Op 9 september stelde de Europese Commissie de Wet Betaalbaar Wonen voor, en binnen enkele uren meldden de krantenkoppen al dat Airbnb zou worden verboden. Dat klopt niet. Het voorstel bepaalt welk bewijs een stad moet leveren voordat zij kortetermijnverhuur of tweede woningen beperkt, en verandert niets voor wie vandaag een woning bezit of koopt in de Algarve.
Gaat de EU Airbnb en kortetermijnverhuur in Portugal verbieden?
Nee. Het eigen vraag-en-antwoorddocument van de Commissie zegt het in één zin: “De verordening verbiedt of beperkt kortetermijnverhuur niet.” Over tweede woningen is zij even duidelijk en stelt dat de wet “geen EU-beperking invoert op de aankoop of het gebruik van tweede woningen (of trouwens ook niet op kortetermijnverhuur)”, en geeft lokale autoriteiten geen nieuwe bevoegdheid om dat wel te doen.
Wat het voorstel wel doet, is gemeenschappelijke voorwaarden vaststellen waaraan een nationale, regionale of gemeentelijke autoriteit moet voldoen als zij besluit kortetermijnverhuur of niet-hoofdverblijven te beperken. Het woonbeleid blijft precies waar het was. Ook daarover is de Commissie duidelijk: “Uiteindelijk blijven beslissingen over woonbeleid bij de nationale, regionale en lokale autoriteiten.”
Wat de Commissie op 9 september 2026 voorstelde
Het document heet COM(2026) 599 final, geregistreerd als 2026/0268 (COD), met artikel 114 VWEU als rechtsgrondslag. Het gaat om een voorgestelde verordening, geen wet. Zij gaat nu naar het Europees Parlement en de Raad via de gewone wetgevingsprocedure, waar zij kan worden gewijzigd, vertraagd of ingetrokken. Daarnaast publiceerde de Commissie een aparte aanbeveling, die voor niemand bindend is.
Dit is het gat tussen de berichtgeving en de tekst.
| Wat u deze week zult lezen | Wat COM(2026) 599 daadwerkelijk zegt |
|---|---|
| De EU verbiedt Airbnb | “De verordening verbiedt of beperkt kortetermijnverhuur niet” |
| Brussel gaat tweede woningen beperken | Geen EU-beperking op de aankoop of het gebruik van een tweede woning, en geen nieuwe bevoegdheid voor autoriteiten om er een in te voeren |
| Het is al wet | Een voorstel, aan het begin van de gewone wetgevingsprocedure |
| Gemeenten kunnen doen wat ze willen | Zij moeten eerst woningnood aantonen, daarna noodzaak en evenredigheid |
| Huidige eigenaren zijn kwetsbaar | Maatregelen voor aankoop mogen niet met terugwerkende kracht gelden en binden alleen woningen die na de datum van de maatregel zijn gekocht |
Het onderdeel over tweede woningen dat bijna niemand meldt
Dit is het deel dat het meest telt voor mijn klanten, en het gaat schuil onder de Airbnb-koppen. Het voorstel kent twee onderdelen, niet één. Het eerste betreft maatregelen die kortetermijnverhuurdiensten beperken. Het tweede betreft maatregelen die de aankoop of het gebruik van woningen die “niet als hoofdverblijf worden gebruikt” beperken. Het persbericht van de Commissie geeft het voorbeeld helder: tweede woningen en langdurige leegstand.
Als u een vakantiewoning koopt in Lagos of Praia da Luz, is dat tweede onderdeel voor u van belang, en het gaat gepaard met een waarborg die de moeite waard is om te kennen. Elke maatregel voor aankoop geldt alleen voor woningen die na het van kracht worden van die maatregel worden gekocht. Zij kan niet met terugwerkende kracht een woning treffen die u al bezit. Voor kortetermijnverhuur moeten maatregelen gericht zijn op activiteit van commerciële omvang, niet op een eigenaar die één appartement verhuurt.
Verschillende zaken vallen volledig buiten het toepassingsgebied: algemene regels voor eigendom en overdracht van onroerend goed, erfenissen, schenkingen en overdrachten binnen de familie, huurregulering, woontoeslagen, bouwnormen, algemene bestemmingsplannen en belastingen. Dat laatste punt telt zwaarder dan het lijkt. Belastingen vallen uitdrukkelijk buiten het toepassingsgebied, dus dit voorstel is geen achterdeur naar een heffing voor buitenlandse kopers of een wijziging van de IMT, wat u daarover ook mag zien beweren.
