Dernière mise à jour : octobre 2026
Oui, en moyenne. Au deuxième trimestre 2026, les acheteurs résidents fiscaux hors du Portugal ont payé une médiane de 4 143 €/m² pour des logements en Algarve, contre 3 368 €/m² pour les résidents portugais : environ 23 % de plus. L’essentiel de cet écart reflète ce que les étrangers achètent, et non un prix plus élevé pour le même bien.
Ces chiffres proviennent de l’INE, l’institut national de la statistique du Portugal, et ils ont été publiés le 23 octobre. Si vous êtes un acheteur britannique ou américain et que vous cherchez à Lagos entre 500 000 et 900 000 €, ce titre ressemble à un avertissement. Il est en réalité plus utile que cela. Bien lu, il vous indique exactement où se trouvent les vrais surcoûts, et où vous avez une marge de négociation.
Les étrangers paient-ils plus cher pour un bien immobilier en Algarve que les acheteurs portugais ?
Sur le papier, oui. L’INE répartit les ventes de chaque trimestre selon l’adresse fiscale de l’acheteur. Au deuxième trimestre 2026, l’Algarve était la deuxième sous-région la plus chère du Portugal, avec une médiane de 3 500 €/m² tous acheteurs confondus. Les acheteurs ayant une adresse fiscale à l’étranger ont payé 4 143 €/m². Les acheteurs résidents fiscaux au Portugal ont payé 3 368 €/m².
Ce qui m’a surpris, c’est la faiblesse de l’écart en Algarve par rapport aux grandes villes. L’INE chiffre la prime payée par les acheteurs venus de l’étranger à 47,0 % dans la Grande Lisbonne et à 37,5 % dans l’aire métropolitaine de Porto. En Algarve, elle représente à peu près la moitié du chiffre de Lisbonne.
| Prix médian payé, deuxième trimestre 2026 | €/m² | Prime pour les acheteurs fiscalement domiciliés à l’étranger |
|---|---|---|
| Algarve, acheteurs résidents fiscaux au Portugal | 3 368 € | Référence |
| Algarve, acheteurs résidents fiscaux à l’étranger | 4 143 € | Environ 23 % |
| Algarve, tous acheteurs | 3 500 € | n.d. |
| Grande Lisbonne | n.d. | 47,0 % |
| Aire métropolitaine de Porto | n.d. | 37,5 % |
Pourquoi l’écart tient surtout à ce que les étrangers achètent
Une médiane est un point central, pas une comparaison à bien équivalent. Deux acheteurs qui paient des prix au mètre carré différents achètent généralement deux biens différents. L’INE n’ajuste pas selon le type de logement, de sorte que les 23 % mélangent trois éléments qui n’ont rien à voir avec le fait de payer plus cher :
- L’emplacement. Les acheteurs internationaux se concentrent sur le littoral : Lagos, Praia da Luz, Carvoeiro, le Triangle d’Or. Les résidents achètent dans toute la région, y compris dans des villes de l’intérieur où les prix sont bien plus bas.
- L’âge et les prestations. Les constructions récentes, les maisons de ville rénovées et les logements avec piscine et vue mer coûtent plus cher au mètre carré, et ce sont eux que la plupart de mes acheteurs internationaux présélectionnent.
- L’objectif. Une résidence secondaire ou une maison de retraite se choisit pour la vue et la possibilité de tout faire à pied. La résidence principale d’une famille se choisit souvent pour l’espace et le prix.
Alors, quand quelqu’un vous dit que « les étrangers paient 23 % de trop en Algarve », la réponse honnête est : par rapport à quoi ? Un couple britannique qui achète un deux-chambres rénové près de la marina de Lagos ne paie pas 23 % de plus qu’un couple portugais qui achète le même appartement. Il paie le prix du marché pour un type de bien différent, plus cher.
Là où les acheteurs étrangers paient réellement plus
Il existe de vrais surcoûts, et ils méritent davantage votre attention que le titre de l’INE.
L’IMT forfaitaire de 7,5 %. Depuis l’entrée en vigueur du Decreto-Lei 97/2026 en mai, toute personne qui achète un logement sans être résidente fiscale portugaise paie un impôt de mutation forfaitaire de 7,5 %, sans barème progressif. Le critère est la résidence fiscale, et non la nationalité : un acheteur néerlandais ou irlandais est donc traité comme un acheteur américain. J’ai détaillé le sujet dans l’IMT de 7,5 % au Portugal : il n’y a pas de date limite au 1er septembre.
| Ce qui change | Acheteur résident fiscal au Portugal | Acheteur résident fiscal à l’étranger |
|---|---|---|
| IMT sur une résidence secondaire à 500 000 € | 27 300 € (barème progressif) | 37 500 € (forfait de 7,5 %) |
| IMT sur une résidence secondaire à 750 000 € | 45 000 € | 56 250 € |
| Droit de timbre (Imposto do Selo) | 0,8 % | 0,8 % |
| IMI annuel | Même taux municipal | Même taux municipal |
| L’IMT supplémentaire peut-il être récupéré ? | Sans objet | Oui, sur demande, si vous devenez résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l’acte |
Sur un achat à 500 000 ou 750 000 €, les 7,5 % ajoutent environ 10 000 à 11 000 €. Vous pouvez faire vos propres calculs avec le calculateur de frais d’acquisition SunnySteve. Si vous prévoyez de vous installer ici avec un visa D7 ou D8, repérez dès l’offre la fenêtre de résidence de deux ans, car elle peut transformer ce surcoût en remboursement.
