Un couple britannique m’a posé cette question la semaine dernière : si nous achetons notre bien à Praia da Luz au printemps prochain, allons-nous vraiment payer dix mille euros d’impôt supplémentaire simplement parce que nous ne sommes pas résidents ? La réponse courte est oui. Voici exactement comment cela fonctionne, ce que cela coûte et les trois façons légales d’y échapper.
Ce qui a réellement changé
En mai 2026, le Portugal a publié son paquet fiscal pour le logement, le fameux « choque fiscal para a habitação ». Il a été autorisé par la Lei n.º 9-A/2026 et mis en vigueur par le Decreto-Lei n.º 97/2026. L’essentiel vise à orienter les biens vers la location longue durée et à construire plus de logements plus vite.
Pourtant, le titre que la plupart de mes clients ont entendu est celui qui les vise directement : un IMT forfaitaire de 7,5 % pour les acheteurs non-résidents. Le paquet contient bien plus que ce seul chiffre, et une partie joue en votre faveur : mieux vaut donc comprendre l’ensemble avant de décider du moment d’acheter.
Que signifie le nouvel IMT portugais de 7,5 % pour les acheteurs non-résidents à Lagos ?
Toute personne qui n’est pas résidente fiscale portugaise paie un IMT forfaitaire de 7,5 % sur un achat résidentiel, dès le premier euro. Pas de tranches progressives, pas de réductions, pas d’exonérations. Il repose sur votre résidence fiscale et non sur votre nationalité : les acheteurs de l’UE et hors UE sont donc traités exactement de la même manière.
Une réserve sur le calendrier, car elle compte. La loi a été publiée le 20 mai 2026 et une grande partie du paquet est datée du 1er septembre 2026, mais la date d’entrée en vigueur de ce taux précis est contestée. L’ordre des comptables certifiés le lit comme étant déjà en vigueur depuis fin mai 2026, puisque l’article sur l’IMT des non-résidents ne contient aucune disposition transitoire, tandis que d’autres commentateurs retiennent le 1er septembre. Tant que l’administration fiscale n’a pas tranché, considérez que le taux de 7,5 % peut déjà s’appliquer et demandez conseil avant de caler un achat sur une échéance. Je suis depuis retourné au décret et j’ai exposé où cette lecture a abouti dans Il n’y a pas de date limite au 1er septembre.
Selon les anciennes règles, un non-résident qui achetait une résidence de vacances payait le même barème progressif qu’un résident portugais sur une résidence secondaire, avec une taxation légère des premières tranches. Le taux forfaitaire supprime tout cela. Le tableau ci-dessous compare l’ancien barème progressif au nouveau taux forfaitaire, pour un achat type de résidence de vacances sur le continent.
| Prix d’achat | Ancien barème progressif | Nouveau taux forfaitaire de 7,5 % | Surcoût pour vous |
|---|---|---|---|
| 300 000 € | 11 606 € (3,9 %) | 22 500 € | +10 894 € |
| 400 000 € | 19 300 € (4,8 %) | 30 000 € | +10 700 € |
| 500 000 € | 27 300 € (5,5 %) | 37 500 € | +10 200 € |
| 700 000 € | 42 000 € (6,0 %) | 52 500 € | +10 500 € |
| 900 000 € | 54 000 € (6,0 %) | 67 500 € | +13 500 € |
| 1 100 000 € | 66 000 € (6,0 %) | 82 500 € | +16 500 € |
| 1 200 000 €+ | 90 000 € (7,5 %) | 90 000 € | 0 € |
Il y a un détail à connaître. Au-delà d’environ 1,15 M€, les résidents paient déjà un taux forfaitaire de 7,5 %, donc la nouvelle règle ne change rien en haut du marché. L’impact réel se situe dans la fourchette de 300 000 à 700 000 €, précisément là où la plupart de mes acheteurs expatriés cherchent un appartement ou une villa à Lagos, Praia da Luz ou Burgau. Dans cette fourchette, prévoyez environ 10 000 à 11 000 € de plus que ce que vous auriez payé l’an dernier. Si cette facture fiscale supplémentaire modifie votre plan de financement, les acheteurs non-résidents, y compris les Américains, peuvent généralement emprunter 60 à 65 % de la valeur du bien auprès d’une banque portugaise ; j’explique comment fonctionne concrètement le financement hypothécaire pour non-résidents dans un autre article.
