Un couple britannique m’a posé la question la semaine dernière : si nous achetons notre bien à Praia da Luz au printemps prochain, allons-nous vraiment payer dix mille euros d’impôt supplémentaires simplement parce que nous ne sommes pas résidents ? La réponse courte est oui. Voici précisément comment cela fonctionne, ce que cela coûte et les trois moyens légaux d’y échapper.
Ce qui a réellement changé
En mai 2026, le Portugal a publié son train de mesures fiscales sur le logement, le fameux « choque fiscal para a habitação ». Il a été autorisé par la Lei n.º 9-A/2026 et mis en vigueur par le Decreto-Lei n.º 97/2026. L’essentiel du dispositif vise à orienter les biens vers la location de longue durée et à accélérer la construction de logements.
Le titre que la plupart de mes clients ont entendu est pourtant celui qui les vise directement : un IMT forfaitaire de 7,5 % pour les acheteurs non-résidents. Ce train de mesures contient bien plus que ce seul chiffre, et certains éléments jouent en votre faveur. Il vaut donc la peine de comprendre l’ensemble avant de décider du moment de votre achat.
Que signifie le nouvel IMT de 7,5 % au Portugal pour les acheteurs non-résidents à Lagos ?
Toute personne qui n’est pas résidente fiscale portugaise paie un IMT forfaitaire de 7,5 % sur un achat résidentiel, dès le premier euro. Pas de tranches progressives, pas de réductions, pas d’exonérations. Il repose sur votre résidence fiscale et non sur votre nationalité : les acheteurs de l’UE et hors UE sont donc traités exactement de la même manière.
Une réserve sur le calendrier, car elle compte. La loi a été publiée le 20 mai 2026 et une grande partie du dispositif est datée du 1er septembre 2026, mais la date d’entrée en vigueur de ce taux précis est contestée. L’ordre des experts-comptables considère qu’il est déjà en vigueur depuis fin mai 2026, puisque l’article sur l’IMT des non-résidents ne prévoit aucune disposition transitoire, tandis que d’autres commentateurs indiquent le 1er septembre. Tant que l’administration fiscale n’aura pas tranché, considérez que le taux de 7,5 % peut déjà s’appliquer et demandez conseil avant de caler un achat sur une échéance. Je suis depuis retourné au décret et j’expose où cette lecture a abouti dans Il n’y a pas de date limite au 1er septembre.
Selon les anciennes règles, un non-résident achetant une résidence secondaire payait le même barème progressif qu’un résident portugais pour une seconde habitation, avec des tranches basses taxées modérément. Le taux forfaitaire supprime tout cela. Le tableau ci-dessous compare l’ancien barème progressif au nouveau taux forfaitaire, pour un achat type de résidence secondaire sur le continent.
| Prix d’achat | Ancien barème progressif | Nouveau taux forfaitaire de 7,5 % | Surcoût |
|---|---|---|---|
| 300 000 € | 11 606 € (3,9 %) | 22 500 € | +10 894 € |
| 400 000 € | 19 300 € (4,8 %) | 30 000 € | +10 700 € |
| 500 000 € | 27 300 € (5,5 %) | 37 500 € | +10 200 € |
| 700 000 € | 42 000 € (6,0 %) | 52 500 € | +10 500 € |
| 900 000 € | 54 000 € (6,0 %) | 67 500 € | +13 500 € |
| 1 100 000 € | 66 000 € (6,0 %) | 82 500 € | +16 500 € |
| 1 200 000 €+ | 90 000 € (7,5 %) | 90 000 € | 0 € |
Il y a une subtilité à connaître. Au-delà d’environ 1,15 M€, les résidents paient déjà un taux forfaitaire de 7,5 %, de sorte que la nouvelle règle ne change rien en haut du marché. Le véritable impact se situe dans la fourchette de 300 k€ à 700 k€, précisément celle où la plupart de mes acheteurs expatriés cherchent un appartement ou une villa à Lagos, Praia da Luz ou Burgau. Dans cette fourchette, prévoyez environ 10 000 à 11 000 € de plus que ce que vous auriez payé l’an dernier. Si ce surcoût fiscal modifie votre plan de financement, les acheteurs non-résidents, y compris les Américains, peuvent généralement emprunter 60 à 65 % de la valeur du bien auprès d’une banque portugaise ; j’explique comment fonctionne concrètement le financement hypothécaire pour les non-résidents dans un autre article.
