Le gouvernement portugais a approuvé, le 9 juillet 2026, une réforme du marché locatif qui déplace l’équilibre en faveur des propriétaires. Le plafond de 2 % sur les hausses de loyer pour les nouveaux baux disparaît. Le plafond des dépôts de garantie disparaît. Les impayés permettent la résiliation au bout de deux mois au lieu de trois.
Ce n’est pas encore la loi. Le texte a été transmis à l’Assembleia da República et le Parlement peut encore le modifier. Mais la direction est fixée et, si vous possédez un bien loué dans l’Algarve occidental, ou si vous en visez un déjà occupé par un locataire, c’est le texte portugais qu’il vaut la peine de comprendre avant septembre.
Quelles sont les nouvelles règles de location au Portugal pour les propriétaires en 2026 ?
En résumé : les loyers des nouveaux baux peuvent être fixés librement, les dépôts de garantie ne sont plus plafonnés, les propriétaires peuvent demander jusqu’à trois mois d’avance au lieu de deux, les impayés permettent la résiliation au bout de deux mois au lieu de trois, et refuser une reconduction automatique devient plus simple. Le texte a été approuvé en Conseil des ministres le 9 juillet 2026 et présenté par le ministre des Infrastructures et du Logement, Miguel Pinto Luz. Il est désormais au Parlement et n’est pas encore en vigueur.
Le changement le plus important est la suppression du plafond de 2 % sur les hausses de loyer lorsqu’un bien passe à un nouveau bail. Ce plafond avait été instauré pour freiner l’inflation des loyers et devait courir jusqu’en 2029. Le supprimer trois ans plus tôt signifie qu’à partir de l’entrée en vigueur de la loi, ce que vous demandez à un nouveau locataire relève d’un accord entre vous et lui.
Les règles actuelles face à la réforme proposée
Voici l’avant et l’après, côte à côte. Rappelez-vous que la colonne de droite reste une proposition tant que le Parlement n’a pas voté.
| Location de longue durée | Règles actuelles | Réforme proposée |
|---|---|---|
| Loyer d’un nouveau bail | Hausse plafonnée à 2 % lorsque le bien passe à un nouveau contrat | Plafond supprimé. Loyer librement convenu entre les parties |
| Loyer d’avance | Deux mois maximum | Trois mois maximum |
| Dépôt de garantie | Un plafond légal s’applique | Plafond supprimé. Dépôt librement convenu |
| Refus de la reconduction automatique | Motifs limités pour le propriétaire | Le propriétaire peut refuser moyennant un préavis |
| Impayés avant de pouvoir résilier | Trois mois | Deux mois |
| Retards de paiement répétés | Pas un motif autonome | Plus de trois occurrences en 12 mois, ou quatre en 18 mois |
| Durée du bail | De un à 30 ans | Inchangée, de un à 30 ans |
| Baux antérieurs à 1990 | Loyers largement gelés | Protection maintenue pour les locataires de plus de 65 ans ou présentant une incapacité de 60 % ou plus. Le loyer peut augmenter dès que le revenu du foyer dépasse environ 64.000 EUR par an |
| Filet de sécurité pour le locataire | Aide sociale au cas par cas | Nouveau Fonds d’urgence logement via l’IHRU, versement dans les 10 jours suivant la demande |
Ce que cela signifie si vous possédez un bien à Lagos ou à Praia da Luz
L’effet pratique est que la location de longue durée devient une option moins risquée qu’auparavant. Ce qui décourage les propriétaires, c’est rarement le niveau du loyer. C’est de récupérer le bien. Au Portugal, un locataire qui cesse de payer et reste en place a toujours été un problème long et coûteux. Ramener le seuil d’impayés de trois à deux mois, et ajouter les retards répétés comme motif à part entière, ne rend pas l’expulsion rapide. Cela la fait commencer plus tôt.
Le contexte compte. Le loyer moyen demandé au niveau national a atteint 1.350 EUR par mois en juillet, en hausse de 3,8 % sur juin. L’Euribor douze mois est retombé à environ 2,73 %, contre 2,87 % à la mi-juillet, si bien que le coût de financement d’un investissement locatif baisse plutôt qu’il ne monte. Et l’Algarve reste entièrement ouverte aux nouveaux enregistrements Alojamento Local, contrairement au centre historique de Lisbonne, qui est restreint. Ici, les propriétaires disposent encore des deux voies, ce qui n’est pas le cas partout au Portugal.
Cela ne fait pas automatiquement de la longue durée la meilleure réponse. La courte durée l’emporte généralement encore sur le rendement brut dans une ville côtière avec une vraie saison estivale, et j’ai fait les calculs dans L’Airbnb peut-il financer votre maison de retraite en Algarve ?. Ce qui change, c’est le volet risque de la comparaison. La longue durée a toujours été l’option au rendement plus faible et aux tracas plus limités, assortie d’un gros risque extrême. Cette réforme réduit ce risque extrême.
La partie que les acheteurs doivent lire : les biens vendus avec un locataire
Une annonce qui paraît sous-évaluée pour sa rue en donne parfois la raison en petits caractères : un locataire l’occupe sous un ancien bail. Les baux antérieurs à 1990 en sont la version extrême. Leurs loyers sont largement gelés depuis des décennies, et le bien vaut ce qu’il vaut moins un locataire en place qu’il n’est pas économiquement possible de faire partir.