Payer le prix demandé. C’est là que les acheteurs venus de l’étranger perdent réellement de l’argent. En septembre, idealista a établi les prix demandés moyens à 4 216 €/m² dans le district de Faro et à 4 729 €/m² à Lagos. La médiane des transactions de l’INE pour l’ensemble de l’Algarve était de 3 500 €/m². Prix demandés et prix obtenus sont deux chiffres différents, et un acheteur qui arrive pour une semaine, à court de temps et de références comparables, est celui qui risque le plus de prendre le prix demandé pour le prix réel.
Comment s’assurer que ce n’est pas vous qui payez trop cher
Prenons un exemple. Un couple britannique dispose d’un budget de 650 000 € et trouve une maison de ville rénovée dans le centre ancien de Lagos, affichée à 690 000 €. Voici ce que je leur conseillerais de faire avant de présenter une offre :
- Comparez les prix de vente réels, pas les annonces. Demandez à votre agent les ventes récentes de biens similaires dans les mêmes rues. Les annonces des portails vous disent ce que les vendeurs espèrent.
- Calculez le prix au mètre carré par rapport à des biens du même type. Une maison de ville du centre ancien doit être comparée aux autres maisons de ville du centre ancien, et non à la médiane de l’Algarve. Découvrez ce que vaut aujourd’hui un bien précis avec l’estimation immobilière SunnySteve.
- Budgétez correctement l’IMT. À 650 000 € en tant que non-résident, l’IMT seul s’élève à 48 750 €, avant le droit de timbre, le notaire et les honoraires d’avocat.
- Surveillez le taux de change. Au taux de référence de la BCE du 23 octobre, 500 000 £ valaient environ 597 200 €, soit environ 4 600 € de plus qu’une semaine auparavant. La BCE devant se prononcer sur les taux le 29 octobre, il est judicieux de parler dès maintenant à votre courtier en devises.
- Faites appel à quelqu’un qui travaille pour vous. Au Portugal, l’agent qui détient le mandat est payé par le vendeur. Un agent acheteur, ou au moins une estimation indépendante, comble l’écart d’information que les 23 % reflètent en partie.
Un dernier point tiré de la même publication de l’INE : à l’échelle nationale, les prix progressaient encore de 18,4 % en glissement annuel au deuxième trimestre, tandis que le nombre de ventes reculait de 9,0 %. Moins de ventes à des prix plus élevés signifie généralement que les biens bien positionnés se vendent toujours et que les biens surévalués restent sur le marché. C’est votre marge de négociation, quel que soit le passeport que vous détenez.
Foire aux questions
Les non-résidents paient-ils des impôts plus élevés sur l’immobilier au Portugal ?
Oui, à l’achat. Depuis mai 2026, toute personne qui achète un logement au Portugal sans être résidente fiscale portugaise paie un IMT forfaitaire de 7,5 %, au lieu du barème progressif. Le droit de timbre de 0,8 % et le taux annuel de l’IMI sont les mêmes pour les résidents et les non-résidents.
Puis-je récupérer l’IMT de 7,5 % si je m’installe au Portugal ?
Oui, si vous devenez résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l’acte de vente. Vous en faites la demande auprès de l’administration fiscale, qui peut annuler la différence entre les 7,5 % et ce qu’auraient produit les taux normaux. Planifiez le calendrier avec votre comptable avant de signer, car deux ans passent vite lors d’un déménagement international.
Les prix des maisons en Algarve continuent-ils d’augmenter en 2026 ?
Oui, mais à des rythmes différents. À l’échelle nationale, l’INE a relevé en glissement annuel une hausse de 18,4 % des prix de transaction au deuxième trimestre 2026, tandis que les ventes ont reculé de 9,0 %. À Lagos, les prix demandés sur idealista ont progressé de 5,3 % sur les douze mois à septembre 2026, à environ 4 729 €/m², de sorte que l’Algarve occidental progresse plus lentement que le chiffre national.
L’Algarve est-il plus cher que Lisbonne ?
Non. L’Algarve était la deuxième sous-région la plus chère du Portugal au deuxième trimestre 2026, avec une médiane de 3 500 €/m², derrière la Grande Lisbonne. Les acheteurs venus de l’étranger paient aussi une prime plus faible en Algarve, environ 23 % contre 47,0 % dans la Grande Lisbonne.
Vous achetez à Lagos ou dans l’Algarve occidental et souhaitez savoir si un prix est correct ? Dites-moi ce que vous recherchez et je vous montrerai à quel prix des biens similaires se sont réellement vendus.
