Een stel dat ik volgende week zomaar kan spreken: Brits, begin zestig, contant geld uit een verkocht huis in Surrey, op zoek naar villa’s van rond 1 miljoen euro in Praia da Luz. Hun vraag is de vraag die vrijwel elke koper mij nu stelt: “Steve, is dit een goed moment om in de Algarve te kopen, of moeten we wachten tot de prijzen dalen?”
Dit vertel ik hun. Wacht u op een crash in de West-Algarve, dan zult u waarschijnlijk lang moeten wachten en uiteindelijk meer betalen. Maar “de prijzen dalen niet” is niet hetzelfde als “koop vandaag van alles”. De timingvraag is de verkeerde vraag. De juiste vraag is of het specifieke huis dat voor u staat zijn prijs waard is.
Is nu een goed moment om vastgoed in de Algarve te kopen, of moet u wachten?
Kort antwoord: ja, als u koopt om er te wonen of om het jarenlang aan te houden, en nee, als u hoopt een dip te timen. De prijzen in Lagos en de kuststrook van de West-Algarve stijgen nog steeds, het aanbod van goede woningen is krap, en de hefbomen die een markt normaal gesproken afkoelen wijzen niet omlaag. Wachten kost u rente en lasten, valutarisico en de beste aanbiedingen, en levert zelden een korting op.
Wat de prijzen in de Algarve in 2026 werkelijk doen
Lagos zat begin 2026 rond 4.449 euro per vierkante meter, ruwweg 8,8% hoger dan een jaar eerder. Het bredere gemiddelde van de Algarve ligt rond 3.467 euro per vierkante meter, ongeveer 9% hoger. De prijzen stijgen dus, maar met bijna de helft van het tempo van de landelijke hausse van een paar jaar geleden. Ik heb deze cijfers inmiddels bijgewerkt in hoe Lagos zich verhoudt tot de EU-topstijging van de Portugese prijzen.
Dit is wat kopers over het hoofd zien: het aantal transacties is juist gedaald, met ruwweg 9% over het afgelopen jaar. Minder verkopen, maar stijgende prijzen. Die combinatie ontstaat alleen bij werkelijk schaars aanbod, en dat is hier precies het geval. De West-Algarve bouwt niet snel, en de resterende vraag concentreert zich aan de kust. Zoals ik behandelde in Slimmere kopers, verouderde aanbiedingen, is de markt voor te duur geprijsde woningen afgekoeld zonder dat de goede woningen zachter zijn geworden.
De prognose voor de komende 12 maanden voor de Algarve is vlak tot ongeveer +6%, waarbij het topsegment aan de kust aan de bovenkant van die bandbreedte zit. Niemand geloofwaardigs voorspelt een daling.
Waarom wachten op een prijsdaling hier zelden werkt
Ik begrijp die reflex. U kijkt naar het nieuws, ziet “markt koelt af” en neemt aan dat er een koopje aankomt. Maar een afkoelende landelijke krantenkop en de werkelijkheid ter plekke in Lagos zijn twee verschillende dingen.
Voor een echte prijsdaling is een stortvloed aan nieuw aanbod nodig of een instorting van de vraag. De West-Algarve heeft geen van beide. Vergunningen gaan traag, de kustlijn is eindig, en elk jaar arriveert een nieuwe golf kopers uit het Verenigd Koninkrijk, Ierland, Nederland, Duitsland en steeds vaker de VS met hetzelfde lijstje van plaatsen. Wanneer een goed geprijsde villa in Luz of Burgau op de markt komt, is die in weken weg, niet in maanden.
De koper die 12 maanden wacht, merkt dus meestal dat hetzelfde huis meer kost, dat er minder keuze is en dat de euro intussen tegen hem of haar is bewogen.
