Een Nederlands stel met wie ik vorige week belde, stelde de vraag heel direct: “Steve, vóórdat wij overkomen voor bezichtigingen, zeg het ons eerlijk: kunnen wij in Lagos nog een nieuw Alojamento Local registreren, of is die deur al dicht?”
Ze zijn eind veertig, werken allebei nog op afstand vanuit Amsterdam en kijken naar appartementen rond de 500.000 euro bij Marina de Lagos en Meia Praia. Het plan is om zelf de tussenseizoenen in Lagos door te brengen en de woning de rest van het jaar te verhuren via Booking en Airbnb. Zonder de huurinkomsten sluit de rekensom voor hen niet helemaal. Ze hebben hun appartement in De Pijp aangehouden en de hypotheek daarop is een reële last.
Een variant op dat gesprek voer ik tegenwoordig bijna elke week. Dit is dus wat ik hen vertelde, en wat ik elke beleggende koper vertel die mij in mei 2026 naar AL in Lagos vraagt.
Wat er in november 2024 echt veranderde
De hoofdlijn die de meeste mensen half onthouden klopt: Decreto-Lei n.º 76/2024 trad op 1 november 2024 in werking en herschreef de spelregels. Maar de richting van die verandering is het tegenovergestelde van wat de meesten denken.
Het “Mais Habitação”-pakket van de vorige regering had nieuwe AL-registraties in het grootste deel van het land opgeschort en bestaande vergunningen persoonlijk en niet-overdraagbaar gemaakt. Dat stelsel was bij eigenaren buitengewoon impopulair. DL 76/2024 heeft de opschorting ingetrokken voor nieuwe registraties en de overdraagbaarheid buiten de zogeheten containment-gebieden hersteld. Dat betekent: erft u een woning met een AL-vergunning, dan gaat de vergunning nu mee met de eigendomsakte en niet met de overledene.
Wat de nieuwe wet wel deed, is de regelgevende bevoegdheid naar de gemeenten verschuiven. Elke câmara municipal kan nu eigen “containment-gebieden” aanwijzen (waar nieuwe registraties beperkt worden) en “gebieden voor duurzame groei” (waar ze worden gemonitord). Binnen een containment-zone heeft de câmara 90 dagen om bezwaar te maken tegen een nieuwe registratie, in plaats van de gebruikelijke 60. Appartementen en villa’s die binnen containment-gebieden zijn geregistreerd, blijven persoonlijk en niet-overdraagbaar. Precies die gemeentelijke bevoegdheid zou het nieuwe voorstel voor een Europese Affordable Housing Act aan een bewijstoets onderwerpen, en ik leg uit wat de Europese Affordable Housing Act verandert voor kopers in de Algarve.
De Assembleia Municipal heeft daarna 12 maanden, gerekend vanaf het moment waarop haar gemeente de grens van 1.000 AL-registraties overschrijdt, om over een eigen reglement te beraadslagen. Dat is de klok die telt, en voor de meeste gemeenten in de Algarve tikt die al enige tijd.
Wat Lagos wel en niet heeft gedaan
Dit verraste mij toen ik er deze week induikte: Lagos heeft geen AL-reglement gepubliceerd. Geen containment-gebieden. Geen ontwerp in openbare raadpleging. Geen edital dat registraties opschort terwijl een studie wordt voorbereid. Niets in het Diário da República onder de naam van ons concelho over dit onderwerp.
Het enige gemeentelijke reglement van Lagos dat eind 2025 werd geregistreerd, ging over straatnaamgeving en huisnummering. Handig als u de Rua das Portas de Portugal niet kunt vinden, minder handig als u wilt weten of u uw appartement aan Britse vakantiegangers mag verhuren.
Vergelijk dat met de buren. Faro publiceerde zijn AL-reglement (Regulamento n.º 766/2025) in juni 2025. Lagoa begon in april 2025 met de opstelling en heeft in zijn gebieden voor stedelijke renovatie al tijdelijke opschortingen opgelegd. De tweede wijziging van het RMAL van Lissabon trad op 6 december 2025 in werking en is werkelijk restrictief: geen nieuw AL meer voor een pand dat de afgelopen vijf jaar onder een reguliere huurovereenkomst voor bewoning is verhuurd.
Lagos: stilte.
Die stilte doet meer werk dan mensen beseffen.
Het gerucht over de “toeristische zone”: half waar, half niet
De versie die ik steeds hoor van klanten en van enkele collega’s is dat “de toeristische gebieden van Lagos hun AL-vrijstelling behouden”. Het wordt gezegd met een knipoogje van zekerheid, alsof iemand het uit de tweede hand van iemand bij de câmara heeft gehoord.