Hoe een gemeente haar zaak zou moeten bewijzen
Voordat een autoriteit iets beperkt, moet zij het gebied aanwijzen als gebied onder “woningnood”. De Commissie stelt daarvoor een volgorde vast.
- Een voortoets op de prijs-inkomenverhouding: de gemiddelde woning moet minstens acht jaar beschikbaar inkomen per hoofd kosten.
- Die verhouding moet bovendien zijn gestegen over de afgelopen tien jaar, tenzij zij al op tien of hoger ligt, in welk geval de groeitoets vervalt.
- Een gedetailleerde blik op de lokale woningvraag en het -aanbod, plus demografische en bevolkingstrends.
- Een vaststelling dat de druk de komende drie jaar waarschijnlijk niet zal afnemen.
- Objectieve, transparante en verifieerbare gegevens.
Als zij die drempel haalt en nog steeds wil optreden, moet zij vervolgens een significant nadelig effect op betaalbaarheid of beschikbaarheid aantonen dat minstens drie jaar aanhoudt, aantonen dat minder beperkende alternatieven niet even goed zouden werken, de maatregel richten op het getroffen gebied, het eigendomsrecht onder artikel 17 van het Handvest eerbiedigen, de maatregel beperken tot vijf jaar, en haar regelmatig herzien.
Of Lagos of Portimão die prijs-inkomendrempel zou halen, is een open vraag. Ik heb nog niemand het lokale cijfer zien publiceren, en ik zou het willen zien voordat ik iemands bewering in welke richting dan ook accepteer. Als schaalvoorbeeld gebruikt de Commissie zelf het centrum van Madrid, waar er ongeveer 40 kortetermijnverhuren zijn per 100 woningen in de langetermijnhuurmarkt. De West-Algarve is Madrid niet.
Wat het betekent als u een AL bezit in Lagos, Vila do Bispo of Aljezur
Deze week: niets. Ik houd het Alojamento Local-register in deze drie gemeenten in de gaten, en dit voorstel verandert geen enkele registratie, vergunning of verplichting daarin. Wie u vertelt te verkopen voordat de EU u “sluit”, leest krantenkoppen in plaats van de tekst.
Wat uw aandacht wel verdient, is de regel die al geldt, hieronder besproken. Als u overweegt of een AL-vergunning het nog waard is, heb ik de huidige situatie in Lagos doorgenomen in Kunt u in Lagos nog een AL-vergunning krijgen?, en niets daarvan wordt tenietgedaan door wat er op 9 september is gebeurd.
Wat het betekent als u koopt in de bandbreedte van 300.000 tot 500.000 euro
Dat is doorgaans de bandbreedte waarin een AL-geschikt appartement in Lagos valt, en daar komen de meeste vragen over verhuur vandaan die ik krijg. Twee punten gelden rechtstreeks. Geen terugwerkende kracht betekent dat een aankoop die nu wordt afgerond, niet kan worden geraakt door een toekomstige aankoopmaatregel. Gerichtheid op commerciële schaal betekent dat een appartement dat een deel van het jaar wordt verhuurd, niet het profiel is waarop dit kader zich richt.
Of kortetermijnverhuur daadwerkelijk loont, is een aparte vraag, waarover ik zorgvuldiger zou nadenken dan over dit voorstel. Ik heb de echte cijfers daarover doorgerekend in Kan Airbnb uw pensioenwoning in de Algarve afbetalen?
De regel die al is veranderd, en die bijna iedereen mistte
Terwijl iedereen discussieert over een voorstel, is er sinds mei 2026 een bindende EU-verordening van kracht. Verordening (EU) 2024/1028, aangenomen op 11 april 2024, regelt de verzameling en het delen van gegevens voor kortetermijnverhuurdiensten. Die verordening brengt registratienummers en het delen van platformgegevens onder in een gemeenschappelijk Europees kader, zodat autoriteiten eindelijk kunnen zien wat er daadwerkelijk wordt verhuurd.
