La vente d’un bien immobilier au Portugal est généralement une expérience douce-amère. Vous en retirez un bénéfice, mais vous devez aussi payer des impôts… La vente d’un bien immobilier au Portugal est généralement une expérience douce-amère. Vous en tirez un bénéfice, mais vous devez aussi payer des impôts. Traditionnellement, si vous ne réinvestissez pas dans une nouvelle résidence principale, le fisc prélève une part importante de vos gains, surtout s’il s’agit d’une maison de vacances ou d’un Airbnb.
Mais en 2026, les règles du jeu ont changé. Dans le nouveau cadre de “Build Portugal”, il existe une nouvelle stratégie puissante pour les investisseurs et les propriétaires : Le programme de réinvestissement des loyers modérés.
Quel est le problème ?
Pour la première fois, vous pouvez vendre n’importe quel bien résidentiel, mêmeune résidence secondaire, et compenser complètement votre impôt sur les plus-values en réinvestissant le produit de la vente dans le marché de la location à long terme.
Fini le temps où vous étiez obligé d’acheter une autre résidence principale pour faire des économies d’impôts. Aujourd’hui, vous pouvez passer d’une grande villa à un portefeuille “buy-to-let” tout en conservant 100 % de vos bénéfices.
🚀 La “voie rapide AL” : Plus besoin d’attendre 3 ans
De nombreux propriétaires de Lagos et de l’Algarve se sont sentis piégés par leur licence d’Alojamento Local (AL). Historiquement, si vous vendiez une propriété Alojamento Local, vous étiez soumis à une “taxe professionnelle” punitive (où 95 % de la plus-value était imposable), à moins que vous n’annuliez la licence et que vous n’attendiez trois longues années.
Le raccourci 2026 : Vous pouvez maintenant annuler votre licence AL et vendre immédiatement. Tant que vous réinvestissez le produit de la vente dans ce nouveau régime de location à long terme, l’administration fiscale ne tiendra pas compte de la période de réflexion de trois ans et du piège de la taxe professionnelle. Vous bénéficiez directement d’une exonération de 100 %.
Les “règles d’or” pour se qualifier
Pour tenir le fisc à distance, vous devez respecter ces critères :
- Le plafond mensuel de 2 300 € : Le nouveau bien doit être loué pour un montant inférieur ou égal à 2 300 €.
- Location à long terme uniquement : Il doit s’agir d’un bail résidentiel permanent (pas de location à court terme).
- La règle des 36 mois : vous devez maintenir le bien en location pendant 36 mois au total au cours des cinq premières années de propriété.
- La fenêtre de réinvestissement : Achetez le nouveau bien entre 24 mois avant et 36 mois après la vente.
🏆 La quadruple victoire de “SunnySteve
En utilisant ce système, vous ne vous contentez pas d’économiser quelques centimes, vous optimisez l’ensemble de votre portefeuille :
- Exonération fiscale : 0% d’impôt sur les plus-values sur votre vente, même pour les résidences secondaires.
- Réduction de l’impôt sur le revenu : Votre impôt sur le revenu locatif passe de 25 % à 10 % seulement.
- Le bonus TVA de 6 % : c’est le plus important. Si vous construisez un nouveau bien immobilier ou si vous réhabilitez un bien ancien dans le cadre de ce programme de location, vous pouvez bénéficier du taux réduit de TVA de 6 % sur les travaux de construction. Pour une rénovation de 200 000 euros, cela représente une économie d’ impôt de 34 000 euros par rapport au taux normal de 23 % !
- Sortez du labyrinthe de l’AL : retirez votre capital du marché à court terme restreint et investissez-le dans un actif à long terme à l’abri de l’impôt.
Le conseil de Steve : l’horloge des 5 ans
Je le dis souvent à mes clients : la patience est votre meilleure stratégie fiscale. La loi n’exige pas que le bien soit loué à la seconde où vous l’achetez, mais elle exige qu’il fasse l’objet d’un bail enregistré pendant un total de 36 mois au cours des 5 premières années. Si vous vendez le nouveau bien locatif avant d’avoir atteint ce seuil de 36 mois, l’administration fiscale vous facturera rétroactivement l’impôt initial que vous avez économisé, majoré des intérêts.
💰 Vous voulez connaître les chiffres exacts ?
Les lois fiscales sont compliquées, mais votre stratégie ne doit pas l’être. J’ai conçu un outil spécialement pour mes clients, qui leur permet de voir combien ils peuvent économiser en adoptant ce modèle de loyer modéré.
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Que vous envisagiez de vendre une ancienne unité AL ou de transférer les fonds de votre maison de vacances dans une location à haut rendement, faisons en sorte que votre investissement “ensoleillé” le reste.
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