Le piège a un nom : direito de superfície. Vous êtes propriétaire de la maison, la Câmara est propriétaire du terrain, jusqu’en 2075. Au terme, la loi portugaise prévoit une prorogation, un rachat ou une indemnisation, pas la perte de votre maison pour rien. Voici pourquoi c’est moins effrayant qu’il n’y paraît.
La première question que tout acheteur me pose sur ma nouvelle annonce à Sargaçal est toujours la même : « Et que se passe-t-il en 2075 ? » C’est une question légitime. C’est aussi la raison pour laquelle cette maison de quatre chambres avec jardin et garage, à huit minutes de Lagos, est affichée à un prix inférieur à celui d’un appartement de deux chambres en ville. Laissez-moi vous expliquer pourquoi je pense que la plupart des acheteurs la lisent de travers.
Qu’est-ce qu’un direito de superfície ?
Un direito de superfície (droit de superficie) est le droit d’être propriétaire d’un bâtiment sur le terrain d’autrui, pour une durée déterminée. Il est défini dans le Code civil portugais (articles 1524 et suivants) et il est pleinement inscriptible : il figure au registre de la Conservatória, il peut être vendu, transmis par héritage et hypothéqué, et vous payez l’IMI dessus comme pour n’importe quel autre logement.
Si vous êtes britannique, vous connaissez déjà cette structure : c’est le « leasehold », la propriété à bail. Des millions de logements en Angleterre et au pays de Galles reposent sur des baux, et personne ne les dit sans valeur.
Pourquoi la Câmara de Lagos a construit des quartiers entiers de cette façon
C’est ce que la plupart des acheteurs ne voient pas. Ces maisons ne sont pas la lubie d’un vendeur. Elles résultent d’une politique publique du logement délibérée.
La loi foncière portugaise de 1976 (Decreto-Lei 794/76) a donné aux municipalités un outil contre la spéculation : au lieu de vendre les terrains municipaux, elles pouvaient les concéder en droit de superficie, afin que les familles puissent construire ou acheter un logement sans payer le terrain. Lagos l’a utilisé dans toute la commune. L’Urbanização Municipal do Sargaçal est un lotissement municipal de 13 lots approuvé en 2001. À Bensafrim, des lots municipaux d’autoconstruction ont été attribués de la même façon, tout comme le Bairro da Liberdade à Espiche.
Tout l’objectif était de permettre aux familles locales d’accéder à leur propre logement. Cela compte pour la suite.
Que se passe-t-il vraiment à l’issue des 70 ans ?
Il existe trois scénarios réalistes, et aucun ne consiste à voir « la commune se présenter et prendre votre maison ».
1. La durée est prorogée. Un droit de superficie peut être prorogé par accord entre la Câmara et le titulaire. Imaginez l’alternative : une municipalité reprenant toute une rue de maisons familiales qu’elle a créées pour loger ses propres habitants. Aucune Câmara élue n’y survit. Certains règlements municipaux, ailleurs au Portugal, prorogent même la durée automatiquement si personne ne convient d’autre chose.
2. Vous achetez le terrain. Ce n’est pas de la théorie. En 2004, la Câmara de Lagos a voté à l’unanimité la vente d’une parcelle du Bairro da Liberdade, à Espiche, à la personne qui la détenait en droit de superficie depuis 1997, la convertissant en pleine propriété. Si posséder le sol sous vos pieds vous aide à dormir, vous pouvez demander la même chose à la Câmara.
3. Le terrain fait retour, avec indemnisation. En vertu de l’article 1538 du Code civil, lorsqu’un droit de superficie à durée limitée prend fin, le propriétaire du terrain récupère le bâtiment, mais, sauf stipulation contraire de l’acte, le titulaire a droit à une indemnisation correspondant à sa valeur. C’est le scénario que tout le monde redoute, et même dans ce cas la loi ne vous laisse pas sans rien. Faites lire cette clause précise de l’acte par votre avocat.
| Scénario en 2075 | Ce qui se passe | Probabilité, à mon avis |
|---|---|---|
| Prorogation | La Câmara et le titulaire conviennent d’une nouvelle durée. Vous gardez la maison. | Le plus probable : ce sont des lotissements municipaux construits pour loger des habitants |
| Achat du terrain | La Câmara vend la parcelle et le droit de superficie devient pleine propriété. | Possible sur demande : Lagos l’a fait à Espiche en 2004 |
| Retour du terrain | Le terrain et la maison reviennent à la Câmara, avec indemnisation du bâtiment sauf exclusion par l’acte (Code civil, art. 1538). | Le moins probable : politiquement très difficile pour une Câmara |
Mon avis sincère, après avoir étudié comment ces quartiers sont nés : la prorogation est de très loin l’issue la plus probable, et le rachat est l’option si vous voulez de la certitude.
Que devient un droit de superficie au décès du propriétaire ?
Il passe aux héritiers, comme n’importe quel autre logement. L’article 1534 du Code civil le dit en une ligne : le droit de superficie est transmissible « por acto entre vivos ou por morte », de votre vivant ou au décès. Vos enfants héritent de la maison et des années restantes de la durée, et ils peuvent la conserver, la louer dans les conditions de l’acte, ou la vendre.
Les droits de succession suivent eux aussi les règles portugaises habituelles : conjoints, partenaires non mariés, enfants et parents sont exonérés du droit de timbre de 10 % sur les successions. Comme pour tout ici, faites vérifier par votre avocat si l’acte contient des conditions municipales sur les transmissions.
