Non. Au 21 octobre 2026, il n’existe au Portugal aucune loi, aucun projet de loi ni aucun plan du gouvernement visant à interdire ou à restreindre les acheteurs étrangers. La seule interdiction sur la table est une proposition d’une fédération étudiante, envoyée au parlement le 20 octobre. Ce qui s’applique déjà aux non-résidents, c’est une IMT forfaitaire de 7,5 %.
Les titres venus de Lisbonne et de Porto circulent vite, et la question qui suit est toujours la même. Si vous êtes un acheteur britannique ou américain qui cherche une résidence secondaire à Lagos entre 500 000 et 900 000 euros, voici ce qui s’est réellement passé, ce qui est réel, et ce que je ferais.
Ce qui s’est passé lors des manifestations de logement au Portugal en octobre 2026
La semaine a été tendue. La police a évacué un campement de militants du logement à Porto lors d’une opération à l’aube le lundi 12 octobre, et une manifestation pour le logement le 15 octobre a rassemblé des milliers de personnes après des heurts avec la police. Le samedi 17 octobre, le plus grand syndicat du Portugal, la CGTP, a rempli l’une des principales avenues de Lisbonne avec ce qu’elle a qualifié de « many tens of thousands » (plusieurs dizaines de milliers) de personnes manifestant contre le coût du logement et de la vie.
La colère est réelle et les chiffres qui la sous-tendent ne sont pas contestés. Selon Reuters, les prix des logements au Portugal ont plus que doublé depuis 2017, les loyers des nouveaux baux ont presque doublé, et l’inflation était de 3,6 % en septembre. Les salaires n’ont pas suivi.
Voici le point qui compte pour vous : les comptes rendus des marches ne citent pas l’interdiction des acheteurs étrangers parmi les revendications, et la réponse du gouvernement va dans l’autre sens. Le ministre des Affaires parlementaires, Carlos Abreu Amorim, a déclaré que le gouvernement « will not yield to shouts from the street » (ne cédera pas aux cris de la rue). Le Premier ministre Luís Montenegro a défendu un bilan axé sur l’offre : un objectif de 59 000 logements construits ou rénovés dans le cadre du plan de relance, des règles d’urbanisme accélérées, une exonération d’IMT et de droit de timbre pour les primo-accédants jusqu’à 35 ans, et une garantie publique d’emprunt pour les jeunes acheteurs. Aucune de ces mesures ne vise les étrangers.
Le Portugal va-t-il restreindre les acheteurs étrangers après les manifestations de logement de 2026 ?
Pas sous une forme qui existe aujourd’hui. La seule proposition concrète d’interdiction est venue le 20 octobre de la Fédération académique des étudiants de Porto (FAP). Elle a envoyé aux partis du parlement un ensemble de mesures qui comprend une interdiction temporaire d’achat de logements par des non-résidents, principalement dans les communes les plus sous pression. Elle cite en précédents le Canada et les règles de l’Autriche, de Malte, de la Slovénie, de la Grèce et de la Pologne.
Lisez cela attentivement. C’est une proposition d’un organisme étudiant, pas un projet de loi, et aucun parti ne l’a adoptée. Le même ensemble demande aussi un allègement de l’impôt sur le revenu pour les propriétaires en location permanente, une déduction des intérêts d’emprunt et un programme national de construction modulaire. La fédération elle-même soutient que le plafonnement des loyers réduit l’offre. C’est une longue liste de souhaits, et l’interdiction n’en est qu’une ligne.
Voici ce qui est réel, côte à côte :
| Mesure | Statut au 21 oct. 2026 | Ce que cela signifie pour un non-résident qui achète à Lagos |
|---|---|---|
| IMT forfaitaire de 7,5 % pour les non-résidents | En vigueur depuis mai 2026 | S’applique à vous dès maintenant. Sur une résidence secondaire à 700 000 euros, cela représente 52 500 euros d’IMT |
| Golden Visa par l’immobilier | Fermé depuis octobre 2023 | Acheter un logement ne donne plus de voie vers la résidence |
| Loi européenne sur le logement abordable | Proposition de la Commission, pas une loi | Pourrait permettre aux communes situées dans des « zones en tension sur le logement » de limiter l’achat de résidences secondaires, uniquement pour les biens achetés après l’entrée en vigueur d’une mesure |
| Interdiction d’achat aux non-résidents proposée par la FAP | Proposition étudiante envoyée aux partis le 20 oct. | Pas de projet de loi, pas de vote, pas de date. Rien ne change pour vous aujourd’hui |
| Ensemble de mesures du gouvernement pour le logement | En cours de déploiement | Axé sur l’offre et destiné aux jeunes résidents. Aucune mesure visant les acheteurs étrangers |
Pourquoi une interdiction nationale est plus difficile que les titres ne le laissent croire
Premièrement, les données ne confirment pas l’idée que les étrangers dominent le marché national. Les chiffres de l’INE pour 2025 montrent que les acheteurs ayant une adresse fiscale hors du Portugal ont acheté 8 471 logements, soit seulement 5 % des 169 812 vendus au niveau national. Ce nombre a désormais baissé trois années de suite, en recul de 13,3 % par rapport à 2024.
