Die portugiesische Regierung hat am 9. Juli 2026 eine Reform des Mietmarkts verabschiedet, die das Gleichgewicht zugunsten der Vermieter verschiebt. Die 2%-Obergrenze für Mieterhöhungen bei neuen Mietverhältnissen entfällt. Die Obergrenze für die Kaution entfällt. Zahlungsrückstände berechtigen künftig bereits nach zwei statt nach drei Monaten zur Kündigung.
Es ist noch kein Gesetz. Das Paket ist an die Assembleia da República weitergeleitet worden, und das Parlament kann es noch ändern. Aber die Richtung steht fest, und wenn Sie im Westalgarve eine Immobilie besitzen, die Sie vermieten, oder eine Immobilie mit bestehendem Mietverhältnis in Betracht ziehen, lohnt es sich, dieses portugiesische Gesetz vor September zu verstehen.
Was sind Portugals neue Mietregeln für Vermieter im Jahr 2026?
Kurz gesagt: Mieten bei neuen Mietverhältnissen können frei vereinbart werden, Kautionen sind nicht mehr gedeckelt, Vermieter können bis zu drei Monatsmieten im Voraus statt zwei verlangen, Zahlungsrückstände können bereits nach zwei statt nach drei Monaten zur Kündigung berechtigen, und die Ablehnung einer automatischen Vertragsverlängerung wird einfacher. Das Paket wurde am 9. Juli 2026 vom Ministerrat verabschiedet und vom Minister für Infrastruktur und Wohnungswesen, Miguel Pinto Luz, angekündigt. Es liegt nun beim Parlament und ist noch nicht in Kraft.
Die bedeutendste Änderung ist die Aufhebung der 2%-Obergrenze für Mieterhöhungen, wenn eine Immobilie in ein neues Mietverhältnis übergeht. Diese Obergrenze wurde eingeführt, um die Mietinflation zu bremsen, und sollte bis 2029 gelten. Ihre Aufhebung drei Jahre früher bedeutet, dass ab Inkrafttreten des Gesetzes die Miete für einen neuen Mieter allein Sache zwischen Ihnen und dem Mieter ist.
Aktuelle Regeln im Vergleich zur geplanten Reform
Hier sehen Sie das Vorher und Nachher im direkten Vergleich. Bedenken Sie, dass die rechte Spalte bis zur Abstimmung im Parlament ein Vorschlag bleibt.
| Langfristige Vermietung | Aktuelle Regeln | Geplante Reform |
|---|---|---|
| Miete bei neuem Mietverhältnis | Erhöhung auf 2% begrenzt, wenn die Immobilie in einen neuen Vertrag übergeht | Obergrenze entfällt. Miete frei zwischen den Parteien vereinbart |
| Mietvorauszahlung | Maximal zwei Monate | Maximal drei Monate |
| Kaution | Gesetzliche Obergrenze gilt | Obergrenze entfällt. Kaution frei vereinbart |
| Ablehnung der automatischen Verlängerung | Begrenzte Gründe für den Vermieter | Vermieter kann mit vorheriger Ankündigung ablehnen |
| Zahlungsrückstand vor Kündigungsmöglichkeit | Drei Monate | Zwei Monate |
| Wiederholter Zahlungsverzug | Kein eigenständiger Kündigungsgrund | Mehr als drei Vorfälle in 12 Monaten oder vier in 18 Monaten |
| Vertragsdauer | Ein bis 30 Jahre | Unverändert, ein bis 30 Jahre |
| Mietverträge vor 1990 | Mieten weitgehend eingefroren | Schutz bleibt für Mieter über 65 Jahre oder mit einem Grad der Behinderung von 60% oder mehr bestehen. Die Miete kann steigen, sobald das Haushaltseinkommen etwa 64.000 EUR pro Jahr übersteigt |
| Sicherheitsnetz für Mieter | Soziale Unterstützung im Einzelfall | Neuer Wohnungsnotfallfonds über die IHRU, Auszahlung innerhalb von 10 Tagen nach Antragstellung |
Was das für Ihren Besitz in Lagos oder Praia da Luz bedeutet
In der Praxis wird die langfristige Vermietung dadurch weniger riskant, als sie es bisher war. Was Eigentümer abschreckt, ist selten die Miethöhe. Es ist die Rückgewinnung der Immobilie. Ein Mieter, der die Zahlungen einstellt und trotzdem bleibt, war in Portugal bisher ein langwieriges und teures Problem. Die Senkung der Rückstandsschwelle von drei auf zwei Monate und die Einführung des wiederholten Zahlungsverzugs als eigenständigen Grund machen die Räumung nicht schneller. Sie sorgen nur dafür, dass sie früher beginnt.
