Dernière mise à jour : octobre 2026. Chiffres vérifiés d’après le Code de l’IRS et le Decreto-Lei 97/2026.
Un non-résident paie 25 % sur les revenus de location longue durée portugais après déduction des charges, ou 10 % si le loyer est de 2.300 € par mois ou moins selon la règle des loyers modérés de 2026. Les revenus de location saisonnière sont imposés à 25 % sur 35 % du montant brut, soit moins de 9 % du chiffre d’affaires.
Voilà la version courte. Si vous êtes un propriétaire britannique, néerlandais ou allemand d’un appartement ou d’une maison de ville de 400.000 à 900.000 € à Lagos, et que vous prévoyez de le louer alors que vous vivez encore à l’étranger, le détail compte : le régime dont vous relevez, ce que vous pouvez déduire et qui dépose réellement la déclaration. Voici comment cela fonctionne en 2026.
Combien d’impôt un non-résident paie-t-il sur les revenus locatifs d’un bien au Portugal en 2026 ?
Cela dépend de la manière dont vous louez le bien. Le Portugal traite la location longue durée et la location saisonnière comme deux types de revenus distincts, imposés de deux façons différentes.
- Location longue durée (catégorie F, revenus fonciers). Imposée à un taux forfaitaire de 25 % sur le loyer moins les charges déductibles. Depuis le 1er janvier 2026, les baux d’habitation dont le loyer mensuel atteint 2.300 € au maximum bénéficient d’un taux réduit de 10 %, jusqu’à fin 2029. Les baux de cinq ans ou plus bénéficiaient déjà de taux plus bas dans le Code : 15 % de cinq à dix ans, 10 % de dix à vingt ans, 5 % au-delà.
- Location saisonnière (Alojamento Local, catégorie B, revenus professionnels). Dans le régime simplifié, 35 % des réservations brutes d’une maison ou d’un appartement sont considérés comme bénéfice imposable, et un non-résident paie 25 % sur cette part. Aucune autre charge n’est déduite.
Une réserve honnête sur les 10 %. Le Decreto-Lei 97/2026 les a créés sous la forme d’un nouvel article (45.º-C) du Statut des avantages fiscaux, en remplacement du même taux autonome que les non-résidents paient sur les loyers, et rien dans le texte n’exclut les non-résidents. Je n’ai pas encore vu de décision de l’administration fiscale concernant spécifiquement un propriétaire non-résident. Demandez donc confirmation à votre comptable avant d’y compter.
Non-résident ou résident : la comparaison
| Situation | Propriétaire non-résident | Résident fiscal portugais |
|---|---|---|
| Location longue durée, loyer jusqu’à 2.300 €/mois | 10 % sur le loyer après charges (2026 à 2029) | 10 %, ou option pour l’ajouter aux autres revenus |
| Location longue durée, loyer supérieur à 2.300 €/mois | 25 % sur le loyer après charges, moins pour les baux de 5 ans et plus | Mêmes taux, ou option pour l’ajouter aux autres revenus |
| Location saisonnière (AL), régime simplifié | 25 % sur 35 % des réservations brutes | 35 % du brut ajoutés aux autres revenus, imposés au barème progressif (jusqu’à 48 %) |
| Option pour le barème progressif | Uniquement si vous résidez dans l’UE ou l’EEE. Non disponible pour les résidents du Royaume-Uni ou des États-Unis | Oui |
| Intérêts d’emprunt déductibles ? | Non | Non |
| Déclaration à déposer | Modelo 3 avec Anexo F (location longue durée) ou Anexo B (AL), du 1er avril au 30 juin | Identique |
Notez la ligne sur le barème progressif. Un propriétaire néerlandais ou allemand peut choisir d’être imposé aux taux applicables aux résidents portugais, ce qui n’est utile que si ses revenus portugais totaux sont faibles. Depuis le Brexit, un propriétaire britannique ne le peut pas, ni un Américain. Pour la plupart de mes propriétaires installés à l’étranger, ce choix ne change pas grand-chose, mais il mérite cinq minutes de discussion avec un comptable avant votre première déclaration.
À quoi cela ressemble sur un deux-chambres à Lagos
Prenons un appartement de deux chambres de 90 m² à Lagos. Au prix demandé moyen de septembre d’idealista, d’environ 4.729 €/m², cela représente environ 425.000 €. Pour connaître la valeur d’un bien précis aujourd’hui, utilisez l’estimation immobilière SunnySteve.
En location longue durée à la moyenne de Lagos de 16,20 €/m² (idealista, mai 2026), il se loue environ 1.460 € par mois. Loué onze mois, cela fait 16.060 € par an. Après déduction de 1.400 € de charges de copropriété, 600 € d’IMI (Lagos maintient son taux à 0,3 %, sur une valeur fiscale supposée de 200.000 €) et 300 € d’assurance, le loyer imposable est de 13.760 €.
| Le même appartement, trois scénarios | Montant imposable | Taux | Impôt portugais |
|---|---|---|---|
| Location longue durée à 1.460 €/mois (loyer modéré) | 13.760 € | 10 % | 1.376 € |
| Location longue durée, si le taux de 10 % ne s’appliquait pas | 13.760 € | 25 % | 3.440 € |
| Location saisonnière avec 35.000 € de recettes brutes (à titre d’illustration) | 12.250 € (35 % du brut) | 25 % | 3.063 € |
Deux choses ressortent. Le taux de 10 % fait économiser à ce propriétaire environ 2.000 € par an par rapport à 25 %. Et la location saisonnière est imposée sur un chiffre d’affaires plus élevé, mais la gestion, le ménage et les charges en absorbent bien davantage, c’est pourquoi j’ai comparé correctement les rendements nets dans quel rendement locatif attendre d’une location saisonnière à Lagos.