Het eerlijke antwoord dat ik kopers geef: er bestaat geen nationale regel die toeristische zones van iets vrijstelt. Wat wel waar is, is iets anders en op dit moment in de praktijk nuttiger voor kopers: omdat Lagos geen enkel containment-gebied heeft aangewezen, valt de hele gemeente momenteel onder het open nationale regime. Nieuwe AL-registraties voor moradia en apartamento zijn overal in ons concelho toelaatbaar, in Praia da Luz, Burgau, Meia Praia, de oude stad, Chinicato, Odiáxere, overal, met de gebruikelijke bezwaartermijn van 60 dagen voor de câmara.
Dat is geen “vrijstelling voor toeristische zones”. Het is een venster. Het venster staat open omdat de câmara het nog niet heeft dichtgetrokken. Ze kan dat doen zodra ze vindt dat de politiek om een reglement vraagt. Als u dus hoort dat “toeristische gebieden veilig zijn”, dan hoort u in werkelijkheid: “Lagos heeft nog niets gedaan.”
Wat het betekent als u nu koopt
Voor het Nederlandse stel, en voor elke beleggende koper die nu in Lagos kijkt naar appartementen tussen 400.000 en 800.000 euro, verandert dit de rekensom op drie punten.
Ten eerste staat de deur nog open, maar u moet er weloverwogen doorheen stappen. Hangt uw aankoopthese af van AL-inkomsten, registreer de woning dan zodra de escritura is getekend. Wacht niet zes maanden terwijl u verbouwt. De aanvraag ligt 60 dagen in de wachtrij van de câmara. Is de registratie eenmaal verleend, dan is ze van u, ongeacht wat de Assembleia Municipal volgend jaar besluit. Voor de cijfers zodra de woning geregistreerd is, rekent mijn analyse van 2026 over het huurrendement in Lagos, vakantieverhuur versus langetermijnverhuur een T2 van 350.000 euro op beide manieren door.
Ten tweede: kies locaties en woningtypen die een toekomstige containment-zone zouden doorstaan. Als Lagos uiteindelijk containment-gebieden aanwijst, en ik denk dat het een kwestie van wanneer is en niet van of, dan richt men zich in Portugal doorgaans eerst op dichtbebouwde, centrale historische kernen (denk aan het Bairro Alto in Lissabon of de Ribeira in Porto). Voor Lagos zou dat het meest waarschijnlijk delen van de oude stad binnen de stadsmuren treffen. Woningen in Marina de Lagos, Meia Praia, de westelijke woongordel of de boog Burgau / Luz / Salema blijven zeer waarschijnlijk toelaatbaar, ook als er een reglement komt.
Ten derde: overdraagbaarheid bij wederverkoop weegt zwaarder dan mensen denken. Buiten een toekomstige containment-zone gaat uw AL-registratie mee met de woning. Binnen een containment-zone niet. Uw koper zou dan opnieuw een aanvraag moeten indienen en kan worden geweigerd. Dat is een reële liquiditeitskorting die bij verkoop in woningen in een containment-zone is ingebakken. Het is de moeite waard dat mee te nemen in het bod dat u vandaag uitbrengt.
Het risico en wat ik zelf zou doen
Ik ga niet doen alsof ik weet wat Lagos gaat doen. De câmara heeft achttien maanden de tijd gehad om onder de nieuwe wet in actie te komen en heeft dat niet gedaan. Dat kan betekenen dat men stilletjes aan iets werkt, of dat het politiek te heet is om aan te raken in een stad waar AL verweven is met een aanzienlijk deel van de lokale economie. Waarschijnlijk is het allebei.
Waar ik wel zeker van ben: het verschil tussen “ik kocht een appartement in Lagos mét AL-vergunning” en “ik kocht een appartement in Lagos met de bedoeling een AL-vergunning aan te vragen” is in mei 2026 groter dan het in jaren is geweest. Zit u in het tweede kamp, handel dan snel. Zit u al in het eerste kamp, blijf dan rustig zitten: uw bestaande registratie is veilig en buiten een toekomstige containment-zone is ze op grond van DL 76/2024 weer overdraagbaar.
Wilt u een specifieke woning doornemen en nagaan of de AL-rekensom bij de huidige prijzen en rendementen werkelijk klopt, boek dan een gesprek van 30 minuten met mij. Neemt u de advertentie mee, dan breng ik de marktdata mee. Wilt u de inkomsten van een woning waar u al een oogje op hebt doorrekenen, dan is de huurinkomstencalculator de snelste manier om te zien of de cijfers kloppen voordat u overvliegt.