Chaque bien est différent, et la valeur imposable peut être supérieure au prix que vous payez réellement : les chiffres ci-dessus sont donc un repère, pas un devis. Le moyen le plus rapide de connaître votre propre chiffre est de saisir votre prix cible dans mon calculateur de coûts gratuit : il vous donne l’IMT et le total de vos frais d’acquisition en environ deux minutes.
Voyez ce que le taux de 7,5 % change à votre propre budget : le simulateur de prêt immobilier pour le Portugal gratuit calcule votre prix maximal, votre apport et vos taxes, et affiche l’IMT que vous paieriez en tant que résident à titre de comparaison.
Les trois façons d’échapper aux 7,5 %
Le taux forfaitaire n’est pas toujours définitif. La loi prévoit trois situations dans lesquelles vous l’évitez ou récupérez la différence auprès de l’administration fiscale.
La première est la résidence. Si vous êtes déjà résident fiscal portugais le jour de l’achat, ou si vous le devenez dans les deux ans suivant l’achat, vous revenez aux taux progressifs normaux. Pour les clients qui achètent maintenant et s’installent réellement dans un délai de deux ans, c’est la voie la plus simple.
La deuxième est la location longue durée. Si vous louez le bien avec un loyer modéré, plafonné à 2 300 € par mois, signez le bail dans les six mois suivant l’achat et le gardez loué au moins 36 mois sur les cinq premières années, vous pouvez récupérer la différence. Cela convient à un investisseur, moins à quelqu’un qui souhaite garder le bien libre pour ses propres étés.
La troisième est étroite : exercer une fonction publique portugaise. Elle ne concernera pas la plupart des lecteurs, mais elle existe.
Ce qui aide vraiment : les incitations à la location
Si vous achetez pour louer plutôt que pour votre propre usage, ce paquet est vraiment généreux. L’impôt sur le revenu des bailleurs pour les locations longue durée passe de 25 % à 10 % pour les loyers jusqu’à 2 300 € par mois, garanti jusqu’en 2029. Les logements loués sous ce seuil sont également exonérés de l’AIMI, l’impôt sur la fortune immobilière, et la construction ou la rénovation d’un logement dans cette tranche bénéficie d’une TVA de 6 % au lieu de 23 %.
Cumulez ces avantages et le calcul d’une location longue durée dans l’Algarve occidental paraît très différent d’il y a un an. C’est le signal le plus clair envoyé par le gouvernement depuis des années : mettez un logement sur le marché locatif longue durée et le système fiscal vous récompense. C’est aussi pourquoi la voie locative sert de porte de sortie à l’IMT de 7,5 %.
Si vous envisagez de vendre
Il y a ici un nouvel allègement sur les plus-values, plus large que l’ancienne règle. Jusqu’à présent, vous n’échappiez à l’IRS sur la plus-value que si vous réinvestissiez le produit dans une nouvelle résidence permanente.
À partir de 2026, l’exonération couvre aussi la vente d’une résidence secondaire ou d’un bien de vacances, et pas seulement de votre résidence principale, à condition de réinvestir le produit dans un bien portugais que vous louez à long terme avec un loyer modéré de 2 300 € par mois ou moins. La fenêtre de réinvestissement va de 24 mois avant la vente à 36 mois après, et un réinvestissement partiel donne droit à une exonération partielle.
Le piège tient à ce que vous devez faire de l’argent. Pour conserver l’avantage, vous devez devenir bailleur à long terme : le bien doit rester loué à 2 300 € ou moins et loué pendant la période requise, en gros 36 mois sur les cinq premières années, et l’exonération est reprise avec intérêts si vous ne respectez pas les conditions ou si vous vendez trop tôt. Elle récompense donc un vendeur qui recycle son capital dans le marché locatif longue durée, pas quelqu’un qui sort complètement de l’immobilier. Elle ne s’applique qu’à un réinvestissement au Portugal, et les non-résidents doivent confirmer leur éligibilité auprès d’un comptable avant de s’y fier.
