Een klant vroeg mij dit vorige week: “Steve, hoe weet ik of de makelaar die mij huizen laat zien werkelijk weet waar hij mee bezig is?” Het is een van de slimste vragen die een koper in Portugal kan stellen, en het antwoord verrast vrijwel iedereen die hier vanuit het buitenland komt.
In Portugal heeft de persoon die u adviseert bij een van de grootste financiële beslissingen van uw leven daarvoor geen vergunning nodig. Geen examen. Geen diploma. Geen verplichte opleiding. Iemand kan vandaag besluiten makelaar te worden en morgen een koper begeleiden bij een aankoop van 600.000 euro.
Ik wil hier precies zijn, want online raakt dit vaak door elkaar. Portugal reguleert wel degelijk het kantoor. Elk makelaarskantoor dat legaal actief is, moet een AMI-vergunning hebben, afgegeven door IMPIC, het publieke instituut dat toezicht houdt op de sector. Voor die vergunning heeft het bedrijf een gekwalificeerde bedrijfsleider, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en een blanco strafblad nodig. Dat deel is reëel en het telt.
Maar de individuele adviseur die u daadwerkelijk ontmoet, u woningen laat zien en u adviseert, werkt onder de AMI-vergunning van het kantoor. Persoonlijk heeft hij helemaal geen kwalificatie nodig. Naar Portugees recht bestaat er geen examen en geen certificering om als makelaar te werken. Het AMI-nummer dat een makelaar u geeft, is de vergunning van het kantoor en geen persoonlijk bewijs dat hij zelf heeft behaald.
Waarom dit bijna overal elders anders is
Ik ben Belg. Om in België zelfstandig makelaar te worden, heeft u een erkende opleiding nodig, legt u een beroepsexamen af dat door de toezichthouder (het BIV, in het Frans IPI) wordt vastgesteld, en doorloopt u een begeleide stage die tot drie jaar kan duren voordat u zelfstandig mag werken. U kunt niet zomaar visitekaartjes laten drukken en beginnen.
België is daarin geen uitzondering. In een groot deel van Europa en Noord-Amerika is makelaardij een gereguleerd beroep met verplichte opleiding, examens en bijscholing. Zelfs het Verenigd Koninkrijk, dat evenmin een landelijke makelaarsvergunning kent, biedt kopers meer bescherming dan Portugal: de wet verplicht daar elke makelaar zich aan te sluiten bij een door de overheid erkende geschillenregeling, waar kopers en verkopers kunnen klagen en die schadevergoeding kan opleggen. Portugal kent geen vergelijkbare persoonlijke verantwoordelijkheid voor de individuele adviseur. Het reguleert het bedrijf en laat de persoon die u adviseert ongereguleerd. Voor een koper die honderdduizenden euro’s uitgeeft, vaak in een land waarvan hij de taal en het rechtssysteem niet kent, is dat een wezenlijk gat.
| Land | Individuele makelaar vergund? | Gebruikelijke eis om te mogen werken |
|---|---|---|
| Portugal | Nee | Het kantoor heeft een AMI-vergunning; de individuele adviseur heeft geen examen of kwalificatie nodig |
| België | Ja | Erkende opleiding, beroepsexamen van het BIV en een stage van maximaal 3 jaar |
| Verenigd Koninkrijk | Geen landelijke vergunning | Geen verplichte opleiding, maar elke makelaar moet zich wettelijk aansluiten bij een geschillenregeling die schadevergoeding kan opleggen |
| Verenigde Staten | Ja | Vergunningsexamen per staat plus opleiding vooraf en doorlopende bijscholing |
Wat dit betekent als u een kantoor kiest in plaats van een makelaar
Dit is de valkuil waar ik buitenlandse kopers in zie stappen. Zij kiezen een kantoor met een grote naam, gaan ervan uit dat het merk een garantie voor kwaliteit is, en laten het kantoor bepalen wie er toevallig vrij is.
Het probleem is dat degene die vrij is een doorgewinterde professional met honderden afgeronde transacties kan zijn, of iemand die vorige week dinsdag begon. Hetzelfde logo op de deur, een totaal andere ervaring voor u. Het merk beschermt u niet, want het merk beoordeelt niet of een woning eerlijk geprijsd is, of de papieren in orde zijn en of het bouwkundig rapport een probleem verbergt. Mijn advies is dus eenvoudig. Kies geen kantoor. Kies een makelaar.
