Um casal britânico que tenho vindo a ajudar a ver uma quinta degradada perto de Lagos fez-me uma pergunta justa na semana passada. Se comprarmos isto e o renovarmos, quanto tempo até podermos realmente mudar-nos para lá? Até este mês, a minha resposta sincera vinha sempre envolta em ressalvas sobre licenças, esperas pela câmara municipal e prazos que ninguém conseguia garantir. A partir de 1 de junho de 2026, essa resposta está a começar a mudar.
O novo Código da Construção de Portugal entrou em vigor a 1 de junho. Trata-se da maior reformulação das regras de construção do país desde a década de 1960 e, se está a pensar renovar ou construir no Barlavento Algarvio, vale a pena compreender o que isto implica.
O que mudou efetivamente a 1 de junho
O novo código revoga e substitui o antigo RGEU, o Regulamento Geral das Edificações Urbanas, que remontava a meados do século passado. Em seu lugar surge um enquadramento moderno e único que reúne mais de uma centena de leis dispersas num só conjunto de regras.
Duas alterações são as mais importantes para os compradores. Em primeiro lugar, o licenciamento está a passar para uma única plataforma digital nacional, chamada PEPU, a Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos, que se tornou obrigatória para todos os municípios em janeiro de 2026, pelo que os pedidos e as aprovações passam a ser tratados eletronicamente, em vez de em papel, em dezenas de câmaras municipais diferentes. Em segundo lugar, e este é o ponto mais importante, o sistema passa agora a apoiar-se na aprovação automática. Se uma câmara municipal não responder a determinados pedidos dentro do prazo legal, entre cerca de 120 e 200 dias consoante a dimensão do projeto, a aprovação pode ser concedida por defeito.
Esta reforma assenta na reforma do Simplex Urbanístico (Decreto-Lei 10/2024), que já tinha começado a simplificar o processo. O Código da Construção é o momento em que esta passa a vigorar plenamente.
Porque é que isto é importante se está a renovar ou a construir
Durante anos, a maior incógnita ao comprar um projeto de renovação ou um lote no Algarve foi o tempo. Conseguia orçamentar a obra. Não conseguia orçamentar a burocracia. Uma licença que devia demorar alguns meses podia ficar discretamente parada numa secretária durante um ano, e havia pouco que se pudesse fazer quanto a isso. O próprio orçamento da obra também teve boas notícias este ano: a nova taxa de IVA de 6% de Portugal para contratos de construção elegíveis pode reduzir de forma significativa o que uma renovação ou construção nova elegível custa na realidade.
A mudança para a aprovação automática altera o risco. Coloca um relógio a contar também para a câmara municipal, não apenas para si. Para um comprador que esteja a ponderar uma moradia degradada em Burgau ou um lote de terreno perto de Aljezur, essa é a diferença entre um projeto com um prazo em aberto e um projeto em torno do qual é possível planear efetivamente uma mudança.
Aponta também para mais oferta a médio prazo. Um licenciamento mais rápido e previsível torna os projetos de renovação e de construção nova mais atrativos para desenvolver, o que é bem-vindo numa região onde a boa oferta é escassa.
Um licenciamento mais rápido também reabre uma questão que vale a pena colocar antes de sequer avançar com um projeto de renovação: será que uma renovação de revenda é realmente a melhor aposta neste caso, ou será que uma construção nova serviria melhor os seus interesses, tendo em conta a alteração do IVA e a garantia de 10 anos? Comparei as duas opções lado a lado em Construção Nova ou Revenda no Algarve: o Que Deve Comprar?
O senão: dar tempo às câmaras municipais para se adaptarem
Não vou dizer que as filas desapareceram da noite para o dia. Uma reforma desta dimensão precisa de um período de adaptação. As câmaras municipais têm de adaptar os seus processos, os funcionários têm de aprender o novo sistema, e os primeiros meses não estarão isentos de atritos. Quem prometer licenças instantâneas em junho de 2026 está a exagerar.
Por isso, encare isto como um sentido de evolução, não como um interruptor mágico. As regras favorecem agora, muito mais do que há um ano, o comprador que planeia uma renovação ou uma construção. A realidade prática no terreno irá acompanhar esta evolução nos próximos meses.
O que estou a dizer aos compradores neste momento
Se está a considerar um projeto de renovação ou um lote este ano, aqui ficam três pontos.
- Incorpore os novos prazos de aprovação na sua proposta e no seu planeamento, mas mantenha uma margem sensata enquanto o sistema se consolida.
- Envolva desde cedo um arquiteto ou engenheiro local que já conheça bem a plataforma PEPU. As pessoas que trabalham diariamente com estas regras poupam-lhe mais tempo do que qualquer alteração na lei.
- Não deixe que a antiga reputação do licenciamento português o dissuada de um projeto que faz sentido. O enquadramento que frustrou compradores durante décadas foi precisamente o que acabou de ser substituído.
Este é exatamente o tipo de mudança que não faz manchetes internacionais, mas que remodela discretamente o que é possível para os compradores por aqui. Se está a ponderar uma renovação ou uma construção no Barlavento Algarvio e quiser conversar sobre o que isso significa para um imóvel específico, essa é uma conversa que tenho todas as semanas.
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Mais alguns recursos, caso esteja a planear uma mudança ou uma compra no Barlavento Algarvio:
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