Chaque bien est différent et la valeur imposable peut être supérieure au prix que vous payez réellement : les chiffres ci-dessus sont donc une indication, non un devis. Le moyen le plus rapide de connaître votre propre chiffre est de saisir votre prix cible dans mon calculateur de coûts gratuit : il vous donne l’IMT et le total de vos frais d’acquisition en deux minutes environ.
Voyez ce que le taux de 7,5 % change pour votre propre budget : le calculateur de prêt immobilier au Portugal gratuit détermine votre prix maximal, votre apport et vos taxes, et affiche l’IMT que vous paieriez en tant que résident à titre de comparaison.
Les trois façons d’échapper au taux de 7,5 %
Le taux forfaitaire n’est pas toujours définitif. La loi prévoit trois situations dans lesquelles vous l’évitez ou obtenez de l’administration fiscale le remboursement de la différence.
La première est la résidence. Si vous êtes déjà résident fiscal portugais le jour de l’achat, ou si vous le devenez dans les deux ans suivant l’achat, vous revenez aux taux progressifs normaux. Pour les clients qui achètent maintenant et s’installent réellement ici dans un délai de deux ans, c’est la voie la plus simple.
La deuxième est la location de longue durée. Si vous louez le bien à un loyer modéré, plafonné à 2 300 € par mois, que vous signez le bail dans les six mois suivant l’achat et que vous le maintenez loué pendant au moins 36 mois au cours des cinq premières années, vous pouvez récupérer la différence. Cela convient à un acheteur investisseur, moins à quelqu’un qui veut garder le bien libre pour ses propres étés.
La troisième est étroite : l’exercice d’une fonction publique portugaise. Elle ne concernera pas la plupart des lecteurs, mais elle existe.
Ce qui aide vraiment : les incitations à la location
Si vous achetez pour louer plutôt que pour votre usage personnel, ce train de mesures est réellement généreux. L’impôt sur le revenu des propriétaires pour les locations de longue durée passe de 25 % à 10 % pour les loyers jusqu’à 2 300 € par mois, garanti jusqu’en 2029. Les logements loués sous ce seuil sont également exonérés de l’impôt sur la fortune AIMI, et la construction ou la rénovation d’un logement dans cette catégorie bénéficie d’une TVA de 6 % au lieu de 23 %.
Cumulés, ces éléments rendent le calcul d’une location de longue durée dans l’Algarve occidental très différent de celui d’il y a un an. C’est le signal le plus clair envoyé par le gouvernement depuis des années : placez un logement sur le marché de la location de longue durée et le système fiscal vous récompense. C’est aussi pourquoi la voie de la location vous sert de sortie face à l’IMT de 7,5 %.
Si vous envisagez de vendre
Il existe ici un nouvel allègement des plus-values, plus large que l’ancienne règle. Jusqu’à présent, vous n’échappiez à l’IRS sur la plus-value que si vous réinvestissiez le produit de la vente dans une nouvelle résidence principale.
À partir de 2026, l’exonération couvre aussi la vente d’une résidence secondaire ou d’un bien de vacances, et pas seulement de votre résidence principale, à condition de réinvestir le produit dans un bien portugais que vous louez à long terme à un loyer modéré de 2 300 € par mois ou moins. La fenêtre de réinvestissement court de 24 mois avant la vente à 36 mois après, et un réinvestissement partiel donne droit à une exonération partielle.
Le piège tient à ce que vous devez faire de cet argent. Pour conserver l’avantage, vous devez devenir bailleur de longue durée : le bien doit rester loué à 2 300 € ou moins et être loué pendant la durée requise, en gros 36 mois au cours des cinq premières années, et l’exonération est reprise avec intérêts si vous ne respectez pas les conditions ou si vous vendez trop tôt. Elle récompense donc un vendeur qui recycle son capital dans le marché de la location de longue durée, non quelqu’un qui sort complètement de l’immobilier. Elle ne s’applique qu’au réinvestissement au Portugal, et les non-résidents doivent confirmer leur éligibilité auprès d’un comptable avant de s’y fier.
