Een klant vroeg mij vorige week: “Steve, hoe weet ik of de makelaar die mij huizen laat zien echt weet waar hij mee bezig is?” Het is een van de slimste vragen die een koper in Portugal kan stellen, en het antwoord verrast bijna iedereen die hier vanuit het buitenland komt.
In Portugal heeft de persoon die u adviseert over een van de grootste financiële beslissingen van uw leven daar geen vergunning voor nodig. Geen examen. Geen kwalificatie. Geen verplichte opleiding. Iemand kan vandaag besluiten makelaar te worden en morgen een koper begeleiden bij een aankoop van 600.000 euro.
Ik wil hier precies zijn, want online raakt dit vaak door elkaar. Portugal reguleert wel het kantoor. Elk makelaarskantoor dat legaal actief is, moet een AMI-vergunning hebben, afgegeven door IMPIC, het openbare instituut dat toezicht houdt op de sector. Om die vergunning te krijgen, heeft het bedrijf een gekwalificeerde bedrijfsleider nodig, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en een blanco strafblad. Dat deel is echt en het is belangrijk.
Maar de individuele consulent die u daadwerkelijk ontmoet, u woningen laat zien en u adviseert, valt onder de AMI-vergunning van het kantoor. Persoonlijk heeft hij of zij helemaal geen kwalificatie nodig. Volgens de Portugese wet is er geen examen en geen certificering vereist om als makelaar te werken. Het AMI-nummer dat een makelaar u geeft, is de vergunning van het kantoor, geen persoonlijk diploma dat hij of zij heeft behaald.
Waarom dit anders is dan bijna overal elders
Ik ben Belg. Om in België zelfstandig vastgoedmakelaar te worden, hebt u een erkende kwalificatie nodig, legt u een beroepsexamen af bij de toezichthouder (het BIV) en doorloopt u een begeleide stage die tot drie jaar kan duren voordat u zelfstandig mag werken. U kunt niet zomaar visitekaartjes laten drukken en beginnen.
België is geen uitzondering. In een groot deel van Europa en Noord-Amerika is makelaardij een gereglementeerd beroep met verplichte opleiding, examens en permanente vorming. Zelfs het Verenigd Koninkrijk, dat evenmin een nationale makelaarsvergunning kent, geeft kopers meer bescherming dan Portugal: wettelijk moet elke Britse makelaar aangesloten zijn bij een door de overheid erkende geschillenregeling waar kopers en verkopers kunnen klagen en die schadevergoeding kan opleggen. Portugal kent geen vergelijkbare persoonlijke verantwoordingsplicht voor de individuele consulent. Het reguleert het bedrijf en laat de persoon die u adviseert ongereguleerd. Voor een koper die honderdduizenden euro’s uitgeeft, vaak in een land waarvan hij de taal en het rechtssysteem niet kent, is dat een wezenlijk gat.
| Land | Individuele makelaar met vergunning? | Gebruikelijke vereiste om te mogen werken |
|---|---|---|
| Portugal | Nee | Het kantoor heeft een AMI-vergunning; de individuele consulent heeft geen examen of kwalificatie nodig |
| België | Ja | Erkende kwalificatie, beroepsexamen van het BIV en een stage van maximaal 3 jaar |
| Verenigd Koninkrijk | Geen nationale vergunning | Geen verplichte kwalificatie, maar elke makelaar moet wettelijk aangesloten zijn bij een geschillenregeling die schadevergoeding kan opleggen |
| Verenigde Staten | Ja | Examen voor de vergunning per staat, plus opleiding vooraf en doorlopende bijscholing |
Wat dit betekent als u een kantoor kiest in plaats van een makelaar
Dit is de valkuil waar ik expat-kopers in zie lopen, en het is de reden dat ik een aparte gids schreef over hoe u een makelaar in Lagos kiest. Ze kiezen een bekend kantoor, gaan ervan uit dat het merk een garantie voor kwaliteit is, en laten het kantoor iemand toewijzen die toevallig tijd heeft.
Het probleem is dat wie toevallig tijd heeft een ervaren professional kan zijn die honderden deals heeft gesloten, of iemand die vorige dinsdag is begonnen. Hetzelfde logo op de deur, een totaal andere ervaring voor u. Het merk beschermt u niet, want het merk is niet de persoon die beoordeelt of een woning een eerlijke prijs heeft, of de papieren in orde zijn en of de keuring een probleem verbergt. Mijn advies is dus eenvoudig. Kies geen kantoor. Kies een makelaar.