Mon avis honnête
Pour le problème du logement au Portugal, ce paquet va dans une direction sensée. Le vrai problème du pays est un manque d’offre et un trop grand nombre de biens orientés vers l’usage touristique de courte durée ; les baisses d’impôt locatif et un processus de construction plus rapide s’attaquent aux deux. Je ne contesterais pas le diagnostic.
Mais « bon pour le marché » et « bon pour un acheteur non-résident de résidence de vacances » ne sont pas la même phrase. L’IMT de 7,5 % est présenté comme une mesure anti-spéculation, mais mécaniquement c’est une taxe sur la demande étrangère, et les personnes qu’elle touche en premier sont précisément les acheteurs en quête d’art de vivre avec qui je travaille chaque semaine. Reste à savoir si elle refroidit les prix ou seulement ce segment. Les vrais stabilisateurs de cette loi sont les volets côté offre, pas la surtaxe.
Mon conseil est donc pratique, pas politique. Si vous achetez un bien pour votre propre usage et que vous n’allez ni vous y installer ni le louer, le coût est réel et vous devez le prévoir, et comme la date d’entrée en vigueur n’est pas fixée, ne partez pas du principe que vous avez jusqu’en septembre. Vérifiez la situation actuelle avec un avocat avant de faire une offre. Pour les dernières nouvelles, la proposition pour 2027 laisse le taux inchangé, ce que j’aborde dans ce que le Budget de l’État portugais 2027 change pour les acheteurs à Lagos. Si vous achetez pour louer, ou si vous vous installez ici durablement, la même loi vous offre un moyen de le contourner et de meilleures conditions que celles des acheteurs de l’an dernier.
Questions fréquentes
L’IMT de 7,5 % s’applique-t-il aussi aux citoyens de l’UE ?
Oui. La règle repose sur la résidence fiscale, et non sur la nationalité : un acheteur de l’UE qui n’est pas résident fiscal portugais paie donc le même taux forfaitaire de 7,5 % qu’un acheteur hors UE. Seuls les émigrés portugais sont exclus.
Comment éviter le nouvel IMT de 7,5 % au Portugal ?
Il existe deux voies réalistes. Devenez résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l’achat et vous revenez aux taux progressifs normaux, ou bien louez le bien à long terme avec un loyer modéré, jusqu’à 2 300 euros par mois, bail signé dans les six mois et maintenu au moins 36 mois sur cinq ans, et réclamez la différence. J’explique à mes clients laquelle correspond à leurs projets avant de faire une offre.
Quand l’IMT de 7,5 % entre-t-il en vigueur ?
La date d’entrée en vigueur est réellement contestée. La loi a été publiée le 20 mai 2026 et le gouvernement a articulé le paquet autour du 1er septembre 2026, mais l’ordre des comptables certifiés considère que ce taux est déjà en vigueur depuis fin mai 2026, car l’article ne prévoit aucune disposition transitoire. Tant que l’administration fiscale ne l’a pas confirmé, partez du principe qu’il peut déjà s’appliquer et vérifiez la situation actuelle avant de signer.
Vais-je payer plus d’IMT sur une maison chère à Lagos ?
Pas nécessairement. Au-delà d’environ 1,15 million d’euros, les résidents portugais paient déjà un taux forfaitaire de 7,5 %, donc un non-résident qui achète à ce niveau paie la même chose que tout le monde. La surtaxe pèse le plus entre 300 000 et 700 000 euros, la fourchette typique des résidences de vacances.
Puis-je éviter l’impôt sur les plus-values si je vends et réinvestis ?
Oui, et depuis 2026 le dispositif est plus large qu’avant : il couvre désormais la vente d’une résidence secondaire ou d’un bien de vacances, et pas seulement de votre résidence principale. La condition est de réinvestir le produit dans un bien portugais loué à long terme à 2 300 euros par mois ou moins, dans la fenêtre allant de 24 mois avant à 36 mois après la vente, et de le garder loué pendant la période requise. L’avantage est repris avec intérêts si vous ne respectez pas les conditions, il convient donc aux vendeurs qui souhaitent devenir bailleurs à long terme plutôt qu’encaisser.
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