A desvantagem tem nome: direito de superfície. O comprador é proprietário da casa, mas a Câmara é proprietária do terreno, até 2075. No final, a lei portuguesa aponta para uma prorrogação, uma compra do terreno ou uma indemnização, e não para a perda da casa sem nada em troca. Eis porque é menos assustador do que parece.
A primeira pergunta que todos os compradores me colocam sobre a minha nova angariação no Sargaçal é sempre a mesma: “E o que acontece em 2075?” É uma pergunta legítima. É também a razão pela qual esta moradia T4 com jardim e garagem, a oito minutos de Lagos, tem um preço inferior ao de um apartamento T2 na cidade. Deixe-me explicar porque considero que a maioria dos compradores interpreta mal esta situação.
O que é um direito de superfície?
O direito de superfície é o direito de ser proprietário de uma construção em terreno alheio, durante um período determinado. Está previsto no Código Civil português (artigos 1524.º e seguintes) e é totalmente registável: consta do registo da Conservatória, pode ser vendido, herdado e hipotecado, e paga-se IMI como em qualquer outra habitação.
Se for britânico, já conhece esta estrutura. É o chamado leasehold. Milhões de casas em Inglaterra e no País de Gales assentam em arrendamentos de longa duração, e ninguém lhes chama inúteis.
Porque a Câmara de Lagos construiu bairros inteiros desta forma
É a parte que a maioria dos compradores não vê. Estas casas não são uma excentricidade de um vendedor. Resultam de uma política pública de habitação deliberada.
A lei dos solos portuguesa de 1976 (Decreto-Lei 794/76) deu às câmaras uma ferramenta para combater a especulação: em vez de venderem terrenos municipais, podiam concedê-los em direito de superfície, para que as famílias pudessem construir ou comprar casa sem pagar pelo terreno. Lagos aplicou-a em todo o concelho. A Urbanização Municipal do Sargaçal é um loteamento municipal de 13 lotes aprovado em 2001. Em Bensafrim, os lotes municipais para autoconstrução foram atribuídos da mesma forma, tal como no Bairro da Liberdade, em Espiche.
O objetivo era levar as famílias locais a ter casa própria. Isso é importante para o que acontece mais tarde.
Então, o que acontece realmente quando os 70 anos terminam?
Existem três cenários realistas, e nenhum deles é “a Câmara aparece e fica com a sua casa”.
1. O prazo é prorrogado. O direito de superfície pode ser prorrogado por acordo entre a Câmara e o titular. Imagine a alternativa: uma câmara a retomar uma rua inteira de casas familiares que criou para alojar os seus próprios munícipes. Nenhuma Câmara eleita sobrevive a isso. Alguns regulamentos municipais noutras zonas de Portugal chegam a prorrogar o prazo automaticamente, se ninguém acordar o contrário.
2. Compra o terreno. Não é teoria. Em 2004, a Câmara de Lagos votou por unanimidade a venda de um lote no Bairro da Liberdade, em Espiche, a quem o detinha em direito de superfície desde 1997, convertendo-o em propriedade plena. Se ser dono do chão que pisa o ajudar a dormir melhor, pode pedir o mesmo à Câmara.
3. O terreno reverte, com indemnização. Nos termos do artigo 1538.º do Código Civil, quando um direito de superfície temporário termina, o proprietário do terreno fica com a construção, mas, salvo disposição em contrário na escritura, o titular tem direito a uma indemnização pelo seu valor. É o cenário que todos temem e, mesmo aqui, a lei não o deixa sem nada. Peça ao seu advogado que leia essa cláusula exata da escritura.
| Cenário em 2075 | O que acontece | Probabilidade, na minha opinião |
|---|---|---|
| Prorrogação | A Câmara e o titular acordam um novo prazo. Mantém a casa. | A mais provável: são bairros municipais construídos para alojar residentes |
| Compra do terreno | A Câmara vende o lote e o direito de superfície passa a propriedade plena. | Possível a pedido: Lagos fê-lo em Espiche, em 2004 |
| Reversão | O terreno e a casa regressam à Câmara, com indemnização pela construção, salvo exclusão na escritura (Código Civil, art. 1538.º). | A menos provável: politicamente muito difícil para uma Câmara |
A minha leitura sincera, depois de analisar como estes bairros surgiram: a prorrogação é, de longe, o desfecho mais provável, e a compra do terreno é a opção para quem quer certeza.
O que acontece ao direito de superfície se o proprietário falecer?
Passa para os herdeiros, como qualquer outra casa. O artigo 1534.º do Código Civil di-lo numa linha: o direito de superfície é transmissível “por acto entre vivos ou por morte”, em vida ou por falecimento. Os seus filhos herdam a casa e os anos que restam do prazo, e podem mantê-la, arrendá-la dentro das condições da escritura ou vendê-la.
A tributação das heranças também segue as regras portuguesas normais: cônjuges, unidos de facto, filhos e pais estão isentos do imposto do selo de 10% sobre heranças. Tal como em tudo o resto, peça ao seu advogado que verifique na escritura se existem condições municipais para as transmissões.
Porque estas casas quase nunca vão para o mercado
Pense no que foi oferecido a estas famílias: a possibilidade de construir ou comprar casa em terreno cedido pela Câmara, sem pagar o preço de mercado do lote. Em Lagos, onde o terreno é muitas vezes a parte mais cara de uma casa, é uma oportunidade que surge uma vez na vida. Quem a obteve, mantém-na. Em 25 anos de imobiliário, raramente vi alguém abdicar de uma vantagem destas.
