, und prüfen Sie die aktuelle Lage, bevor Sie unterschreiben.
Zahle ich bei einem teuren Haus in Lagos mehr IMT?
Nicht unbedingt. Oberhalb von etwa 1,15 Mio. € zahlen portugiesische Ansässige bereits pauschal 7,5 %, sodass ein Gebietsfremder, der auf diesem Niveau kauft, dasselbe zahlt wie alle anderen. Der Zuschlag trifft am härtesten zwischen 300.000 € und 700.000 €, der typischen Ferienhausspanne.
Kann ich die Kapitalertragsteuer vermeiden, wenn ich verkaufe und reinvestiere?
Ja, und ab 2026 ist es breiter als zuvor: Es deckt jetzt auch den Verkauf einer Zweitwohnung oder Ferienimmobilie ab, nicht nur Ihren Hauptwohnsitz. Die Bedingung ist, dass Sie den Erlös in eine portugiesische Immobilie reinvestieren, die langfristig bei oder unter 2.300 € pro Monat vermietet wird, innerhalb des Fensters von 24 Monaten vor bis 36 Monaten nach dem Verkauf, und sie für den erforderlichen Zeitraum vermietet halten. Die Vergünstigung wird mit Zinsen zurückgefordert, wenn Sie die Bedingungen brechen, sodass sie zu Verkäufern passt, die langfristige Vermieter werden möchten, statt ganz auszusteigen.
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