Ein Paar, mit dem ich schon nächste Woche sprechen könnte: Briten, Anfang sechzig, mit dem Bargeld aus einem verkauften Haus in Surrey, auf der Suche nach Villen um 1 Million Euro in Praia da Luz. Ihre Frage ist die, die mir derzeit fast jeder Käufer stellt: „Steve, ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um an der Algarve zu kaufen, oder sollten wir warten, bis die Preise sinken?“
Das sage ich ihnen. Wenn Sie im Westalgarve auf einen Crash warten, werden Sie wahrscheinlich sehr lange warten und am Ende mehr zahlen. Aber „die Preise werden nicht fallen“ heißt nicht „kaufen Sie heute irgendetwas“. Die Frage nach dem Zeitpunkt ist die falsche. Die richtige lautet, ob das konkrete Haus, das vor Ihnen steht, den Preis wert ist.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um an der Algarve zu kaufen, oder sollten Sie warten?
Kurze Antwort: Ja, wenn Sie kaufen, um dort zu leben oder die Immobilie über Jahre zu halten, und nein, wenn Sie auf einen Preisrückgang spekulieren. Die Preise in Lagos und im küstennahen Westalgarve steigen weiter, das Angebot an guten Immobilien ist knapp, und die Stellschrauben, die einen Markt normalerweise abkühlen, zeigen nicht nach unten. Warten kostet Sie Haltekosten, Währungsrisiko und die besten Angebote, und es wird nur selten mit einem Preisnachlass belohnt.
Was die Preise an der Algarve 2026 tatsächlich tun
Lagos lag Anfang 2026 bei etwa 4.449 Euro pro Quadratmeter, rund 8,8 % mehr als im Vorjahr. Der Durchschnitt der gesamten Algarve liegt bei etwa 3.467 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von rund 9 %. Die Preise steigen also, aber mit knapp der Hälfte des Tempos der landesweiten Euphorie von vor ein paar Jahren. Diese Zahlen habe ich inzwischen aktualisiert in wie Lagos im Vergleich zu Portugals Spitzenreiter-Preisanstieg in der EU abschneidet.
Was Käufer übersehen: Die Transaktionszahlen sind im vergangenen Jahr tatsächlich um rund 9 % gesunken. Weniger Verkäufe, aber steigende Preise. Diese Kombination entsteht nur, wenn das Angebot wirklich knapp ist, und genau das ist hier der Fall. Im Westalgarve wird nicht schnell gebaut, und die verbleibende Nachfrage konzentriert sich auf die Küste. Wie ich in Klügere Käufer, verstaubte Angebote beschrieben habe, hat sich der Markt bei überteuerten Immobilien abgekühlt, ohne bei den guten nachzugeben.
Die 12-Monats-Prognose für die Algarve liegt zwischen stagnierend und etwa plus 6 %, wobei erstklassige Küstenobjekte am oberen Ende dieser Spanne liegen. Niemand Seriöses prognostiziert einen Rückgang.
Warum das Warten auf einen Preisrückgang hier selten funktioniert
Ich verstehe den Instinkt. Sie verfolgen die Nachrichten, lesen „Markt kühlt ab“ und nehmen an, dass ein Schnäppchen kommt. Aber eine abkühlende landesweite Schlagzeile und die Realität vor Ort in Lagos sind zwei verschiedene Dinge.
Für einen echten Preisrückgang braucht es entweder eine Flut an neuem Angebot oder einen Einbruch der Nachfrage. Im Westalgarve gibt es keines von beiden. Genehmigungsverfahren sind langsam, die Küstenlinie ist begrenzt, und jedes Jahr kommt eine neue Welle von Käufern aus Großbritannien, Irland, den Niederlanden, Deutschland und zunehmend den USA mit derselben Auswahl an Orten. Wenn in Luz oder Burgau eine angemessen bepreiste Villa auf den Markt kommt, ist sie in Wochen weg, nicht in Monaten.
Wer 12 Monate wartet, stellt deshalb meist fest, dass dasselbe Haus mehr kostet, die Auswahl dünner ist und sich der Euro in der Zwischenzeit zu seinen Ungunsten bewegt hat.