E nunca houve muitas. A Câmara só o fez num punhado de locais, entre eles o Sargaçal, Bensafrim e Espiche, e o loteamento do Sargaçal tem apenas 13 casas. Lagos sofre há anos com a falta de habitação acessível, pelo que nunca houve para todos os que a desejavam. Além disso, as escrituras proibiam a venda nos primeiros 20 anos sem autorização da Câmara. A maioria destas casas nunca esteve, simplesmente, no mercado aberto.
Por isso, quando uma surge, merece uma explicação adequada, e não ser descartada por causa de duas palavras no registo.
O resto do mundo faz isto todos os dias
Fora de Portugal, ninguém estranha isto. No Reino Unido, a Leasehold and Freehold Reform Act 2024 permite aos proprietários prorrogar o arrendamento até 990 anos. Em Hong Kong, o governo prorrogou milhares de concessões de terrenos de uma só vez, na preparação da transferência de soberania de 1997, em vez de as recuperar. Em grande parte da Ásia, ser proprietário de um edifício em terreno do Estado é simplesmente a forma como a propriedade funciona.
Em Lagos é invulgar, e o invulgar deixa os compradores nervosos. Compradores nervosos criam oportunidades para os que fazem o trabalho de casa.
O que significa para esta casa no Sargaçal: risco ou oportunidade?
Eis o que o direito de superfície lhe proporciona por 499.000 €:
- 4 quartos, 3 casas de banho, quarto principal em suite
- 150 m² de área habitável mais garagem fechada, num terreno de 196 m² com jardim privado
- Construída em 2009, cozinha e casas de banho renovadas em 2021, ar condicionado em todos os quartos desde 2023
- Certificado energético B, com painéis solares para águas quentes
- Casa de gaveto numa rua sem saída tranquila, a 8 minutos de Lagos, a 10 minutos da Meia Praia e da Praia da Luz
- Direito de superfície concedido em setembro de 2005, com termo em setembro de 2075: restam 49 anos
Então, risco ou oportunidade? O risco é real, mas limitado: um prazo fixo sobre o terreno, um conjunto mais reduzido de bancos e uma escritura que o seu advogado precisa de ler com atenção. Os três são conhecidos, estão documentados e podem ser verificados antes de assinar o que quer que seja.
A oportunidade é muito mais difícil de encontrar. Os apartamentos T2 no centro de Lagos estão atualmente anunciados entre 560.000 € e 590.000 €. Por menos, esta casa oferece quatro quartos, um jardim privado e uma garagem, num loteamento municipal onde as casas quase nunca mudam de mãos. As famílias que obtêm uma destas mantêm-na, pelo que a próxima oportunidade de compra aqui pode demorar anos.
Por isso vejo esta casa como uma das oportunidades mais raras do mercado de Lagos neste momento, e não como um risco a evitar.
A documentação completa, incluindo a explicação escrita da Câmara sobre as condições, fica disponível para o seu advogado antes mesmo de marcar uma visita. Veja a moradia T4 no Sargaçal com jardim e garagem.
É proprietário de uma casa na zona de Lagos? Descubra quanto vale hoje a sua casa com a estimativa SunnySteve.
Perguntas Frequentes
É seguro comprar uma casa com direito de superfície em Portugal?
Sim, desde que o seu advogado verifique a escritura. O direito de superfície é um direito real registado que pode ser vendido, herdado e hipotecado. Os pontos a verificar são a data de termo, as condições de prorrogação e a cláusula de indemnização.
Posso obter crédito à habitação para um imóvel em direito de superfície?
Sim. Os bancos portugueses concedem crédito com garantia sobre direitos de superfície, e já vi hipotecas bancárias registadas em casas detidas desta forma. Conte com menos bancos disponíveis e, possivelmente, um financiamento mais baixo face ao valor do imóvel, pelo que deve falar cedo com um intermediário de crédito.
Posso comprar o terreno à Câmara de Lagos?
É possível. A Câmara de Lagos já vendeu terrenos municipais a titulares de direitos de superfície e converteu-os em propriedade plena, como fez em Espiche, em 2004. O preço e as condições são decididos caso a caso, pelo que deve perguntar à Câmara por escrito.
Posso vender mais tarde uma casa em direito de superfície?
Sim. A Câmara mantém normalmente um direito de preferência na revenda e a escritura pode fixar condições, razão pela qual obtenho a posição da Câmara por escrito antes de uma venda. O seu futuro comprador recebe exatamente o mesmo direito que o titular atual tem, pelos anos que restam.
Os meus filhos podem herdar um direito de superfície?
Sim. O artigo 1534.º do Código Civil torna o direito de superfície transmissível por morte, pelo que os seus herdeiros herdam a casa e os anos restantes do prazo. Cônjuges, filhos e pais estão isentos do imposto do selo de 10% sobre heranças, exatamente como numa casa em propriedade plena.
Está a pensar no Sargaçal ou noutra casa na zona de Lagos? Diga-me o que procura e enviar-lhe-ei o dossiê completo sobre o direito de superfície.
Sou consultor imobiliário, não advogado. Este artigo explica, em termos gerais, como funcionam os direitos de superfície. Cada escritura é diferente, pelo que deve pedir a um advogado português independente que reveja os documentos antes de se comprometer.