Ce que vous pouvez et ne pouvez pas déduire en location longue durée
En location longue durée, vous déduisez les frais que vous payez réellement pour obtenir ou conserver le loyer, avec des justificatifs à votre nom :
- L’IMI (taxe foncière municipale) et les charges de copropriété
- L’entretien et les réparations, y compris les travaux des 24 mois précédant le premier bail si le bien n’a pas été utilisé entre-temps
- L’assurance du bien
Ce que vous ne pouvez pas déduire : les intérêts d’emprunt, le mobilier et l’électroménager, et l’amortissement. Les acheteurs venant du Royaume-Uni sont souvent surpris par le point sur les intérêts d’emprunt. En location saisonnière imposée au régime simplifié, vous ne déduisez rien du tout : les 65 % du brut qui ne sont pas imposés tiennent lieu d’abattement pour frais.
L’erreur des propriétaires : croire qu’un autre dépose la déclaration
C’est celle que je vois le plus souvent. Airbnb et Booking communiquent vos réservations aux autorités, mais ils ne déposent pas votre déclaration portugaise. Une agence de location encaisse les loyers, mais à moins que vous ne l’ayez chargée de le faire, ou un comptable, elle ne dépose pas non plus. Un locataire particulier ne retient rien. La déclaration vous incombe donc :
- Obtenez votre NIF et enregistrez le bail (location longue durée) ou ouvrez l’activité et enregistrez la licence AL (location saisonnière).
- Si vous vivez hors de l’UE ou de l’EEE, désignez un représentant fiscal ou inscrivez-vous plutôt au canal de notification électronique. J’explique ce raccourci dans mon guide de l’achat immobilier à Lagos pour un étranger.
- Déposez le Modelo 3 entre le 1er avril et le 30 juin pour les revenus de l’année précédente.
- Déclarez l’impôt portugais dans votre pays de résidence et demandez le crédit d’impôt ou l’exonération que prévoit la convention fiscale entre votre pays et le Portugal.
Cette dernière étape piège aussi les propriétaires. Selon les conventions avec le Royaume-Uni, les Pays-Bas et l’Allemagne, le Portugal impose d’abord les revenus locatifs parce que le bien s’y trouve. Votre pays de résidence veut quand même qu’ils soient déclarés, puis accorde soit un crédit pour l’impôt portugais, soit une exonération du revenu. Il ne disparaît pas.
Si vous hésitez à louer, les règles générales ont aussi changé cette année. Je les ai traitées dans la réforme 2026 du droit locatif portugais pour les propriétaires, et le panorama général pour les propriétaires figure dans mon guide de la fiscalité immobilière au Portugal. Le Budget de l’État 2027 comprend d’autres mesures sur les loyers, mais il ne s’agit encore que d’une proposition jusqu’au vote final du 24 novembre.
Questions fréquentes
Combien d’impôt un non-résident paie-t-il sur les revenus locatifs d’un bien au Portugal en 2026 ?
En location longue durée, 25 % du loyer après charges déductibles, ou 10 % si le loyer mensuel est de 2.300 € ou moins selon la règle des loyers modérés applicable de 2026 à 2029. En location saisonnière au régime simplifié, 25 % sur 35 % des réservations brutes, soit moins de 9 % du chiffre d’affaires.
Un non-résident peut-il déduire des frais de ses revenus locatifs au Portugal ?
Oui, en location longue durée. Vous pouvez déduire l’IMI, les charges de copropriété, l’entretien et les réparations, et l’assurance, à condition de disposer de justificatifs. Les intérêts d’emprunt, le mobilier, l’électroménager et l’amortissement ne sont pas déductibles.
Comment les revenus de l’Alojamento Local sont-ils imposés pour les non-résidents ?
Les revenus de location saisonnière sont des revenus professionnels (catégorie B). Dans le régime simplifié, 35 % du brut d’une maison ou d’un appartement sont considérés comme bénéfice imposable et un non-résident paie 25 % dessus. Pour 35.000 € de réservations, cela représente environ 3.063 €, sans autre charge déductible.
Dois-je aussi payer des impôts dans mon pays sur mes revenus locatifs portugais ?
Vous les déclarez dans votre pays, mais vous ne devriez pas payer deux fois. Selon les conventions fiscales du Portugal avec des pays comme le Royaume-Uni, les Pays-Bas et l’Allemagne, le Portugal impose d’abord le revenu et votre pays de résidence accorde soit un crédit pour l’impôt portugais, soit une exonération du revenu. Vérifiez la méthode avec votre conseiller fiscal local.
Ceci est une information générale, pas un conseil fiscal. Les taux et les règles évoluent, adressez-vous donc à un comptable portugais pour votre propre situation avant de louer.
Vous envisagez d’acheter à Lagos pour louer, ou vous êtes déjà propriétaire et voulez savoir ce qu’un bien pourrait rapporter ? Envoyez-moi l’adresse et je vous donnerai une estimation réaliste du revenu locatif.
