Un couple américain avec qui je travaille actuellement, à la recherche d’un bien autour de 500 000 euros à Lagos, m’a posé la version pratique de cette question : pouvons-nous réellement obtenir un prêt immobilier ici, ou devons-nous acheter comptant ? C’est l’une des premières choses que la plupart des acheteurs non-résidents veulent savoir, et la réponse honnête est oui, mais pas dans les mêmes conditions que dans votre pays d’origine.
Un Américain (ou un Autre Expatrié Non-Résident) Peut-il Obtenir un Prêt Immobilier au Portugal en 2026 ?
Oui. Les banques portugaises accordent régulièrement des prêts aux acheteurs étrangers non-résidents, y compris aux Américains, et cela fait partie de la manière normale dont je structure les achats pour les clients qui ne souhaitent pas immobiliser tout leur capital dans un seul bien. Ce qui change pour un non-résident, c’est le montant que la banque acceptera de prêter par rapport à la valeur du bien, appelé quotité de financement, ou LTV.
À titre indicatif, les ressortissants de l’UE peuvent souvent atteindre une LTV de 60 à 70 % en tant que non-résidents, tandis que les acheteurs du Royaume-Uni, des États-Unis et d’autres pays hors UE se situent plus généralement entre 60 et 65 %. Considérez ces chiffres comme des repères de planification, et non comme une offre ferme. Chaque banque définit son propre niveau de risque acceptable, qui varie selon votre profil de revenus, votre historique de crédit et le bien concerné.
Comme votre prêt est calculé sur la base de l’évaluation bancaire du bien plutôt que sur le prix de vente convenu, il est utile de savoir que les évaluations dans tout l’Algarve ont fortement augmenté au cours de 2026. Consultez les dernières données de l’INE sur les évaluations bancaires en Algarve pour comprendre ce que cela signifie pour votre budget.
Ce Que les Banques Portugaises Examinent Réellement pour les Non-Résidents
L’instruction du dossier est plus lourde en documents qu’un prêt immobilier américain, mais cela n’a rien d’inhabituel une fois que l’on sait à quoi s’attendre. Les banques demandent des justificatifs de revenus (déclarations fiscales et bulletins de salaire ou, pour les indépendants, deux à trois ans de comptes), une analyse du taux d’endettement qui exige généralement que le total des mensualités reste sous environ un tiers à 40 % du revenu net, et un NIF, votre numéro fiscal portugais, avant que quoi que ce soit puisse avancer.
Pour mes clients américains en particulier, la couche supplémentaire concerne la déclaration FATCA. Les banques portugaises qui acceptent des citoyens américains comme clients doivent se conformer aux exigences de déclaration américaines, si bien que certaines banques sont mieux préparées que d’autres pour les candidats américains. Ce n’est pas une raison de s’inquiéter, mais une raison de commencer avec une banque ou un courtier en prêts qui a déjà des clients américains, plutôt que de découvrir trois semaines après le début du processus que la banque n’accepte pas les documents américains.
| Statut de résidence de l’acheteur | LTV typique en tant que non-résident | Étape supplémentaire à prévoir |
|---|---|---|
| Ressortissant UE / EEE, non-résident | Environ 60 à 70 % | NIF, justificatifs de revenus |
| Ressortissant du Royaume-Uni, non-résident | Environ 60 à 65 % | NIF, justificatifs de revenus, questions de résidence post-Brexit en cas de relocalisation |
| Ressortissant américain, non-résident | Environ 60 à 65 % | NIF, justificatifs de revenus, banque compatible FATCA |
À Quoi Ressemble Votre Mensualité aux Taux Actuels
Les prêts immobiliers portugais sont indexés sur l’Euribor plus une marge bancaire, et l’Euribor s’est détendu par rapport à son pic de 2026. Au 7 août 2026, l’Euribor 3 mois s’établissait à 2,474 %, le 6 mois à 2,683 % et le 12 mois à 2,898 %, tous en légère baisse au fil de l’été. La Banque centrale européenne a maintenu son taux directeur à 2,40 % le 23 juillet après une hausse en juin, la tendance est donc à la stabilité plutôt qu’à une baisse rapide. Du côté américain, la Réserve fédérale a maintenu son taux entre 3,5 et 3,75 % fin juillet à l’issue d’un vote partagé, ce qui explique en partie pourquoi certains acheteurs américains se demandent s’il est plus judicieux de financer localement au Portugal plutôt que de recourir au crédit américain.