Der Kontext ist hier wichtig. Die landesweite durchschnittliche Angebotsmiete erreichte im Juli 1.350 EUR pro Monat, ein Plus von 3,8% gegenüber Juni. Der 12-Monats-Euribor ist auf etwa 2,73% gesunken, von 2,87% Mitte Juli, sodass die Finanzierungskosten für eine vermietete Immobilie eher sinken als steigen. Und die Algarve bleibt vollständig offen für neue Alojamento-Local-Registrierungen, anders als das eingeschränkte historische Zentrum von Lissabon. Eigentümer hier haben weiterhin beide Wege zur Verfügung, was in Portugal nicht überall gilt.
Das macht die langfristige Vermietung nicht automatisch zur besseren Antwort. Die kurzfristige Vermietung erzielt in der Regel weiterhin die höhere Bruttorendite in einer Küstenstadt mit echter Sommersaison, und ich habe die tatsächlichen Zahlen dazu in Can Airbnb Pay Off Your Algarve Retirement Home? durchgerechnet. Was sich ändert, ist die Risikoseite des Vergleichs. Die langfristige Vermietung war schon immer die Option mit geringerer Rendite, aber auch geringerem Aufwand, verbunden mit einem großen Tail-Risiko. Diese Reform verringert dieses Tail-Risiko. Die kurzfristige Vermietung hat ihr eigenes Regelwerk, inzwischen einschließlich eines EU-Vorschlags, über den vielfach falsch berichtet wird: Ich erkläre was der EU Affordable Housing Act für Käufer an der Algarve ändert.
Der Teil, den Käufer lesen sollten: Immobilien mit bestehendem Mieter
Ein Angebot, das für seine Straße unterbewertet wirkt, hat den Grund manchmal im Kleingedruckten: Es gibt einen Mieter mit einem alten Vertrag. Verträge vor 1990 sind die Extremversion davon. Die Mieten dieser Verträge sind seit Jahrzehnten weitgehend eingefroren, und die Immobilie ist wert, was sie wert ist, abzüglich eines bestehenden Mieters, der wirtschaftlich nicht entfernt werden kann.
Die Reform schafft diese Verträge nicht ab. Mieter über 65 Jahre oder mit einem Grad der Behinderung von 60% oder mehr behalten ihren Schutz. Neu hinzu kommt eine Einkommensprüfung: Übersteigt das jährliche Haushaltseinkommen etwa 64.000 EUR, kann die Miete angepasst werden. Das ist eine begrenzte Änderung, und sie macht aus einem Gebäude mit eingefrorenem Mietvertrag kein normales Anlageobjekt. Aber es ist die erste Bewegung in dieser Frage seit Jahren, und bei einer vermieteten Immobilie in der Altstadt von Lagos lohnt es sich jetzt, von einem Anwalt prüfen zu lassen, auf welcher Seite dieser Grenze der Mieter steht, bevor Sie das Angebot vollständig abschreiben.
Was ich jetzt tun würde
Nichts Dramatisches und nichts Unumkehrbares. Dies ist ein Vorschlag, kein Gesetz, und das Parlament hat Wohnungsgesetze schon früher geändert.
- Wenn Sie kurz davor stehen, einen neuen langfristigen Mietvertrag zu unterschreiben, lohnt es sich, Ihren Anwalt zu fragen, ob das Abwarten der Abstimmung Ihre Position wesentlich verbessert. In vielen Fällen wird das nicht der Fall sein, aber es ist eine Frage von fünf Minuten.
- Wenn Sie eine Immobilie leer stehen ließen, weil sich die Vermietung wie eine Einbahnstraße anfühlte, ist jetzt der Moment, diese Entscheidung zu überdenken, statt anzunehmen, dass die alten Regeln weiterhin gelten.
- Wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen, rechnen Sie damit, dass Käufer schärfere Fragen zu Alter, Einkommen und Vertragsdatum des Mieters stellen, denn diese Faktoren verändern jetzt die Zahlen.
