L’UE a lâché une véritable bombe en affirmant que les prix de l’immobilier au Portugal seraient surévalués de 35 % ! C’est un chiffre énorme !
La bulle immobilière portugaise est-elle sur le point d’éclater ?
Pour y répondre, il faut du contexte.
Jusqu’à récemment, le Portugal était perçu comme un pays européen pauvre et, lorsque la crise de 2008 a frappé, les prix étaient au plus bas. Au même moment, les gens se sont mis à voyager davantage, en quête de lieux offrant une meilleure qualité de vie ! Et quand le gouvernement a lancé les programmes NHR et Golden Visa, l’environnement parfait était créé.
Soudain, les acheteurs internationaux ont pris la mesure du potentiel du pays : un climat exceptionnel, la sécurité, un faible coût de la vie et une population parlant couramment anglais ! Le Portugal est passé du vilain petit canard au nouveau joyau de l’Europe ! Ce n’était pas de la spéculation, c’était une valeur fondamentale enfin reconnue !
Cette poussée de la demande a fait grimper les prix moyens d’environ 10 % par an au cours de la dernière décennie !
Mais voici la différence essentielle entre une bulle et ce que nous vivons : l’offre !
Après 2008, la construction s’est presque arrêtée ! De nombreux promoteurs ont fait faillite et les banques ont saisi les actifs. Pendant des années, le Portugal a construit moins de 25 000 logements neufs par an, un niveau critique ! Quand la demande est massive et durable mais qu’il ne se construit presque rien, les prix doivent monter ! C’est de l’économie de base ! Pour la mise à jour 2026 de cet argument sur l’offre, avec les derniers chiffres de l’INE et de S&P, voir Prix de l’immobilier au Portugal : combien de temps la hausse peut-elle durer ?.
Sommes-nous donc dans une bulle ? Je ne le crois pas !
- Le Portugal rattrape simplement le reste de l’Europe après des années de sous-évaluation.
- Le prix moyen actuel de 4 500 €/m² en Algarve reste raisonnable comparé à d’autres grands pôles touristiques européens ! (Split 5 500 €/m², Nice 7 500 €/m², Marbella 9 000 €/m², Capri 9 500 €/m²)
- L’intérêt international demeure très fort, même après le récent ajustement du NHR et du Golden Visa, car le véritable moteur, c’est le mode de vie.
- Nous évoluons dans un contexte de faible offre. Le gouvernement s’efforce de simplifier la bureaucratie et de relancer la construction, mais cela prend du temps.
Qu’est-ce que cela signifie pour l’avenir ?
- Nous ne reverrons pas dix ans de hausses de 10 %.
- Ma prévision est que le marché sortira lentement de cet environnement sous forte pression, vers une croissance régulière et saine, sans les chutes brutales d’une bulle qui éclate !
Si vous attendez une baisse de 35 % pour investir au Portugal, vous risquez d’être déçu.
Pourtant, plus que jamais, il est essentiel de se concentrer sur des biens de grande qualité et parfaitement légaux. Ceux qui absorberont les petites corrections du marché et resteront toujours attractifs pour qui recherche le mode de vie ensoleillé de l’Algarve.
Je m’appelle Steve Marqué, je suis agent immobilier à Lagos et dans l’Algarve occidental, avec plus de 20 ans d’expérience dans le secteur.
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