Un couple de Californie à qui je fais visiter des villas autour de Lagos ce printemps m’a envoyé hier un e-mail paniqué. Objet : « Le Portugal a doublé la taxe pour les acheteurs étrangers ?? C’est vrai ? »
Les gros titres ont été brutaux. La réalité, calculatrice en main, est bien moins dramatique.
Voici exactement ce qui a changé, et ce que cela coûte réellement sur une villa à 1 000 000 € à Lagos.
Ce qui est entré en vigueur le 21 mai 2026
Le nouveau Decreto-Lei n.º 97/2026 du Portugal a été publié au Diário da República le mercredi 20 mai, et est entré en vigueur le lendemain. Le changement majeur pour les acheteurs américains : un IMT (l’impôt sur les mutations immobilières) forfaitaire de 7,5 % sur tout bien résidentiel acheté par une personne qui n’est pas résidente fiscale portugaise au moment de l’achat. Aucune exonération, aucun barème progressif, aucune déduction.
Ce régime remplace le précédent, dans lequel les non-résidents payaient le même barème progressif d’IMT que les résidents. Cela représentait environ 5 % à 6 % en taux effectif aux niveaux de prix qui intéressaient la plupart des acheteurs américains. Pour la comparaison complète des coûts à chaque tranche de prix, et pour comprendre pourquoi la date limite de septembre, très souvent répétée, ne figure pas dans la loi, consultez There Is No 1 September Deadline.
La villa à 1 000 000 € à Lagos : non-résident ou résident
Je vous présente le calcul réel pour une villa à 1 000 000 € à Lagos. Je maintiens tous les autres coûts identiques afin que vous voyiez précisément où la nouvelle loi pèse.
En tant que non-résident (le nouveau taux forfaitaire) :
- IMT : 1 000 000 € × 7,5 % = 75 000 €
- Droit de timbre (Imposto do Selo) : 8 000 €
- Notaire, frais juridiques, enregistrement : environ 10 000 €
- Total des frais de transaction : environ 93 000 €
En tant que résident fiscal portugais (ou non-résident suivant la voie du remboursement, voir ci-dessous) :
- IMT : 1 000 000 € dans la tranche à taux unique de 6 % = 60 000 €
- Droit de timbre : 8 000 €
- Notaire, frais juridiques, enregistrement : environ 10 000 €
- Total des frais de transaction : environ 78 000 €
La nouvelle loi coûte à un acheteur américain non-résident 15 000 € de plus sur une villa à 1 000 000 € à Lagos. Voilà le chiffre réel. Pas un doublement. Pas une catastrophe. Mais un montant significatif, qui mérite d’être structuré.
Vérifiez votre propre budget : le simulateur de prêt immobilier au Portugal gratuit fonctionne en dollars, en livres ou en euros et montre comment l’IMT forfaitaire de 7,5 % modifie le prix que vous pouvez vous permettre, par rapport au taux applicable aux résidents.
Les deux voies de remboursement
Ce décret-loi est plus dur qu’il n’y paraît sur un point précis : vous payez l’intégralité des 7,5 % à l’escritura, sans exception, sans remise initiale. Il est aussi plus clément qu’il n’y paraît sur un autre : vous pouvez récupérer la différence si vous remplissez l’une de ces deux conditions dans les années qui suivent l’achat.
- Devenir résident fiscal portugais dans les 24 mois suivant l’achat. C’est la voie que je m’attends à voir suivie par la plupart des acheteurs américains qui comptent réellement s’installer ici. Vous établissez votre résidence, vous déposez votre première déclaration IRS en tant que résident fiscal portugais, et vous récupérez la différence de 15 000 €.
- Affecter le bien à la location longue durée à des loyers modérés pendant au moins 36 mois au cours des 5 premières années. Cette voie existe, mais le plafond de loyer modéré (actuellement 2 300 € par mois en 2026) est bien inférieur à ce que rapporterait une villa à 1 000 000 € à Lagos sur le marché libre. Elle est rarement utile aux purs investisseurs. Elle sert davantage aux acheteurs qui prévoient de s’installer un jour, mais doivent louer le bien pendant les premières années.
Dans les deux cas, le mécanisme est le même. Vous payez 75 000 € à l’escritura. Vous récupérez 15 000 € une fois la condition remplie. L’impact sur la trésorerie est réel (il vous faut la totalité du montant le jour de la signature), mais le coût à long terme revient au taux applicable aux résidents.
L’angle du dollar
Le changement d’IMT est la partie facile de cette histoire. La plus délicate à aborder est la question des devises, et c’est là que le calcul surprend réellement les acheteurs américains.
L’EUR/USD s’établit à 1,1622 au moment où j’écris, le 21 mai 2026. Le dollar s’est raffermi face à l’euro en avril et en mai, après la fourchette supérieure à 1,18 observée fin de l’année dernière.
Sur une villa à 1 000 000 €, ce seul mouvement représente environ :
- Fin 2025 (EUR/USD autour de 1,18) : 1 000 000 € = 1 180 000 $
- Aujourd’hui (EUR/USD 1,1622) : 1 000 000 € = 1 162 200 $
- Vous économisez environ 17 800 $ rien qu’en raison du niveau du change, par rapport à il y a six mois.
C’est presque exactement le coût en dollars de la hausse de l’IMT. 15 000 € de taxe supplémentaire équivalent à environ 17 400 $ au taux actuel. Ainsi, si vous cherchiez déjà à Lagos fin de l’année dernière, l’évolution du dollar depuis a pratiquement absorbé tout l’impact de l’IMT. Vous êtes à l’équilibre en dollars par rapport à un achat de la même villa en novembre 2025.
Ce n’est pas un argument pour se précipiter. C’est un argument pour cesser de lire les gros titres alarmistes et faire vos propres calculs.
Ce que je dirais à un acheteur américain qui arrive à Lagos cette semaine
Trois choses.
Premièrement, si vous comptez réellement vivre ici, à temps plein ou à temps partiel avec un visa D7 ou D8, la voie du remboursement neutralise tout ce changement. Planifiez le calendrier de votre résidence avant de signer le CPCV (le contrat de promesse de vente). Le compte à rebours de 24 mois démarre à l’escritura.
Deuxièmement, si vous êtes un pur investisseur sans intention de vous installer, le coût a réellement augmenté d’environ 1,5 % du prix d’achat. Ce n’est pas rien, mais cela ne change pas la logique d’investissement pour un bien bien situé à Lagos, où le rendement annuel cumulé à la plus-value représente généralement un multiple de ce montant.
Troisièmement, surveillez le change. Les chiffres ci-dessus utilisent le taux d’aujourd’hui. Une variation du dollar de 2 à 3 % dans un sens ou dans l’autre fera osciller votre coût total davantage que le changement d’IMT lui-même.
Si vous avez des offres en cours ou si vous cherchez activement en ce moment, la structure de votre achat (et le moment où vous déclenchez la résidence) compte plus que le taux d’imposition affiché. J’accompagne les acheteurs américains sur ce point pour chaque bien que je leur fais visiter.
Si vous souhaitez une vue claire de ce qu’un bien précis à Lagos vous coûtera de bout en bout (IMT, droit de timbre, frais juridiques, en euros et en dollars au taux du jour), remplissez le formulaire Typeform acheteur et je vous enverrai une estimation chiffrée d’une page sous 24 heures.