De Wet Betaalbaar Wonen bouwt daar bewust op voort. Autoriteiten zouden verplicht zijn rekening te houden met gegevens verkregen onder 2024/1028, en deze verordening toe te passen en te handhaven, inclusief de registratievereisten. De praktische volgorde is dus niet “de EU verbiedt Airbnb”. Het is: eerst komen de gegevens, en pas daarna kan op basis van bewijs worden gediscussieerd over beperkingen.
Nog een laatste bron van verwarring die het waard is om recht te zetten. Dit is het terrein van kortetermijnverhuur, een ander regime dan de hervorming van de langetermijnverhuur die eerder dit jaar werd doorgevoerd, waarover ik schreef in Portugals nieuwe huurregels. Als iemand het ene aanhaalt om een punt te maken over het andere, heeft die persoon de verkeerde wet te pakken.
Waar dit werkelijk op uitkomt
Een voorstel aan het begin van de gewone wetgevingsprocedure is nog ver verwijderd van iets waarop u moet reageren. Het Parlement maakte al op de eerste dag bezwaren kenbaar. Zelfs in de door de Commissie aangenomen versie is het ontwerp een reeks remmen voor lokale autoriteiten, geen reeks bevoegdheden voor Brussel. Als het uiteindelijk wordt aangenomen, is het praktische effect in de West-Algarve dat elke gemeente die wil beperken, echte cijfers moet publiceren en verdedigen, wat meer verantwoording is dan er vandaag bestaat, niet minder.
Veelgestelde vragen
Moet ik nu iets doen met mijn Alojamento Local-vergunning?
Nee. De op 9 september 2026 voorgestelde Wet Betaalbaar Wonen is een wetgevingsvoorstel, geen wet, en verandert geen enkele AL-registratie of -verplichting in Lagos, Vila do Bispo of Aljezur. De regel die al geldt, is Verordening (EU) 2024/1028 over gegevens en registratie van kortetermijnverhuur, van kracht sinds mei 2026. Als uw registratie daaronder in orde is, hoeft u deze week niets nieuws te doen.
Zou Lagos kortetermijnverhuur kunnen beperken onder deze nieuwe EU-regels?
Alleen als de gemeente zichzelf eerst aanwijst als gebied onder woningnood, wat betekent dat zij moet aantonen dat een gemiddelde woning minstens acht jaar beschikbaar inkomen per hoofd kost, dat die verhouding over tien jaar is gestegen, en dat de druk de komende drie jaar waarschijnlijk niet zal afnemen. Zij zou dan moeten bewijzen dat elke beperking noodzakelijk, evenredig en gericht is, en deze beperken tot vijf jaar. Ik heb nog niemand het prijs-inkomencijfer voor Lagos zien publiceren, dus niemand kan eerlijk beweren dat de stad die drempel al haalt.
Heeft dit gevolgen voor de aankoop van een tweede woning in de Algarve?
Vandaag niet. De Commissie stelt dat de wet geen EU-beperking invoert op de aankoop of het gebruik van tweede woningen en autoriteiten geen nieuwe bevoegdheid geeft om er een in te voeren. Het voorstel omvat wel maatregelen voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, maar elke dergelijke maatregel zou alleen gelden voor woningen die na het van kracht worden ervan zijn gekocht, en kan dus geen woning treffen die u al bezit.
Is dit hetzelfde als de Portugese huurwethervorming van begin 2026?
Nee, en de twee worden voortdurend verward. De Portugese hervorming van 2026 wijzigde het langetermijnhuurregime voor verhuurders die verhuren op basis van woonhuurovereenkomsten. Dit EU-voorstel gaat over kortetermijn vakantieverhuur en woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt. Het zijn afzonderlijke regimes met afzonderlijke regels, dus een argument over het ene zegt niets over het andere.
Komt er via dit voorstel een belasting voor buitenlandse kopers?
Dat kan niet. Belastingen vallen uitdrukkelijk buiten het toepassingsgebied van de Wet Betaalbaar Wonen, net als algemene regels voor eigendom en overdracht van onroerend goed, erfenissen, schenkingen, huurregulering, bouwnormen en bestemmingsplannen. Elke wijziging van de IMT of een heffing voor niet-ingezeten kopers zou moeten komen uit de Portugese belastingwetgeving zelf, niet uit deze tekst.
Klaar om uw zoektocht naar een woning in de Algarve te beginnen? Vertel me waarnaar u op zoek bent en ik vertel u eerlijk wat de regels wel en niet raken.
