Een huis verkopen in Portugal is meestal bitterzoet. Je krijgt de winst, maar ook de rekening van de belasting. Een huis verkopen in Portugal is meestal bitterzoet. Je krijgt de winst, maar ook de rekening van de belasting. Traditioneel, als je niet herinvesteert in een nieuw primair huis, neemt de fiscus een aanzienlijk deel van je winst – vooral als dat huis een vakantiehuis of een Airbnb was.
Maar in 2026 zijn de spelregels veranderd. Onder het nieuwe “Build Portugal”-kader is er een krachtige nieuwe strategie voor zowel investeerders als huiseigenaren: De Matige Huur Herinvestering Regeling.
Wat is het probleem?
Voor het eerst kun je nu elke woningverkopen , zelfseen tweede vakantiehuis, en je vermogenswinstbelasting (GBT) volledig compenseren door de opbrengst te herinvesteren in de langetermijnverhuurmarkt.
Voorbij zijn de dagen dat je gedwongen werd om een ander hoofdverblijf te kopen om belasting te besparen. Nu kun je van een grote villa overgaan naar een “buy-to-let” portefeuille terwijl 100% van je winst voor jou blijft werken.
De “AL versnelde procedure”: Niet meer 3 jaar wachten
Veel eigenaren in Lagos en de Algarve voelden zich gevangen door hun Alojamento Local (AL) licenties. In het verleden werd je, als je een AL eigendom verkocht, geconfronteerd met een strafbare “bedrijfsbelasting” (waarbij 95% van de winst belastbaar was) tenzij je de licentie annuleerde en drie lange jaren wachtte.
De snelkoppeling naar 2026: je kunt nu je AL-licentie annuleren en onmiddellijk verkopen. Zolang je de opbrengst herinvesteert in deze nieuwe langetermijnverhuurregeling, zal de belastingdienst de afkoelingsperiode van 3 jaar en de zakelijke belastingval omzeilen. Je gaat direct naar een 100% vrijstelling.
De “Gouden Regels” om in aanmerking te komen
Om de fiscus op afstand te houden, moet je deze cijfers halen:
- De maandelijkse limiet van €2.300: De nieuwe woning moet worden verhuurd voor €2.300 of minder.
- Alleen voor lange termijn: Moet een permanente huurovereenkomst zijn (geen korte termijn verhuur).
- De 36-maandenregel: Je moet de woning in totaal 36 maanden verhuurd houden binnen de eerste vijf jaar van eigendom.
- Het herinvesteringsvenster: Koop de nieuwe woning tussen 24 maanden voor of 36 maanden na de verkoop.
De “SunnySteve” viervoudige overwinning
Door dit schema te gebruiken, bespaar je niet alleen centen; je optimaliseert je hele portefeuille:
- Belastingvrijstelling: 0% vermogenswinstbelasting op je verkoop, zelfs voor tweede huizen.
- Lagere inkomstenbelasting: Uw inkomstenbelasting daalt van 25% naar slechts 10%.
- De 6% btw-bonus: Dit is het belangrijkste. Als je een nieuw huis bouwt of een oud huis renoveert voor deze huurregeling, kom je in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief van 6% op bouwwerkzaamheden. Op een renovatie van €200.000 is dat alleen al een belastingbesparing van €34.000 vergeleken met het standaardtarief van 23%!
- Verlaat het AL-doolhof: Verplaats uw kapitaal van de beperkte kortetermijnmarkt naar een fiscaal beschermde, langetermijnbelegging.
De Pro-tip van Steve: De “5-jaar-klok”.
Ik zeg vaak tegen mijn klanten: geduld is je beste fiscale strategie. De wet vereist niet dat de woning wordt verhuurd op het moment dat je deze koopt, maar wel dat de woning in totaal 36 maanden wordt verhuurd binnen de eerste 5 jaar. Als je de nieuwe huurwoning verkoopt voordat je die mijlpaal van 36 maanden hebt bereikt, zal de belastingdienst je met terugwerkende kracht de oorspronkelijke belasting in rekening brengen die je hebt bespaard, plus rente.
Wil je de exacte cijfers zien?
Belastingwetten zijn ingewikkeld, maar je strategie hoeft dat niet te zijn. Ik heb speciaal voor mijn klanten een tool ontwikkeld waarmee ze kunnen zien hoeveel ze kunnen besparen door over te stappen op dit gematigde huurmodel.
Klik hier om mijn Capital Gains & Rental Savings Calculator te gebruiken
Of je nu van plan bent om een oude AL-eenheid te verkopen of je vakantiegeld wilt investeren in een huurappartement met een hoog rendement, laten we ervoor zorgen dat je “zonnige” investering zo blijft.
Neem contact op.
- Hulp van een expert nodig bij het kopen in Lagos? Begin hier.
- Bekijk Lagos-eigendommen die zijn uitgekozen voor sterke huuropbrengsten.
- Bekijk de nieuwste koopwoningen in Lagos & Praia da Luz.
- Download de koopgids voor Portugal (stap-voor-stap).
- Denk je erover om te verkopen? Hier lees je hoe ik je help met verkopen in de Algarve.
Doe mee aan de discussie