- Wenn Sie eine Immobilie für den Verkauf statt zur Vermietung bepreisen, hat sich an der Preisdisziplin nichts geändert. Ich habe darüber geschrieben, was clevere Käufer bei ins Stocken geratenen Angeboten tun, in Smarter Buyers, Stale Listings.
Meine ehrliche Einschätzung: Das ist eine echte Verbesserung für Vermieter, und eine kleinere, als die Schlagzeilen vermuten lassen. Es löst nicht das eigentliche Problem, das Menschen abschreckt, nämlich wie lange eine angefochtene Räumung dauert, sobald sie vor Gericht landet. Es verkürzt den Vorlauf bis zum Beginn dieses Prozesses und gibt Preisfreiheit bei neuen Verträgen zurück. In einem Markt, in dem die Angebotspreise im Bezirk Faro landesweit inzwischen nur noch hinter Lissabon liegen, bei einem Durchschnitt von 587.250 EUR und einem Plus von 8,8% im Jahresvergleich, ist Preisfreiheit bei der Miete nicht nichts. Ob der breitere Preisanstieg noch weiterläuft, ist eine andere Frage, der ich mich direkt in Portugal House Prices: How Long Can the Rise Last? gewidmet habe.
Häufig gestellte Fragen
Was sind Portugals neue Mietregeln für Vermieter im Jahr 2026?
Die am 9. Juli 2026 verabschiedete Reform hebt die 2%-Obergrenze für Mieterhöhungen bei neuen Mietverhältnissen auf, hebt die Obergrenze für Kautionen auf, erhöht die Mietvorauszahlung von zwei auf drei Monate, erlaubt Vermietern die Ablehnung einer automatischen Verlängerung mit vorheriger Ankündigung und verkürzt den Rückstandszeitraum vor einer Kündigung von drei auf zwei Monate. Sie wurde vom Ministerrat verabschiedet und liegt nun beim Parlament, ist also noch nicht in Kraft.
Ist das neue portugiesische Mietgesetz bereits in Kraft?
Nein. Der Ministerrat verabschiedete das Paket am 9. Juli 2026 und leitete es an die Assembleia da República weiter. Das Parlament muss darüber abstimmen und kann es ändern, bevor es Gesetz wird. Bis dahin gelten die bestehenden Regeln, einschließlich der 2%-Obergrenze bei neuen Mietverhältnissen und der Dreimonatsschwelle bei Zahlungsrückständen.
Kann ich einen Mieter in Portugal wegen ausbleibender Mietzahlungen kündigen?
Sie können ein Kündigungsverfahren einleiten, und im Rahmen der Reform sinkt die Schwelle von drei Monaten Zahlungsrückstand auf zwei, wobei wiederholter Zahlungsverzug zu einem eigenständigen Grund wird. Was die Reform nicht ändert, ist die Dauer eines angefochtenen Verfahrens, sobald es vor Gericht landet. Rechnen Sie mit einem langsamen Verlauf und betrachten Sie die Mieterauswahl als Ihren eigentlichen Schutz, mehr als das Gesetz.
Sollte ich meine Immobilie an der Algarve langfristig oder kurzfristig vermieten?
Die kurzfristige Vermietung erzielt in einer Küstenstadt wie Lagos mit echter Sommersaison in der Regel weiterhin die höhere Bruttorendite, und die Algarve bleibt offen für neue Alojamento-Local-Registrierungen. Die langfristige Vermietung erzielt weniger, erfordert aber deutlich weniger von Ihrer Zeit, und diese Reform verringert das Hauptrisiko, das Eigentümer bisher davon abhielt. Wenn die Immobilie Ihr künftiger Alterssitz sein soll und keine reine Kapitalanlage, ist die langfristige Vermietung meist die sinnvollere Lösung.
Betrifft diese Reform alte, eingefrorene Mietverträge von vor 1990?
Nur am Rande. Mieter über 65 Jahre oder mit einem Grad der Behinderung von 60% oder mehr behalten ihren bestehenden Schutz. Übersteigt das jährliche Haushaltseinkommen etwa 64.000 EUR, kann die Miete angepasst werden. Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Lagos mit einem Mieter aus einem Vertrag von vor 1990 in Erwägung ziehen, lassen Sie den Status des Mieters von einem Anwalt bestätigen, bevor Sie davon ausgehen, dass der Preisnachlass dauerhaft ist.
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