Última atualização: outubro de 2026
Sim, em média. No segundo trimestre de 2026, os compradores com residência fiscal fora de Portugal pagaram uma mediana de 4.143 €/m² por casas no Algarve, contra 3.368 €/m² dos residentes portugueses: cerca de 23% mais. Grande parte dessa diferença reflete o que os estrangeiros compram, e não um preço mais alto pela mesma casa.
Estes números vêm do INE, o instituto de estatística de Portugal, e foram divulgados a 23 de outubro. Se for um comprador britânico ou americano a procurar em Lagos algo entre 500 mil € e 900 mil €, o título soa a aviso. É mais útil do que isso. Lido com atenção, mostra exatamente onde estão os custos adicionais reais e onde tem margem para negociar.
Os estrangeiros pagam mais por imóveis no Algarve do que os compradores portugueses?
No papel, sim. O INE divide as vendas de cada trimestre pelo domicílio fiscal do comprador. No 2.º trimestre de 2026, o Algarve foi a segunda sub-região mais cara de Portugal, com uma mediana de 3.500 €/m² para todos os compradores. Os compradores com domicílio fiscal no estrangeiro pagaram 4.143 €/m². Os compradores com residência fiscal em Portugal pagaram 3.368 €/m².
O que me surpreendeu foi o quão pequena é a diferença no Algarve em comparação com as cidades. O INE situa o prémio pago por compradores do estrangeiro em 47,0% na Grande Lisboa e 37,5% na área metropolitana do Porto. No Algarve, é cerca de metade do valor de Lisboa.
| Preço mediano pago, 2.º trimestre de 2026 | €/m² | Prémio para compradores com domicílio fiscal no estrangeiro |
|---|---|---|
| Algarve, compradores com residência fiscal em Portugal | 3.368 € | Referência |
| Algarve, compradores com residência fiscal no estrangeiro | 4.143 € | Cerca de 23% |
| Algarve, todos os compradores | 3.500 € | n/d |
| Grande Lisboa | n/d | 47,0% |
| Área metropolitana do Porto | n/d | 37,5% |
Porque é que a diferença se deve sobretudo ao que os estrangeiros compram
Uma mediana é um ponto intermédio, não uma comparação de igual para igual. Dois compradores que pagam preços diferentes por metro quadrado estão, em regra, a comprar coisas diferentes. O INE não ajusta pelo tipo de casa, pelo que os 23% misturam três fatores que nada têm a ver com pagar mais pela mesma coisa:
- Localização. Os compradores internacionais concentram-se no litoral: Lagos, Praia da Luz, Carvoeiro, o Triângulo Dourado. Os residentes compram em toda a região, incluindo localidades do interior onde os preços são bastante mais baixos.
- Idade e características. Construções mais recentes, moradias em banda renovadas e casas com piscina e vista mar custam mais por metro quadrado, e são as que a maioria dos meus compradores internacionais pré-seleciona.
- Finalidade. Uma segunda habitação ou uma casa de reforma é escolhida pelas vistas e por se poder fazer tudo a pé. A habitação principal de uma família é muitas vezes escolhida pelo espaço e pelo preço.
Por isso, quando alguém diz que “os estrangeiros pagam a mais 23% no Algarve”, a resposta honesta é: em comparação com quê? Um casal britânico que compra um apartamento T2 renovado junto à marina de Lagos não paga mais 23% do que um casal português que compra o mesmo apartamento. Paga o preço corrente por um tipo de casa diferente e mais caro.
Onde os compradores estrangeiros pagam realmente mais
Existem custos adicionais reais, e merecem mais a sua atenção do que o título do INE.
O IMT fixo de 7,5%. Desde que o Decreto-Lei 97/2026 entrou em vigor em maio, quem compra uma casa sem ser residente fiscal português paga um imposto de transmissão fixo de 7,5%, sem escala progressiva. O critério é a residência fiscal, não a nacionalidade, pelo que um comprador neerlandês ou irlandês é tratado da mesma forma que um americano. Expliquei o pormenor em IMT de 7,5% em Portugal: não existe prazo a 1 de setembro.
| O que muda | Comprador com residência fiscal em Portugal | Comprador com residência fiscal no estrangeiro |
|---|---|---|
| IMT numa segunda habitação de 500.000 € | 27.300 € (escala progressiva) | 37.500 € (taxa fixa de 7,5%) |
| IMT numa segunda habitação de 750.000 € | 45.000 € | 56.250 € |
| Imposto do Selo | 0,8% | 0,8% |
| IMI anual | Mesma taxa municipal | Mesma taxa municipal |
| É possível recuperar o IMT adicional? | Não aplicável | Sim, mediante pedido, se se tornar residente fiscal português no prazo de dois anos após a escritura |
Numa compra de 500 mil € ou 750 mil €, os 7,5% acrescentam cerca de 10.000 € a 11.000 €. Pode calcular os seus próprios valores na calculadora de custos de aquisição da SunnySteve. Se planeia mudar-se para cá com um visto D7 ou D8, defina a janela de dois anos de residência logo na fase da proposta, porque pode transformar esse custo adicional num reembolso.
