Je reçois sans cesse une variante de la même question de la part de clients qui construisent ou rénovent ici en ce moment : le nouveau taux de TVA à 6 % du Portugal s’applique-t-il vraiment à mon cas ? La question est légitime, car le chiffre affiché est très repris et les petites lignes beaucoup moins. Voici ces petites lignes, en langage clair, pour tous ceux qui construisent ou rénovent une maison à Lagos ou à Praia da Luz.
Ce qui a changé : la nouvelle TVA à 6 % sur la construction au Portugal
Depuis le 1er juillet 2026, le Portugal applique un taux réduit de TVA de 6 % aux contrats de construction et de rénovation éligibles, au lieu du taux normal de 23 %. Le taux porte sur l’empreitada, c’est-à-dire la prestation de construction de l’entrepreneur elle-même, et non sur les matériaux achetés séparément chez un négociant en matériaux. Si les matériaux représentent plus de 20 % de la valeur totale du contrat, le taux réduit ne s’applique pas : la réduction vise donc les contrats de construction et de rénovation à forte main-d’œuvre, et non une liste d’achats de matériaux en autoconstruction.
Pour un acheteur britannique ou irlandais qui construit par la voie CLT (Construção Leve Tradicional) ou qui rénove une ancienne maison de ville à Lagos, cette distinction compte. La facture de votre entrepreneur pour la construction elle-même peut porter une TVA à 6 %. Un achat séparé de carrelage ou d’une cuisine chez un revendeur, non.
Le nouveau taux de TVA à 6 % s’applique-t-il à votre projet en Algarve ?
Oui, mais seulement si toutes les conditions suivantes sont réunies. Le bien doit devenir votre résidence principale, occupée pendant au moins 12 mois. La valeur du bien achevé doit rester inférieure à 660 982 euros. Les travaux doivent démarrer entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029, la TVA étant elle-même exigible au plus tard le 31 décembre 2032. Les autoconstructeurs qui font appel directement à un entrepreneur peuvent également en bénéficier, puis demander le remboursement de la différence de TVA.
Cette combinaison correspond à un profil de client précis et fréquent chez moi : un couple britannique ou irlandais de 50 ou 60 ans, qui construit ou rénove une maison de 500 000 à 650 000 euros à Lagos ou à Praia da Luz comme le lieu où il va réellement vivre, et non un appartement de vacances visité deux fois par an.
Ce qui n’est pas couvert
C’est ici que je dois tempérer les attentes, car une part non négligeable de mes acheteurs ne construit pas une résidence principale. Le taux réduit exclut expressément les résidences secondaires et les biens de vacances, l’usage commercial ou professionnel, ainsi que tout bien qui change de destination après la construction. Les revenus locatifs font l’objet d’une exception distincte : une location de longue durée ne peut bénéficier du taux réduit que si le loyer mensuel reste inférieur à 2 300 euros, et il s’agit d’une règle pour les biens locatifs, pas d’une voie pour une location de vacances ou une unité en Alojamento Local.
Si vous construisez une résidence secondaire à Burgau ou à Salema que vous occuperez deux mois par an, la TVA normale de 23 % continue de s’appliquer à votre contrat de construction. Je préfère le dire d’emblée à un client plutôt que de le laisser bâtir un budget autour d’une réduction qu’il n’obtiendra pas.
Ce que l’écart de 17 points représente réellement en euros
Prenons un projet éligible avec 300 000 euros de valeur de contrat de construction éligible, un chiffre réaliste pour une autoconstruction de taille moyenne dans la région de Lagos, une fois le terrain exclu. À 23 % de TVA, cette facture de construction supporte environ 69 000 euros de TVA. À 6 %, elle en supporte environ 18 000. Cela représente une différence d’environ 51 000 euros qui restent dans votre budget de construction au lieu de partir en TVA, sur le seul contrat de construction.
Voyez cela comme un ordre de grandeur, pas comme un devis. Votre valeur de contrat réellement éligible, la répartition entre matériaux et main-d’œuvre et la facturation propre à votre entrepreneur feront bouger le chiffre réel. Je conseille toujours de faire confirmer le montant éligible par votre comptable ou par le conseil fiscal de l’entrepreneur avant de vous appuyer dessus dans un budget.
Si vous mettez cela en balance avec le calendrier complet d’une autoconstruction, j’ai traité le côté pratique de ce processus dans Construire une villa en Algarve en un an avec le CLT. Ce changement de TVA est la couche d’économie fiscale qui se superpose à cette même voie.
Questions fréquentes
La TVA à 6 % s’applique-t-elle si j’achète un bien ancien à Lagos ?
Non. Le taux réduit ne s’applique qu’aux contrats de construction neuve ou de rénovation, à l’empreitada elle-même. L’achat d’une maison déjà achevée dans l’ancien est une acquisition immobilière et non un contrat de construction : ce changement de TVA ne le concerne donc pas du tout.
Puis-je utiliser la TVA à 6 % pour une maison de vacances en Algarve ?
Non. Le taux réduit est réservé à un bien qui devient votre résidence principale, occupée pendant au moins 12 mois. Une résidence secondaire ou un bien de vacances à Burgau, à Salema ou ailleurs dans l’Algarve occidental reste soumis au taux normal de 23 % de TVA sur son contrat de construction.
Que se passe-t-il si mon projet en Algarve dépasse 660 982 euros ?
Dépasser le plafond de 660 982 euros sur la valeur du bien achevé déclenche une régularisation obligatoire : vous devez alors rembourser l’écart de 17 points entre 6 % et 23 % de TVA. Prévoyez une marge sous le plafond si vous voulez de la certitude, et faites vérifier l’estimation de coûts de votre entrepreneur avant de signer.
La TVA à 6 % s’applique-t-elle aux projets d’autoconstruction CLT à Lagos ?
Oui, les autoconstructeurs qui font appel directement à un entrepreneur pour une construction de type CLT peuvent en bénéficier, puis demander le remboursement de la différence de TVA, à condition que la maison achevée soit votre résidence principale et reste sous le plafond de valeur. Cela fonctionne en complément du processus de construction CLT habituel, cela ne le remplace pas.
Prêt à démarrer votre construction ou votre rénovation en Algarve comme il faut ? Dites-moi ce que vous recherchez et je vous aiderai à déterminer si votre projet est éligible.
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