Een stel uit Californië, met wie ik dit voorjaar villa’s rond Lagos bezichtig, stuurde me gisteren een paniekerige e-mail. Onderwerpregel: “Portugal heeft de belasting voor buitenlandse kopers verdubbeld?? Klopt dit?”
De koppen zijn moordend geweest. De werkelijkheid is, zodra u er een rekenmachine bij pakt, veel minder dramatisch.
Hier ziet u precies wat er is veranderd en wat het u daadwerkelijk kost bij een villa van €1.000.000 in Lagos.
Wat er op 21 mei 2026 van kracht werd
Het nieuwe Decreto-Lei n.º 97/2026 van Portugal werd op woensdag 20 mei gepubliceerd in het Diário da República en trad de dag erna in werking. De belangrijkste wijziging voor Amerikaanse kopers: een vast tarief van 7,5% IMT (de overdrachtsbelasting) op woningen die worden gekocht door iedereen die op het moment van aankoop geen Portugees belastingresident is. Geen vrijstellingen, geen progressieve schaal, geen aftrekposten.
Dit vervangt het vorige stelsel, waarin niet-ingezetenen dezelfde progressieve IMT-schaal betaalden als ingezetenen. Dat kwam neer op een effectief tarief van ongeveer 5% tot 6% bij de prijsklassen waarin de meeste Amerikaanse kopers zochten. Voor de volledige kostenvergelijking in elke prijsklasse, en waarom de veelgehoorde deadline van september niet in de wet staat, leest u Er is geen deadline van 1 september.
De villa van €1.000.000 in Lagos, niet-ingezetene versus ingezetene
Ik laat u de werkelijke berekening zien voor een villa van €1.000.000 in Lagos. Ik houd alle andere kosten gelijk, zodat u precies ziet waar de nieuwe wet pijn doet.
Als niet-ingezetene (het nieuwe vaste tarief):
- IMT: €1.000.000 × 7,5% = €75.000
- Zegelrecht (Imposto do Selo): €8.000
- Notaris, juridische kosten, registratie: ongeveer €10.000
- Totale transactiekosten: circa €93.000
Als Portugees belastingresident (of als niet-ingezetene via de terugvorderingsroute, zie hieronder):
- IMT: €1.000.000 in de enkelvoudige tariefband van 6% = €60.000
- Zegelrecht: €8.000
- Notaris, juridische kosten, registratie: ongeveer €10.000
- Totale transactiekosten: circa €78.000
De nieuwe wet kost een Amerikaanse niet-ingezetene €15.000 extra bij een villa van €1.000.000 in Lagos. Dat is het echte bedrag. Geen verdubbeling. Niet catastrofaal. Wel aanzienlijk, en het loont de moeite om er een structuur omheen te bouwen.
Controleer uw eigen budget: de gratis hypotheekcalculator voor Portugal rekent in dollars, ponden of euro’s en laat zien hoe het vaste IMT-tarief van 7,5% de prijs verandert die u kunt betalen, vergeleken met het tarief voor ingezetenen.
De twee terugvorderingsroutes
Het decreet is op één specifiek punt strenger dan het klinkt: u betaalt de volledige 7,5% bij de escritura, zonder uitzonderingen en zonder korting vooraf. Op een ander punt is het vriendelijker dan het klinkt: u kunt het verschil terugvorderen als u in de jaren na de aankoop aan een van twee voorwaarden voldoet.
- Binnen 24 maanden na de aankoop Portugees belastingresident worden. Dit is de route die ik verwacht dat de meeste Amerikaanse kopers kiezen die serieus van plan zijn hier te wonen. U regelt uw verblijfsstatus, dient uw eerste IRS-aangifte in als Portugees belastingresident en vordert het verschil van €15.000 terug.
- De woning gedurende minimaal 36 maanden in de eerste 5 jaar beschikbaar stellen voor langdurige verhuur tegen gematigde huurprijzen. Deze route bestaat, maar het plafond voor gematigde huur (in 2026 momenteel €2.300 per maand) ligt ver onder wat een villa van €1.000.000 in Lagos op de vrije markt zou opbrengen. Voor zuivere beleggers is hij zelden bruikbaar. Hij is nuttiger voor kopers die op termijn willen verhuizen, maar de woning de eerste jaren moeten verhuren.
In beide gevallen is het mechanisme hetzelfde. U betaalt €75.000 bij de escritura. U vordert €15.000 terug zodra u aan de voorwaarde hebt voldaan. De impact op uw kasstroom is reëel (u hebt op de dag van de overdracht het volledige bedrag nodig), maar op lange termijn komen uw kosten uit op het tarief voor ingezetenen.
De dollarkant
De IMT-wijziging is het makkelijke deel van dit verhaal. Het moeilijkere onderwerp is de valuta, en juist daar verrast de rekensom Amerikaanse kopers.
De koers EUR/USD staat op het moment van schrijven, 21 mei 2026, op 1,1622. De dollar is in april en mei sterker geworden ten opzichte van de euro, na het niveau van boven 1,18 van eind vorig jaar.
Bij een villa van €1.000.000 is die beweging alleen al ongeveer het volgende waard:
- Eind 2025 (EUR/USD rond 1,18): €1.000.000 = $1.180.000
- Vandaag (EUR/USD 1,1622): €1.000.000 = $1.162.200
- U bespaart ruwweg $17.800 alleen al door waar de wisselkoers nu staat, vergeleken met zes maanden geleden.
Dat is bijna precies de dollarwaarde van de nieuwe IMT-verhoging. €15.000 aan extra belasting is tegen de huidige koers ongeveer $17.400. Als u dus al eind vorig jaar naar Lagos zocht, heeft de dollarbeweging sindsdien de volledige IMT-klap in feite opgevangen. In dollars gerekend staat u gelijk ten opzichte van dezelfde villa kopen in november 2025.
Dit is geen pleidooi om te haasten. Het is een pleidooi om de paniekerige koppen te negeren en uw eigen cijfers door te rekenen.
Wat ik een Amerikaanse koper zou vertellen die deze week in Lagos arriveert
Drie dingen.
Ten eerste: als u echt van plan bent hier te wonen, fulltime of deeltijds met een D7- of D8-visum, maakt de terugvorderingsroute deze hele wijziging tot een nulsomspel. Plan uw verblijfstraject voordat u de CPCV (het voorlopige koopcontract) tekent. De klok van 24 maanden begint te lopen bij de escritura.
Ten tweede: als u een zuivere belegger bent zonder plannen om te verhuizen, zijn de kosten werkelijk gestegen met ongeveer 1,5% van de aankoopprijs. Dat is niet niks, maar het verandert de beleggingscase niet voor een goed gelegen woning in Lagos, waar jaarlijkse rendementen plus waardestijging doorgaans een veelvoud daarvan bedragen.
Ten derde: houd de wisselkoers in de gaten. De bovenstaande cijfers gebruiken de koers van vandaag. Een dollarbeweging van 2 tot 3% in beide richtingen verandert uw totale kosten meer dan de IMT-wijziging zelf.
Als u biedingen openstaan hebt of nu actief zoekt, is de structuur van hoe u koopt (en wanneer u uw verblijfsstatus activeert) belangrijker dan het headlinetarief van de belasting. Ik loop dit met Amerikaanse kopers door bij elke woning die ik laat zien.
Wilt u een helder overzicht van wat een specifieke woning in Lagos u van begin tot eind kost (IMT, zegelrecht, juridische kosten, in euro’s en in dollars tegen de koers van vandaag), vul dan de Buyer Typeform in en ik stuur u binnen 24 uur een overzicht van één pagina met alle kosten.