Jetzt kaufen oder 12 Monate warten
| Faktor | Jetzt kaufen | 12 Monate warten |
|---|---|---|
| Preisentwicklung | Lagos ca. 8,8 % im Jahresvergleich; Prognose stagnierend bis +6 % | Voraussichtlich gleicher oder höherer Preis, nicht niedriger |
| Auswahl an Immobilien | Größte Auswahl an aktuellen Angeboten | Weniger hochwertige Immobilien, mehr Konkurrenz darum |
| Hypothek (Nichtansässige) | Zins von ca. 3,5 bis 4,5 % sichern, 60 bis 70 % Beleihungsauslauf | Zinsentwicklung ungewiss; kann steigen oder fallen |
| IMT (Nichtansässige) | Heute bekannter Pauschalsatz von 7,5 % | Jeder künftigen Steueränderung ausgesetzt (der Entwurf des Staatshaushalts 2027 lässt ihn unverändert) |
| Währung | Budget zum heutigen Kurs von GBP oder USD zu Euro festlegen | 12 Monaten Wechselkursschwankungen ausgesetzt |
Wer tatsächlich warten sollte
Ich werde nicht so tun, als wäre die Antwort für alle „kaufen“. Warten Sie, wenn Sie die Orte auf Ihrer Liste noch nicht persönlich besucht haben, denn das falsche Dorf zu wählen ist ein weit teurerer Fehler, als für das richtige 3 % zu viel zu zahlen. Warten Sie, wenn Ihre Finanzen noch nicht geklärt sind, wenn Ihr Euro-Budget nur bei einem perfekten Wechselkurs aufgeht oder wenn Sie sich so weit strecken, dass eine Reparaturrechnung wehtun würde. Wenn Sie erwägen, zunächst zu mieten, vergleiche ich beides direkt in Mieten oder kaufen in Lagos, Portugal, im Jahr 2026.
Und bleiben Sie bei der konkreten Immobilie geduldig, selbst in einem steigenden Markt. Knappes Angebot ist kein Grund, für einen Kompromiss zu viel zu zahlen. Ein enger Markt belohnt den Käufer, der bei der richtigen Immobilie schnell handeln kann, nicht den, der sich panisch für die falsche entscheidet.
Was ich an der Stelle des Paares aus Surrey tun würde
Klären Sie zuerst Geld und Hypothek, damit Sie handeln können. Verbringen Sie echte Zeit in zwei oder drei Orten, bevor Sie sich in ein Angebot verlieben. Kaufen Sie dann die richtige Immobilie, wenn sie auftaucht, und hören Sie auf, einen Markt überlisten zu wollen, der in den letzten zehn Jahren jeden Käufer geschlagen hat, der versucht hat, ihn zu timen. Die Leute, die vor fünf Jahren im Westalgarve gekauft haben und fürchteten, „zu spät“ zu sein, besitzen heute alle Immobilien, die deutlich mehr wert sind.
Häufig gestellte Fragen
Werden die Immobilienpreise an der Algarve 2026 fallen?
Es gibt kein klares Anzeichen für einen Rückgang. Die 12-Monats-Prognose für die Algarve liegt zwischen stagnierend und etwa plus 6 %, wobei erstklassige Küstenlagen wie Lagos am oberen Ende dieser Spanne liegen. Die Preise steigen langsamer als 2022 bis 2023, aber ein langsameres Wachstum ist nicht dasselbe wie ein Rückgang.
Wie viel Anzahlung brauche ich für einen Kauf an der Algarve als Nichtansässiger?
Planen Sie mit 30 bis 40 % des Preises. Portugiesische Banken finanzieren Nichtansässigen in der Regel 60 bis 70 % des Werts, bei derzeitigen Zinssätzen von etwa 3,5 bis 4,5 %. Zusätzlich sollten Sie Budget für IMT, Stempelsteuer und Rechtskosten einplanen.
Ist Lagos im Vergleich zum Rest der Algarve überteuert?
Lagos liegt bei etwa 4.449 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich über dem regionalen Durchschnitt, doch dieser Aufschlag beruht auf dem tatsächlich knappen Angebot an der Küste und nicht auf Hype. Wenn Lagos Ihr Budget übersteigt, bieten die östliche Algarve und die Orte im Landesinneren mehr Raum fürs Geld.
Sollte ich mit dem Kauf warten, bis die Hypothekenzinsen sinken?
Zinsen timen zu wollen ist ein Glücksspiel. Wenn Sie jetzt kaufen und die Zinsen später fallen, können Sie umschulden. Wenn Sie warten und die Preise in der Zwischenzeit steigen, lässt sich das nicht rückgängig machen. Für die meisten Käufer zählen die Immobilie und der Preis mehr als ein Bruchteil weniger beim Zinssatz. S&P hat der Frage des richtigen Zeitpunkts inzwischen eine Zahl gegeben: Immobilienpreise in Portugal: Wie lange kann der Anstieg anhalten?.
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