Mon avis sincère
Face au problème du logement au Portugal, ce train de mesures va dans une direction sensée. Le vrai problème du pays est un manque d’offre et un excès de biens orientés vers la location de vacances de courte durée, et les baisses d’impôt sur la location ainsi qu’un processus de construction plus rapide s’attaquent aux deux. Je ne contesterais pas le diagnostic.
Mais « bon pour le marché » et « bon pour un acheteur non-résident de résidence secondaire » ne sont pas la même phrase. L’IMT de 7,5 % est présenté comme une mesure anti-spéculation, mais mécaniquement c’est une taxe sur la demande étrangère, et les premières personnes touchées sont précisément les acheteurs en quête d’art de vivre avec lesquels je travaille chaque semaine. Reste à savoir si elle refroidira les prix ou seulement ce segment-là : la question est ouverte. Les véritables stabilisateurs de cette loi sont les volets côté offre, pas la surtaxe.
Mon conseil est donc pratique, non politique. Si vous achetez un bien pour votre usage personnel et que vous ne comptez ni vous installer ni le louer, le coût est réel et vous devez le prévoir, et comme la date d’entrée en vigueur n’est pas fixée, ne supposez pas que vous avez jusqu’en septembre. Vérifiez la situation actuelle auprès d’un avocat avant de faire une offre. Si vous achetez pour louer, ou si vous vous installez ici durablement, la même loi vous offre un moyen de la contourner et de meilleures conditions que celles des acheteurs de l’an dernier.
Questions fréquentes
L’IMT de 7,5 % s’applique-t-il aussi aux citoyens de l’UE ?
Oui. La règle repose sur la résidence fiscale et non sur la nationalité : un acheteur de l’UE qui n’est pas résident fiscal portugais paie donc le même taux forfaitaire de 7,5 % qu’un acheteur hors UE. Les seules personnes exclues sont les émigrés portugais.
Comment éviter le nouvel IMT de 7,5 % au Portugal ?
Il existe deux voies réalistes. Devenez résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l’achat et vous revenez aux taux progressifs normaux, ou bien louez le bien à long terme à un loyer modéré jusqu’à 2 300 € par mois, bail signé dans les six mois et maintenu pendant au moins 36 mois sur cinq ans, et récupérez la différence. J’accompagne mes clients pour déterminer laquelle correspond à leurs projets avant de faire une offre.
Quand l’IMT de 7,5 % entre-t-il en vigueur ?
La date d’entrée en vigueur est réellement contestée. La loi a été publiée le 20 mai 2026 et le gouvernement a construit le dispositif autour du 1er septembre 2026, mais l’ordre des experts-comptables considère que ce taux est déjà en vigueur depuis fin mai 2026, car l’article ne prévoit aucune disposition transitoire. Tant que l’administration fiscale n’a pas confirmé, partez du principe qu’il peut déjà s’appliquer et vérifiez la situation actuelle avant de signer.
Paie-t-on plus d’IMT sur un bien cher à Lagos ?
Pas nécessairement. Au-delà d’environ 1,15 M€, les résidents portugais paient déjà un taux forfaitaire de 7,5 %, de sorte qu’un non-résident qui achète à ce niveau paie la même chose que tout le monde. La surtaxe pèse le plus entre 300 k€ et 700 k€, la fourchette typique des résidences secondaires.
Puis-je éviter l’impôt sur les plus-values si je vends et réinvestis ?
Oui, et à partir de 2026 c’est plus large qu’avant : cela couvre désormais la vente d’une résidence secondaire ou d’un bien de vacances, et pas seulement de votre résidence principale. La condition est de réinvestir le produit dans un bien portugais loué à long terme à 2 300 € par mois ou moins, dans la fenêtre de 24 mois avant à 36 mois après la vente, et de le maintenir loué pendant la durée requise. L’avantage est repris avec intérêts si vous ne respectez pas les conditions : il convient donc aux vendeurs qui veulent devenir bailleurs de longue durée plutôt que sortir complètement du marché.
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