O acesso a imóveis off-market e pocket listings no Algarve faz-se através de agentes locais, não de portais. Entregue a um agente bem relacionado, ou a um agente do comprador, um briefing de pesquisa claro: orçamento, requisitos indispensáveis, critérios de exclusão e prazo. O agente fará então a correspondência com casas que os proprietários estão a vender discretamente, antes de chegarem ao Idealista.
Esta é, por norma, a conversa da segunda viagem. Um casal britânico ou americano acompanha o Idealista há meses, veio cá uma vez, viu sempre a mesma oferta desgastada e quer agora saber onde estão realmente as boas casas em Lagos, na Praia da Luz ou em Burgau. No segmento dos 600.000 euros a 1,5 milhões de euros, a resposta honesta é que algumas nunca chegam sequer a ser anunciadas num portal.
Como se obtém acesso a imóveis off-market ou pocket listings ao comprar casa no Algarve?
Obtém-se acesso sendo conhecido pelos agentes que os detêm, com um briefing suficientemente concreto para que se lembrem de si em primeiro lugar. Uma casa off-market é mostrada apenas a uma lista reduzida de compradores já qualificados. Se não constar dessa lista, não chegará a saber dela.
Na prática, existem três vias, e os compradores sérios no Barlavento Algarvio tendem a usar duas delas em simultâneo:
- Portais. Idealista, Imovirtual, Casa Sapo e os restantes. São essenciais para ler o mercado, mas, por definição, só mostram o que está anunciado publicamente. Comparei-os no meu guia dos melhores sites imobiliários em Portugal.
- A rede de agentes. Os agentes em Lagos falam entre si. Uma casa que um agente tem discretamente pode ser partilhada com colegas que tenham o comprador certo.
- A pesquisa através de um agente do comprador. Um agente trabalha para si, aplica o briefing aos portais, a outras agências, a vendedores particulares e aos seus próprios contactos, e faz a triagem antes de viajar.
O que são, na realidade, os imóveis off-market e pocket listings em Portugal
Um imóvel off-market ou pocket listing é um imóvel que está à venda mas não é anunciado publicamente. O proprietário assinou um contrato de mediação com uma agência, em exclusivo ou não, e concordou que a casa seja oferecida com discrição a compradores selecionados, em vez de ser colocada nos portais. Não há nada de duvidoso nisto. A lei portuguesa exige uma agência licenciada e um contrato de mediação escrito para comercializar um imóvel. Não exige que o imóvel seja publicitado.
Os proprietários mantêm uma casa fora dos portais por alguns motivos recorrentes:
- Privacidade. Não querem a sua moradia, os seus interiores ou o seu preço na internet, nem que os vizinhos saibam que estão a vender.
- Testar um preço. Querem ver se um comprador qualificado aceita um determinado valor antes de o assumirem publicamente.
- Evitar o estigma do portal. Uma casa que fica seis meses no Idealista começa a parecer indesejada, e cada redução de preço é visível. Vender discretamente evita esse historial.
- Calendário. O proprietário está disposto a vender, mas sem pressa, pelo que prefere ouvir um comprador sério a organizar visitas todos os fins de semana.
Portais, rede de agentes ou agente do comprador: qual a melhor via?
Cada via cumpre uma função. Eis como se comparam para um comprador que procura em Lagos e no Barlavento Algarvio:
| Portais | Rede de agentes | Pesquisa com agente do comprador | |
|---|---|---|---|
| Acesso | Apenas casas anunciadas publicamente, frequentemente duplicadas entre agências | Casas anunciadas e as que os agentes detêm discretamente, se conhecerem o seu briefing | Casas anunciadas, off-market e de vendedores particulares, filtradas de acordo com o seu briefing |
| Custo para o comprador | Consulta gratuita | Normalmente nenhum, o vendedor paga à agência | Partilha da comissão ou honorários acordados, definidos por escrito antes de a pesquisa começar |
| Rapidez | Consulta imediata, mas lenta se for o próprio a filtrar | Depende da frequência com que acompanha o processo | A via mais rápida até uma seleção final, porque a triagem é feita antes de viajar |
| Risco | Anúncios desatualizados e duplicados, preços difíceis de interpretar a partir do estrangeiro | Cada agente mostra sobretudo o que consegue vender | Depende do agente, pelo que deve verificar primeiro a sua licença |
| Ideal para | Conhecer preços e zonas | Compradores com tempo para criar relações | Compradores numa segunda viagem, com orçamento definido e tempo limitado |
Qualquer que seja a via escolhida, confirme que a agência possui licença AMI. Explico como fazê-lo em como escolher um agente imobiliário em Lagos, incluindo a diferença entre um agente do comprador e um agente angariador.