L’Algarve est différent, et je ne ferai pas semblant du contraire. Les acheteurs non-résidents ont acquis 20,1 % des logements vendus ici en 2025 et 31,3 % de la valeur. C’est précisément pourquoi une limite régionale est plus plausible qu’une limite nationale, et pourquoi la proposition européenne, qui fonctionne zone par zone, est celle que je suis réellement.
Deuxièmement, le droit. Toute règle portugaise qui viserait des acheteurs selon leur lieu de résidence se heurte directement aux règles européennes sur la libre circulation des capitaux. C’est pourquoi les exemples européens cités par les étudiants passent surtout par des permis, des conditions de résidence ou des exceptions régionales plutôt que par une interdiction générale. Le Canada a pu simplement légiférer son interdiction en 2023 et la prolonger jusqu’en 2027. Le Portugal ne peut pas le faire seul. L’Espagne est la comparaison la plus proche : son gouvernement a évoqué en 2025 une taxe de 100 % sur les acheteurs hors UE, et début 2026 elle n’avait pas été approuvée.
Troisièmement, la proposition européenne protège les personnes qui ont déjà acheté. Comme je l’ai exposé dans mon analyse de la loi européenne sur le logement abordable, toute limite à l’acquisition ne s’appliquerait qu’aux biens achetés après l’entrée en vigueur de la mesure. Et il ne s’agit encore que d’une proposition qui chemine à Bruxelles.
Ce que je ferais si vous achetez une résidence secondaire à Lagos
Mon avis honnête : les manifestations font monter la température politique, mais elles n’ont produit aucune règle qui change ce qu’un acheteur britannique ou américain peut faire à Lagos cette année. Le volet fiscal a déjà bougé, et c’est là que va votre argent.
- Budgétez l’IMT de 7,5 %, pas une interdiction. Le taux forfaitaire pour les non-résidents est le changement qui coûte réellement de l’argent aux acheteurs en ce moment. Mon analyse du budget de l’État 2027 montre qu’il fait économiser 0 euro aux non-résidents. Faites vos calculs avec le calculateur de frais d’acquisition.
- Ne vous précipitez pas pour devancer une échéance qui n’existe pas. Quiconque vous dit de signer ce mois-ci « avant l’interdiction » vend de l’urgence, pas des faits.
- Pensez au calendrier de votre résidence. Si vous prévoyez de vous installer à Lagos plutôt que d’y séjourner, le moment où vous devenez résident influe sur l’impôt dû à l’achat. Faites-vous répondre sur ce point par un avocat avant le CPCV.
- Achetez sur le long terme. Le vrai risque politique en Algarve tient aux licences de location de courte durée, pas à la propriété. Évaluez le bien d’abord comme une maison, ensuite comme un investissement locatif.
Si vous voulez voir tout le processus, du NIF au notaire, commencez par mon guide pour acheter un bien à Lagos en tant qu’étranger. Si vous possédez déjà ici et vous demandez ce que ce bruit signifie pour la valeur de votre bien, découvrez ce qu’il vaut aujourd’hui avec l’estimation SunnySteve.
Ceci est une analyse de marché, pas un conseil juridique. Les règles peuvent changer vite dans une année politique tendue, alors confirmez votre situation auprès d’un avocat portugais avant de vous engager.
Questions fréquentes
Le Portugal interdit-il aux étrangers d’acheter un bien en 2026 ?
Non. Il n’existe aucune loi, aucun projet de loi ni aucun plan du gouvernement visant à interdire les acheteurs étrangers au Portugal en octobre 2026. La seule idée d’interdiction est une proposition envoyée aux partis du parlement par la Fédération académique des étudiants de Porto le 20 octobre, qu’aucun parti n’a adoptée.
Les Américains et les Britanniques peuvent-ils encore acheter un bien au Portugal ?
Oui. Les Américains et les Britanniques peuvent acheter un bien en pleine propriété au Portugal avec un numéro fiscal NIF, sur le même pied juridique que les acheteurs portugais. La principale différence depuis mai 2026 est fiscale : les non-résidents paient une IMT forfaitaire de 7,5 % sur les achats résidentiels.
Une interdiction des acheteurs étrangers toucherait-elle les personnes qui possèdent déjà un logement en Algarve ?
Rien de ce qui est sur la table aujourd’hui ne le ferait. La proposition de loi européenne sur le logement abordable n’autorise des limites que sur les biens achetés après l’entrée en vigueur d’une mesure locale, de sorte que les propriétaires actuels sont protégés. La proposition étudiante ne mentionne pas du tout les propriétaires actuels, et ce n’est pas un projet de loi.
Dois-je acheter à Lagos maintenant avant que les règles ne changent ?
Achetez quand le bien et les chiffres sont bons, pas pour devancer une échéance. Aucune restriction visant les acheteurs étrangers n’a de date associée. Le coût qui a réellement changé est l’IMT de 7,5 % pour les non-résidents, alors intégrez-le à votre budget dès la première visite.
Vous regardez Lagos ou l’Algarve occidental et vous voulez une réponse franche sur ce qui s’applique à vous ? Dites-moi ce que vous recherchez et je vous répondrai personnellement.