Hoe u een makelaar in Portugal beoordeelt
Omdat de wet dat niet voor u doet, doet u de selectie zelf. Een paar vragen brengen snel duidelijkheid:
- Hoe lang werkt u al in de makelaardij, en hoeveel jaar daarvan hier in de Algarve?
- Hoeveel woningen heeft u het afgelopen jaar of de afgelopen twee jaar persoonlijk verkocht, en in welke prijsklasse?
- Heeft u zelf ooit een woning gekocht of verkocht in Portugal?
- Kunt u mij het aankoopproces en de belastingen die ik ga betalen nu meteen van begin tot eind uitleggen?
Een sterke makelaar beantwoordt alle vier zonder aarzelen. Blijven de antwoorden vaag, dan weet u genoeg, hoe indrukwekkend de brochure van het bedrijf er ook uitziet.
Waar ik zelf sta
Ik ben hierin niet neutraal, en ik zal u vertellen waarom. Ik werk vijfentwintig jaar in de makelaardij. Acht jaar geleden verhuisde ik naar Portugal, dus ik ken deze markt als inwoner en niet als bezoeker. Ik heb meerdere woningen voor mijzelf gekocht en verkocht en kortetermijnverhuur gerund, dus ik heb aan elke kant van een Portugese transactie gestaan. In de afgelopen twee jaar heb ik meer dan vijfendertig woningen verkocht, samen goed voor ruim twintig miljoen euro aan vastgoedwaarde.
Ik deel dat niet om op te scheppen, maar omdat het precies het soort staat van dienst is dat de wet hier van geen enkele makelaar verlangt. Verwacht het toch. Waar de regelgeving de lat niet legt, moet de makelaar die u kiest er op eigen kracht overheen.
Koopt u in Lagos of ergens anders in de West-Algarve en wilt u een makelaar wiens ervaring u daadwerkelijk kunt controleren, laten we dan praten. Plan een gratis gesprek van 30 minuten en oordeel zelf. Een kort gesprek kost u niets en vertelt u meer dan welke brochure ook.
Veelgestelde vragen
Hebben makelaars in Portugal een vergunning nodig?
Nee. In Portugal moet het makelaarskantoor een AMI-vergunning van IMPIC hebben, maar de individuele adviseur die onder dat kantoor werkt heeft geen persoonlijke vergunning, examen of kwalificatie nodig. Iedereen kan als makelaar beginnen, en juist daarom is het zo belangrijk om de persoon zelf te beoordelen.
Wat is een AMI-vergunning en heeft mijn makelaar die persoonlijk?
De AMI-vergunning hoort bij het kantoor, niet bij de makelaar. Zij bevestigt dat het bedrijf een gekwalificeerde bedrijfsleider, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en een blanco strafblad heeft. Noemt een makelaar een AMI-nummer, dan is dat de vergunning van het bedrijf: het laat zien dat het kantoor legitiem is, maar zegt niets over de ervaring van de persoon.
Hoe controleer ik of een makelaar in Portugal goed is?
Stel directe vragen: hoeveel jaar hij in de makelaardij en in de Algarve werkt, hoeveel woningen hij recent en in welke prijsklasse heeft verkocht, en of hij hier zelf heeft gekocht of verkocht. Een capabele makelaar beantwoordt dit alles helder. De wet doet de selectie niet, dus moet u dat doen.
Moet ik een kantoor kiezen of een individuele makelaar?
Kies de makelaar. Bij een groot kantoor kan u onder hetzelfde merk iedereen worden toegewezen, van een ervaren veteraan tot iemand die deze week begon. De persoon is degene die u daadwerkelijk adviseert, beoordeel dus de mens en niet het logo.
Is vastgoed kopen in Portugal hierdoor riskant?
Kopen in Portugal is veilig en goed ingeburgerd, maar doordat makelaars geen vergunning nodig hebben, verschilt de kwaliteit sterk. De bescherming komt voort uit het werken met een ervaren, controleerbare makelaar en een goede onafhankelijke advocaat, en niet uit de aanname dat een bekende merknaam deskundigheid garandeert.
Doe mee aan de discussie