Hoe u een makelaar in Portugal doorlicht
Omdat de wet dat niet voor u doet, moet u het zelf doen. Met een paar vragen komt u snel tot de kern:
- Hoe lang werkt u al in onroerend goed, en hoeveel jaar specifiek hier in de Algarve?
- Hoeveel woningen hebt u persoonlijk verkocht in het afgelopen jaar of de afgelopen twee jaar, en in welke prijsklasse?
- Hebt u zelf ooit een woning gekocht of verkocht in Portugal?
- Kunt u mij nu meteen het aankoopproces en de belastingen die ik zal betalen van begin tot eind uitleggen?
Een sterke makelaar beantwoordt alle vier zonder aarzelen. Als de antwoorden vaag zijn, weet u genoeg, hoe indrukwekkend de brochure van het bedrijf er ook uitziet.
Waar ik hierin sta
Ik ben hierin niet neutraal, en ik zal u vertellen waarom. Ik werk al vijfentwintig jaar in onroerend goed. Acht jaar geleden verhuisde ik naar Portugal, dus ik ken de markt hier als inwoner, niet als bezoeker. Ik heb zelf meerdere woningen gekocht en verkocht en kortetermijnverhuur geëxploiteerd, dus ik heb aan elke kant van een Portugese transactie gestaan. In de afgelopen twee jaar heb ik meer dan vijfendertig woningen verkocht, goed voor meer dan twintig miljoen euro aan vastgoedwaarde.
Ik vertel dat niet om op te scheppen, maar omdat het precies het soort staat van dienst is dat de wet hier van geen enkele makelaar vereist. U mag het toch verwachten. Als de regelgeving de lat niet legt, moet de makelaar die u kiest die lat op eigen verdienste halen.
Koopt u in Lagos of ergens in de West-Algarve en wilt u een makelaar wiens ervaring u echt kunt controleren, laten we dan praten. Boek een gratis gesprek van 30 minuten en oordeel zelf. Een kort gesprek kost u niets en zegt u meer dan welke brochure ook.
Veelgestelde vragen
Hebben makelaars in Portugal een vergunning nodig?
Nee. In Portugal moet het makelaarskantoor een AMI-vergunning van IMPIC hebben, maar de individuele consulent die onder dat kantoor werkt, heeft geen persoonlijke vergunning, examen of kwalificatie nodig. Iedereen kan als makelaar beginnen, en daarom is het zo belangrijk om de persoon zelf door te lichten.
Wat is een AMI-vergunning en heeft mijn makelaar er persoonlijk een?
De AMI-vergunning is van het kantoor, niet van de makelaar. Ze bevestigt dat het bedrijf een gekwalificeerde bedrijfsleider, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering en een blanco strafblad heeft. Als een makelaar een AMI-nummer noemt, is dat de vergunning van het bedrijf: die zegt u dat het kantoor legitiem is, maar niets over de ervaring van de persoon.
Hoe controleer ik of een makelaar in Portugal goed is?
Stel directe vragen: hoeveel jaar werkt hij of zij al in onroerend goed en in de Algarve, hoeveel woningen zijn er onlangs verkocht en tegen welke prijs, en heeft hij of zij hier zelf gekocht of verkocht? Een bekwame makelaar beantwoordt dit allemaal helder. De wet licht makelaars niet door, dus dat moet u zelf doen.
Moet ik een kantoor of een individuele makelaar kiezen?
Kies de makelaar. Bij een groot kantoor kunt u iedereen toegewezen krijgen, van een doorgewinterde veteraan tot iemand die deze week is begonnen, allemaal onder hetzelfde merk. De persoon is degene die u daadwerkelijk adviseert, dus beoordeel de persoon, niet het logo.
Is het hierdoor riskant om in Portugal een woning te kopen?
Kopen in Portugal is veilig en goed geregeld, maar omdat makelaars geen vergunning nodig hebben, loopt de kwaliteit sterk uiteen. De bescherming komt van samenwerken met een ervaren, controleerbare makelaar en een goede onafhankelijke advocaat, niet van de aanname dat een merknaam deskundigheid garandeert.