Pagar o preço pedido. É aqui que os compradores do estrangeiro realmente perdem dinheiro. Em setembro, o idealista apontou preços médios de oferta no distrito de Faro de 4.216 €/m² e em Lagos de 4.729 €/m². A mediana de transações do INE para todo o Algarve foi de 3.500 €/m². Preços pedidos e preços alcançados são números diferentes, e um comprador que voa para cá por uma semana, com pouco tempo e poucos comparáveis, é o mais propenso a tratar o preço pedido como o preço.
Como garantir que não é você a pagar a mais
Vejamos um exemplo. Um casal britânico com um orçamento de 650 mil € encontra uma moradia em banda renovada no centro histórico de Lagos, anunciada por 690 mil €. Eis o que eu lhes aconselharia antes de fazerem uma proposta:
- Compare preços de venda, não anúncios. Peça ao seu agente as vendas recentes de casas semelhantes nas mesmas ruas. Os anúncios dos portais dizem-lhe o que os vendedores esperam.
- Calcule o preço por metro quadrado face ao seu próprio tipo de imóvel. Uma moradia em banda no centro histórico deve ser comparada com outras moradias em banda do centro histórico, não com a mediana do Algarve. Veja quanto vale hoje uma casa concreta com a avaliação de imóveis da SunnySteve.
- Orce o IMT corretamente. Aos 650 mil €, como não residente, só o IMT é de 48.750 €, antes do Imposto do Selo, do notário e dos honorários jurídicos.
- Atenção à moeda. À taxa de referência do BCE de 23 de outubro, 500.000 £ compravam cerca de 597.200 €, aproximadamente 4.600 € mais do que uma semana antes. Com o BCE a decidir sobre as taxas de juro a 29 de outubro, vale a pena falar já com o seu corretor de câmbios.
- Recorra a quem trabalha para si. Em Portugal, o agente da angariação é pago pelo vendedor. Um agente do comprador, ou pelo menos uma avaliação independente, elimina a assimetria de informação que os 23% refletem em parte.
Mais um dado da mesma divulgação do INE: a nível nacional, os preços continuavam a subir 18,4% em termos homólogos no 2.º trimestre, enquanto o número de vendas caiu 9,0%. Menos vendas a preços mais altos significa, em regra, que as casas bem avaliadas continuam a vender-se e as sobreavaliadas ficam paradas. Essa é a sua margem de negociação, qualquer que seja o passaporte que tenha.
Perguntas Frequentes
Os não residentes pagam mais impostos sobre imóveis em Portugal?
Sim, na compra. Desde maio de 2026, quem compra casa em Portugal sem ser residente fiscal português paga um IMT fixo de 7,5%, em vez da tabela progressiva. O Imposto do Selo de 0,8% e a taxa anual de IMI são iguais para residentes e não residentes.
Posso recuperar o IMT de 7,5% se me mudar para Portugal?
Sim, se se tornar residente fiscal português no prazo de dois anos após a escritura. O pedido é feito junto da Autoridade Tributária, que pode anular a diferença entre os 7,5% e o que as taxas normais teriam originado. Planeie o calendário com o seu contabilista antes de assinar, porque dois anos passam depressa durante uma mudança internacional.
Os preços das casas no Algarve continuam a subir em 2026?
Sim, mas a ritmos diferentes. A nível nacional, o INE registou um aumento de 18,4% nos preços de transação em termos homólogos no 2.º trimestre de 2026, enquanto as vendas caíram 9,0%. Em Lagos, os preços de oferta do idealista subiram 5,3% nos doze meses até setembro de 2026, para cerca de 4.729 €/m², pelo que o Barlavento Algarvio está a subir mais devagar do que o valor nacional.
O Algarve é mais caro do que Lisboa?
Não. O Algarve foi a segunda sub-região mais cara de Portugal no 2.º trimestre de 2026, com uma mediana de 3.500 €/m², atrás da Grande Lisboa. Os compradores vindos do estrangeiro também pagam um prémio menor no Algarve, cerca de 23% contra 47,0% na Grande Lisboa.
Vai comprar em Lagos ou no Barlavento Algarvio e quer saber se um preço é justo? Diga-me o que procura e mostro-lhe por quanto se venderam realmente casas semelhantes.
