Recebo constantemente uma versão da mesma pergunta por parte de clientes que estão neste momento a construir ou a reabilitar aqui: a nova taxa de IVA de 6% em Portugal aplica-se ao meu caso? É uma pergunta justa, porque o número do título é muito repetido e as letras pequenas muito menos. Aqui ficam as letras pequenas, em linguagem simples, para quem está a construir ou a reabilitar uma casa em Lagos ou na Praia da Luz.
O que mudou: a nova taxa de IVA de 6% na construção em Portugal
Desde 1 de julho de 2026, Portugal aplica uma taxa reduzida de IVA de 6% às empreitadas de construção e reabilitação elegíveis, em vez da taxa normal de 23%. A taxa aplica-se à empreitada, ou seja, ao serviço de construção prestado pelo empreiteiro, e não aos materiais comprados à parte num armazém de materiais de construção. Se os materiais representarem mais de 20% do valor total do contrato, a taxa reduzida não se aplica, pelo que o desconto se destina sobretudo a contratos de construção e reabilitação com forte componente de mão de obra, e não a uma lista de compras de materiais feita por conta própria.
Para um comprador britânico ou irlandês que esteja a construir pela via CLT (Construção Leve Tradicional) ou a reabilitar uma moradia antiga em Lagos, essa distinção é importante. A fatura do empreiteiro referente à obra em si pode ter IVA a 6%. Uma ida separada a um fornecedor de retalho para comprar azulejos ou uma cozinha, não.
A nova taxa de IVA de 6% aplica-se à sua obra no Algarve?
Sim, mas apenas se todas as condições seguintes se verificarem. O imóvel tem de passar a ser a sua habitação própria permanente, ocupada durante pelo menos 12 meses. O valor do imóvel acabado tem de ficar abaixo de 660.982 euros. As obras têm de começar entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com o IVA a vencer-se até 31 de dezembro de 2032, o mais tardar. Quem constrói em nome próprio e contrata diretamente um empreiteiro também pode beneficiar, podendo depois pedir o reembolso da diferença de IVA.
Essa combinação encaixa num cliente meu específico e frequente: um casal britânico ou irlandês na casa dos 50 ou 60 anos, a construir ou a reabilitar uma casa de 500.000 a 650.000 euros em Lagos ou na Praia da Luz como o sítio onde vai efetivamente viver, e não um apartamento de férias que visita duas vezes por ano.
Quem fica de fora
É aqui que tenho de gerir expectativas, porque uma parte significativa dos meus compradores não está a construir uma habitação própria permanente. A taxa reduzida exclui expressamente as segundas habitações e as casas de férias, o uso comercial ou profissional, e qualquer imóvel que mude de finalidade após a construção. O arrendamento é uma exceção à parte: um arrendamento de longa duração só pode beneficiar da taxa reduzida se a renda mensal ficar abaixo de 2.300 euros, e essa é uma regra para imóveis de arrendamento, não uma via para um alojamento de férias ou uma unidade de Alojamento Local.
Se está a construir uma segunda habitação no Burgau ou em Salema para usar dois meses por ano, a sua empreitada continua sujeita à taxa normal de IVA de 23%. Prefiro dizer isto a um cliente logo à partida do que vê-lo planear um orçamento em torno de um desconto que não vai ter.
O que a diferença de 17 pontos significa de facto em euros
Considere uma obra elegível com 300.000 euros de valor de empreitada elegível, um valor realista para uma construção própria de dimensão média na zona de Lagos, já sem o terreno. Com IVA a 23%, essa fatura de construção suporta cerca de 69.000 euros de IVA. A 6%, suporta cerca de 18.000 euros. É uma diferença de cerca de 51.000 euros que ficam no orçamento da obra em vez de irem para IVA, só na empreitada.
Encare isto como uma ilustração da ordem de grandeza, não como um orçamento. O seu valor de empreitada elegível, a repartição entre materiais e mão de obra e a forma de faturação do seu empreiteiro vão alterar o número real. Aconselho sempre a confirmar o montante elegível com o seu contabilista ou com o consultor fiscal do próprio empreiteiro antes de o usar num orçamento.
Se está a ponderar isto face ao calendário completo de uma construção própria, abordei o lado prático desse processo em Construir uma moradia no Algarve num ano com CLT. Esta alteração do IVA é a camada de poupança fiscal em cima dessa mesma via.
Perguntas frequentes
A taxa de IVA de 6% aplica-se se comprar um imóvel usado em Lagos?
Não. A taxa reduzida aplica-se apenas a empreitadas de construção nova ou de reabilitação, ou seja, à própria empreitada. Comprar uma casa já acabada em segunda mão é uma aquisição de imóvel, não um contrato de construção, pelo que não é de todo afetada por esta alteração do IVA.
Posso usar a taxa de IVA de 6% numa casa de férias no Algarve?
Não. A taxa reduzida está limitada a um imóvel que passe a ser a sua habitação própria permanente, ocupada durante pelo menos 12 meses. Uma segunda habitação ou casa de férias no Burgau, em Salema ou em qualquer outro ponto do Barlavento Algarvio mantém a taxa normal de IVA de 23% na respetiva empreitada.
O que acontece se a minha obra no Algarve custar mais de 660.982 euros?
Ultrapassar o limite de 660.982 euros no valor do imóvel acabado obriga a uma regularização, o que significa que passa a dever a diferença de 17 pontos entre os 6% e os 23% de IVA. Faça o orçamento com uma margem abaixo do limite se quiser certezas, e mande verificar a estimativa de custos do empreiteiro antes de assinar.
O IVA de 6% aplica-se a projetos de construção própria em CLT em Lagos?
Sim, quem constrói em nome próprio e contrata diretamente um empreiteiro para uma obra em CLT pode beneficiar, podendo depois pedir o reembolso da diferença de IVA, desde que a casa acabada seja a sua habitação própria permanente e fique abaixo do limite de valor. Funciona em conjunto com o processo normal de construção em CLT, não o substitui.
Quer começar a sua obra ou reabilitação no Algarve da forma certa? Diga-me o que procura e eu ajudo a perceber se o seu projeto reúne as condições.
Continue a ler
Mais sobre fiscalidade, direito e residência em Portugal:
Participa no debate