Pour un bien de 500 000 euros à Lagos avec une LTV de 60 %, cela représente un prêt de 300 000 euros. Aux taux Euribor actuels majorés d’une marge bancaire habituelle, on se situe dans une fourchette de taux variable ou mixte d’environ 3,5 % à un peu plus de 4 % une fois la marge ajoutée, bien que l’offre réelle dépende de la banque, de la durée et de votre profil. Obtenez un chiffre réel auprès d’une banque ou d’un courtier avant d’en faire votre budget : il s’agit d’une fourchette de planification, pas d’une offre.
Si vous convertissez depuis le dollar, le taux de change est également resté calme ces derniers temps. L’USD/EUR se situe autour de 0,865, de sorte qu’un budget d’1 000 000 de dollars se convertit en environ 865 000 euros aux niveaux actuels, sans le type de fluctuation qui vous obligerait à revoir ce chiffre d’un mois à l’autre.
Le Prêt à 100 % pour les Moins de 35 Ans Est un Dispositif Différent
Si vous avez moins de 35 ans et devenez résident fiscal portugais, il existe une autre voie à connaître : le dispositif Garantia Pública, garanti par l’État, que j’ai présenté dans Le prêt à 100 % du Portugal pour les expatriés de moins de 35 ans. Ce dispositif est soumis à une limite d’âge et lié à la résidence d’une manière que cette solution générale de financement pour non-résidents ne l’est pas, il ne s’appliquera donc pas à la plupart de mes clients américains, mais il vaut la peine de vérifier tôt si l’âge et les projets de résidence correspondent.
Questions Fréquentes
Les acheteurs américains paient-ils plus cher pour un prêt immobilier portugais que les Européens ?
Généralement pas sur le taux d’intérêt lui-même, car il est indexé sur l’Euribor et la marge de la banque, identique pour tous. Ce qui change, c’est la LTV, généralement 60 à 65 % pour les non-résidents américains contre jusqu’à 70 % pour certains non-résidents de l’UE, ainsi que l’étape supplémentaire consistant à trouver une banque compatible FATCA pour les clients américains.
Dois-je être résident fiscal portugais pour obtenir un prêt immobilier ?
Non. Les prêts immobiliers pour non-résidents sont un produit standard dans les banques portugaises, et la plupart de mes clients américains et britanniques financent un achat à Lagos ou à Praia da Luz en tant que non-résidents. Vous aurez tout de même besoin d’un NIF, le numéro fiscal portugais, avant qu’une banque ne traite votre dossier.
Vaut-il mieux payer comptant ou financer un bien en Algarve ?
Il n’y a pas de réponse unique, cela dépend de ce que fait votre capital ailleurs et de votre aisance à porter une dette. Ce que je conseille à mes clients, c’est d’obtenir au minimum un accord de principe pour un prêt en parallèle d’une offre comptant, car connaître votre capacité d’emprunt réelle change ce que vous pouvez négocier.
Combien de temps prend l’approbation d’un prêt immobilier pour un acheteur non-résident au Portugal ?
Prévoyez six à huit semaines entre un dossier complet et l’approbation formelle, davantage si des justificatifs de revenus doivent être redemandés. Commencer les discussions avec la banque avant d’avoir une offre acceptée, et non après, est ce qui permet de garder un achat à Lagos dans un délai réaliste.
Prêt à commencer votre recherche immobilière en Algarve ? Dites-moi ce que vous recherchez et je pourrai vous orienter vers des banques et courtiers qui travaillent avec des acheteurs non-résidents.
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