Nu kopen of 12 maanden wachten
| Factor | Nu kopen | 12 maanden wachten |
|---|---|---|
| Prijsontwikkeling | Lagos ~8,8% hoger dan vorig jaar; prognose vlak tot +6% | Waarschijnlijk hetzelfde of meer betalen, niet minder |
| Keuze aan woningen | Ruimste keuze uit het huidige aanbod | Minder kwaliteitswoningen, meer concurrentie erom |
| Hypotheek (niet-ingezetene) | Vastzetten tegen ~3,5 tot 4,5%, 60 tot 70% LTV | Renteverloop onzeker; kan stijgen of dalen |
| IMT (niet-ingezetene) | Bekend vast tarief van 7,5% vandaag | Blootgesteld aan elke toekomstige belastingwijziging (het voorstel voor de staatsbegroting van 2027 laat het ongewijzigd) |
| Valuta | Leg uw budget vast tegen de huidige koers van GBP of USD naar euro | Blootgesteld aan 12 maanden wisselkoersschommelingen |
Wie er echt zou moeten wachten
Ik ga niet doen alsof het antwoord voor iedereen “koop” is. Wacht als u de plaatsen op uw lijst nog niet persoonlijk hebt bezocht, want het verkeerde dorp kiezen is een veel duurdere fout dan 3% te veel betalen voor het juiste. Wacht als uw financiën nog niet rond zijn, als uw budget in euro alleen werkt bij een perfecte wisselkoers, of als u zo ver rekt dat een reparatiefactuur pijn zou doen. Overweegt u eerst te huren, dan vergelijk ik beide opties naast elkaar in moet u huren of kopen in Lagos, Portugal in 2026.
En heb geduld met het specifieke huis, ook in een stijgende markt. Schaars aanbod is geen reden om te veel te betalen voor een compromis. Een krappe markt beloont de koper die klaar is om snel te handelen bij het juiste huis, niet degene die in paniek het verkeerde koopt.
Wat ik zou doen in de schoenen van dat stel uit Surrey
Regel eerst het geld en de hypotheek, zodat u kunt handelen. Besteed echt tijd in twee of drie plaatsen voordat u verliefd wordt op een woning. Koop dan het juiste huis wanneer het zich aandient, en stop met het proberen te slim af te zijn op een markt die elke koper die het afgelopen decennium probeerde te timen, heeft verslagen. De mensen die vijf jaar geleden in de West-Algarve kochten en vreesden dat ze “te laat” waren, zitten allemaal op woningen die vandaag aanzienlijk meer waard zijn.
Veelgestelde vragen
Dalen de huizenprijzen in de Algarve in 2026?
Er is geen duidelijk teken van een daling. De prognose voor de komende 12 maanden voor de Algarve is vlak tot ongeveer +6%, waarbij topkustgebieden zoals Lagos aan de bovenkant van die bandbreedte zitten. De prijzen stijgen langzamer dan in 2022 tot 2023, maar vertragende groei is niet hetzelfde als een daling.
Hoeveel eigen inbreng heb ik nodig om als niet-ingezetene in de Algarve te kopen?
Houd rekening met 30 tot 40% van de prijs. Portugese banken lenen niet-ingezetenen doorgaans 60 tot 70% van de waarde, met rentetarieven van momenteel ongeveer 3,5 tot 4,5%. Daarnaast hebt u budget nodig voor IMT, zegelrecht en juridische kosten.
Is Lagos te duur vergeleken met de rest van de Algarve?
Lagos zit rond 4.449 euro per vierkante meter, ruim boven het regionale gemiddelde, maar die meerprijs komt door werkelijk schaars aanbod aan de kust en niet door hype. Valt Lagos buiten uw budget, dan bieden de oostelijke Algarve en de plaatsen in het binnenland meer ruimte voor uw geld.
Moet ik wachten tot de hypotheekrentes dalen voordat ik koop?
Proberen de rente te timen is gokken. Koopt u nu en dalen de rentes later, dan kunt u herfinancieren. Wacht u en stijgen de prijzen intussen, dan kunt u dat niet terugdraaien. Voor de meeste kopers wegen de woning en de prijs zwaarder dan een fractie minder rente. S&P heeft inmiddels een getal aan de timingvraag gehangen: Huizenprijzen in Portugal: hoe lang kan de stijging duren?.
Denkt u over uw eigen verhuizing naar de West-Algarve? Vertel mij wat u zoekt en ik zeg u eerlijk of nu uw moment is of dat wachten in uw situatie verstandig is. Boek een gratis gesprek van 30 minuten met Steve.