La réforme ne balaie pas ces contrats. Les locataires de plus de 65 ans, ou présentant une incapacité de 60 % ou plus, conservent leur protection. Ce qu’elle ajoute, c’est un critère de revenus : lorsque le revenu annuel du foyer dépasse environ 64.000 EUR, le loyer peut être ajusté. Le changement est étroit et ne transformera pas un immeuble à loyers gelés en actif normal. Mais c’est le premier mouvement sur ce sujet depuis des années et, pour un bien loué dans la vieille ville de Lagos, il vaut désormais la peine de faire vérifier par un avocat de quel côté de cette ligne se situe le locataire avant d’écarter complètement l’offre.
Ce que je ferais maintenant
Rien de spectaculaire et rien d’irréversible. Il s’agit d’une proposition, pas d’une loi, et le Parlement a déjà modifié des textes sur le logement.
- Si vous êtes sur le point de signer un nouveau bail de longue durée, demandez à votre avocat si attendre le vote améliore réellement votre position. Dans bien des cas non, mais la question prend cinq minutes.
- Si vous laissez un bien vide parce que le louer ressemblait à une porte à sens unique, c’est le moment de revoir cette décision plutôt que de supposer que les anciennes règles s’appliquent encore.
- Si vous vendez un bien loué, attendez-vous à des acheteurs plus pointus sur l’âge, les revenus et la date du bail du locataire, car cela change désormais les calculs.
- Si vous fixez le prix d’un bien pour la vente et non pour la location, la discipline de prix n’a pas changé. J’ai écrit sur ce que les acheteurs les mieux informés font des annonces qui stagnent dans Des acheteurs plus avisés, des annonces qui stagnent.
Mon avis honnête : c’est une amélioration réelle pour les propriétaires, et plus modeste que ne le laissent penser les titres. Cela ne règle pas ce qui décourage vraiment les gens, à savoir la durée d’une expulsion contestée une fois devant le tribunal. Cela raccourcit le délai avant d’engager cette procédure et rend la liberté de prix sur les nouveaux baux. Dans un marché où les prix demandés dans le district de Faro se classent désormais au deuxième rang national, juste derrière Lisbonne, avec une moyenne de 587.250 EUR et une hausse de 8,8 % sur un an, la liberté de prix côté location n’est pas rien. Savoir si la hausse générale des prix a encore de la marge est une autre question, que j’ai traitée directement dans Prix de l’immobilier au Portugal : combien de temps la hausse peut-elle durer ?
Questions fréquentes
Quelles sont les nouvelles règles de location au Portugal pour les propriétaires en 2026 ?
La réforme approuvée le 9 juillet 2026 supprime le plafond de 2 % sur les hausses de loyer des nouveaux baux, supprime le plafond des dépôts de garantie, porte le loyer d’avance de deux à trois mois, permet au propriétaire de refuser une reconduction automatique moyennant préavis, et ramène de trois à deux mois la durée d’impayés nécessaire pour résilier un bail. Elle a passé le Conseil des ministres et se trouve désormais devant le Parlement, elle n’est donc pas encore en vigueur.
La nouvelle loi portugaise sur la location est-elle déjà en vigueur ?
Non. Le Conseil des ministres a approuvé le texte le 9 juillet 2026 et l’a transmis à l’Assembleia da República. Le Parlement doit le voter et peut l’amender avant qu’il ne devienne loi. D’ici là, les règles actuelles s’appliquent, y compris le plafond de 2 % sur les nouveaux baux et le seuil de trois mois d’impayés.
Puis-je expulser un locataire au Portugal pour loyers impayés ?
Vous pouvez engager une procédure de résiliation et, avec la réforme, le seuil passe de trois à deux mois d’impayés, les retards répétés devenant un motif à part entière. Ce que la réforme ne change pas, c’est la durée d’une affaire contestée une fois portée devant le tribunal. Comptez sur un processus lent et considérez la sélection du locataire comme votre véritable protection, plutôt que la loi.
Dois-je louer mon bien en Algarve en longue ou en courte durée ?
La courte durée produit généralement un rendement brut plus élevé dans une ville côtière comme Lagos, avec une vraie saison estivale, et l’Algarve reste ouverte aux nouveaux enregistrements Alojamento Local. La longue durée rapporte moins mais exige bien moins de votre temps, et cette réforme réduit le principal risque qui en détournait les propriétaires. Si le bien est votre future maison de retraite plutôt qu’un pur investissement, la longue durée est en général la solution d’attente la plus sensée.
Cette réforme concerne-t-elle les anciens baux à loyers gelés d’avant 1990 ?
À la marge seulement. Les locataires de plus de 65 ans, ou présentant une incapacité de 60 % ou plus, conservent la protection dont ils bénéficient déjà. Lorsque le revenu annuel du foyer dépasse environ 64.000 EUR, le loyer peut être ajusté. Si vous envisagez d’acheter un bien à Lagos occupé par un locataire d’avant 1990, faites confirmer sa situation par un avocat avant de considérer la décote comme définitive.
Vous vous demandez s’il faut louer, vendre ou conserver un bien à Lagos ou dans l’Algarve occidental ? Commencez ici et je reviendrai vers vous avec une estimation de marché gratuite et un avis honnête sur celle des trois options qui a le plus de sens pour votre bien.
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