O erro dos compradores: presumir que off-market significa mais barato
Off-market significa, por norma, menos concorrência, não um desconto. Os proprietários que vendem discretamente raramente estão desesperados. Muitos estão a testar um valor assumido com confiança, e uma casa que não está nos portais não tem historial público de preços que sirva de base à negociação.
O que ganha é margem de manobra. Não está numa disputa com outros cinco casais que viram o mesmo anúncio no domingo à noite, e muitas vezes é possível acordar prazos, mobiliário ou condições de escritura que sirvam ambas as partes. Isso vale mais do que uma pechincha imaginada. Avalie uma casa off-market exatamente como avaliaria uma anunciada: com base nas vendas recentes na zona, e não no preço pedido. É a mesma lógica de vendas comparáveis que está por trás da estimativa de valor de imóvel da SunnySteve, uma forma rápida de verificar a razoabilidade do valor pedido por um vendedor discreto.
Como funciona um briefing de pesquisa
Um briefing de pesquisa é uma descrição de uma página do que procura, escrita de modo a que um agente possa dizer sim ou não a um imóvel em segundos. Quanto mais preciso for, maior a probabilidade de ouvir falar de uma casa antes de qualquer outra pessoa. Um bom briefing abrange quatro pontos:
- Orçamento. O valor total que pode investir, incluindo cerca de 7% a 10% para IMT, Imposto do Selo, notário e despesas jurídicas. Como não residente, preveja o IMT de taxa fixa de 7,5%. O meu guia para comprar casa em Lagos como estrangeiro detalha todos os custos.
- Requisitos indispensáveis. Quartos, dimensão do terreno, piscina, vista mar, distância a pé do centro da cidade, licença para arrendamento de curta duração. Limite-se aos cinco que o fariam desistir se faltassem.
- Critérios de exclusão. Ruído de estrada, um caminho longo de terra batida, piscina partilhada, ausência de licença de utilização. Dizer o que não aceita poupa-lhe duas visitas inúteis por dia.
- Prazo. Quando pode visitar, quando pode assinar e se precisa de crédito à habitação. Um comprador capaz de concluir em oito semanas é o comprador que os vendedores discretos querem conhecer.
Acrescente as zonas que admite, por exemplo a cidade de Lagos, a Praia da Luz, Burgau ou o campo na direção de Barão de São João, e se a casa se destina a habitação, férias ou rendimento de arrendamento. É quanto basta para um agente começar a procurar correspondências.
Perguntas Frequentes
Como se obtém acesso a imóveis off-market ou pocket listings ao comprar casa no Algarve?
Através de agentes locais e não de portais. Envie a um agente licenciado ou a um agente do comprador um briefing de pesquisa claro, com orçamento, requisitos indispensáveis, critérios de exclusão e prazo, para que possam encontrar casas que os proprietários estão a vender discretamente em zonas como Lagos, Praia da Luz e Burgau.
As casas off-market em Portugal são mais baratas?
Normalmente não. Off-market significa menos concorrência, não um desconto, porque os proprietários que vendem discretamente raramente têm pressa. Avalie uma casa off-market com base nas vendas recentes na zona, exatamente como faria com uma anunciada.
Os compradores pagam a um agente do comprador em Portugal?
Depende do acordo. Em Portugal, a comissão da agência é normalmente paga pelo vendedor, e um agente do comprador é remunerado através de uma parte dessa comissão ou de honorários acordados com o comprador. Deve ficar tudo por escrito antes de a pesquisa começar.
Quanto tempo demora uma pesquisa de imóvel no Algarve?
Depende sobretudo da clareza do briefing e da rapidez com que pode viajar e decidir. Um comprador com um briefing preciso, um orçamento definido e fundos disponíveis avança muito mais depressa do que quem ainda está a escolher entre localidades, porque os agentes podem encontrar correspondências e fazer uma seleção antes de cada viagem.
Procura em Lagos ou no Barlavento Algarvio e está cansado dos mesmos anúncios? Envie-me o seu briefing de pesquisa e direi com honestidade o que o mercado lhe pode oferecer, dentro e fora dos portais.
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