Pourquoi ces maisons ne sont presque jamais mises en vente
Songez à ce qu’on a offert à ces familles : la possibilité de construire ou d’acheter un logement sur un terrain fourni par la Câmara, sans payer le terrain au prix du marché. À Lagos, où le terrain est souvent la partie la plus chère d’une maison, c’est une affaire unique dans une vie. Ceux qui en ont obtenu une la gardent. En 25 ans d’immobilier, j’ai rarement vu quelqu’un rendre un tel avantage.
Et il n’y en a jamais eu beaucoup à distribuer. La Câmara n’a procédé ainsi que dans quelques endroits, dont Sargaçal, Bensafrim et Espiche, et le lotissement de Sargaçal ne compte que 13 maisons. Lagos manque de logements abordables depuis des années : il n’y en a donc jamais eu assez pour tous ceux qui en voulaient une. En outre, les actes interdisaient toute vente pendant les 20 premières années sans l’autorisation de la Câmara. La plupart de ces maisons n’ont tout simplement jamais été sur le marché libre.
Quand l’une d’elles arrive enfin sur le marché, elle mérite une vraie explication, et non d’être écartée à cause de deux mots sur le registre.
Le reste du monde fait cela tous les jours
Hors du Portugal, personne ne s’en étonne. Au Royaume-Uni, le Leasehold and Freehold Reform Act 2024 permet aux propriétaires de prolonger leur bail jusqu’à 990 ans. À Hong Kong, le gouvernement a prorogé des milliers de baux fonciers d’un seul coup à l’approche de la rétrocession de 1997, plutôt que de les reprendre. Dans une grande partie de l’Asie, posséder un bâtiment sur un terrain de l’État est simplement la façon dont fonctionne la propriété.
À Lagos, c’est inhabituel, et l’inhabituel rend les acheteurs nerveux. Les acheteurs nerveux créent des occasions pour ceux qui font leurs devoirs.
Ce que cela signifie pour cette maison de Sargaçal : risque ou opportunité ?
Voici ce que le droit de superficie vous offre à 499 000 € :
- 4 chambres, 3 salles de bain, chambre principale avec salle de bain privative
- 150 m² de surface habitable plus un garage fermé, sur un terrain de 196 m² avec jardin privé
- Construite en 2009, cuisine et salles de bain rénovées en 2021, climatisation dans chaque chambre depuis 2023
- Certificat énergétique B, avec panneaux solaires pour l’eau chaude
- Maison d’extrémité d’une impasse tranquille, à 8 minutes de Lagos, à 10 minutes de Meia Praia et de Praia da Luz
- Droit de superficie accordé en septembre 2005, valable jusqu’en septembre 2075 : 49 ans restants
Alors, risque ou opportunité ? Le risque est réel mais limité : une durée fixe sur le terrain, un nombre réduit de prêteurs, et un acte que votre avocat doit lire attentivement. Ces trois points sont connus, documentés et vérifiables avant de signer quoi que ce soit.
L’opportunité est bien plus difficile à trouver. Les appartements de deux chambres dans le centre de Lagos sont actuellement annoncés entre 560 000 € et 590 000 €. Pour moins cher, cette maison vous offre quatre chambres, un jardin privé et un garage, dans un lotissement municipal où les logements ne changent presque jamais de mains. Les familles qui en obtiennent une la gardent : la prochaine occasion d’acheter ici pourrait ne pas se présenter avant des années.
C’est pourquoi je vois cette maison comme l’une des opportunités les plus rares du marché de Lagos en ce moment, et non comme un risque à éviter.
Le dossier complet, y compris l’explication écrite des conditions par la Câmara, est prêt pour votre avocat avant même que vous réserviez une visite. Découvrez la maison de 4 chambres à Sargaçal avec jardin et garage.
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Questions fréquentes
Est-il sûr d’acheter une maison en direito de superfície au Portugal ?
Oui, à condition que votre avocat vérifie l’acte. Un droit de superficie est un droit réel enregistré, qui peut être vendu, transmis par héritage et hypothéqué. Les points à vérifier sont la date d’échéance, les conditions de prorogation et la clause d’indemnisation.
Puis-je obtenir un prêt immobilier pour un bien en droit de superficie ?
Oui. Les banques portugaises prêtent bien sur des droits de superficie, et j’ai vu des hypothèques bancaires inscrites sur des logements détenus de cette façon. Attendez-vous à moins de prêteurs et peut-être à un ratio prêt/valeur plus bas : parlez donc tôt à un courtier.
Puis-je acheter le terrain à la Câmara de Lagos ?
C’est possible. La Câmara de Lagos a déjà vendu des terrains municipaux à des titulaires de droits de superficie et les a convertis en pleine propriété, comme elle l’a fait à Espiche en 2004. Le prix et les conditions sont fixés au cas par cas : adressez donc votre demande par écrit à la Câmara.
Puis-je revendre plus tard une maison en droit de superficie ?
Oui. La Câmara conserve normalement un droit de préemption à la revente et l’acte peut fixer des conditions, c’est pourquoi j’obtiens la position de la Câmara par écrit avant une vente. Votre futur acheteur obtient exactement le même droit que vous, pour les années restantes.
Mes enfants peuvent-ils hériter d’un direito de superfície ?
Oui. L’article 1534 du Code civil rend le droit de superficie transmissible au décès : vos héritiers reçoivent donc la maison et les années restantes de la durée. Conjoints, enfants et parents sont exonérés du droit de timbre de 10 % sur les successions, exactement comme pour un logement en pleine propriété.
Vous songez à Sargaçal ou à un autre bien autour de Lagos ? Dites-moi ce que vous recherchez et je vous enverrai le dossier complet sur le droit de superficie.
Je suis agent immobilier, pas avocat. Cet article explique le fonctionnement général des droits de superficie. Chaque acte est différent : faites donc examiner les documents par un avocat portugais indépendant avant de vous engager.
