Ein britisches Ehepaar hat mich letzte Woche gefragt: Wenn wir im nächsten Frühjahr unser Haus in Praia da Luz kaufen, zahlen wir dann wirklich zehntausend Euro mehr Steuern, nur weil wir keinen Wohnsitz in Portugal haben? Die kurze Antwort lautet ja. Hier erfahren Sie genau, wie es funktioniert, was es kostet und welche drei legalen Auswege es gibt.
Was sich tatsächlich geändert hat
Im Mai 2026 hat Portugal sein fiskalisches Wohnungspaket veröffentlicht, den sogenannten “choque fiscal para a habitação”. Es wurde durch das Lei n.º 9-A/2026 ermächtigt und durch das Decreto-Lei n.º 97/2026 in Kraft gesetzt. Der größte Teil davon soll Immobilien in die langfristige Vermietung lenken und dafür sorgen, dass schneller mehr Wohnungen gebaut werden.
Die Schlagzeile, die die meisten meiner Kunden gehört haben, zielt jedoch direkt auf sie: eine pauschale IMT von 7,5 % für Käufer ohne Wohnsitz in Portugal. Das Paket enthält weit mehr als diese eine Zahl, und einiges davon spricht zu Ihren Gunsten. Es lohnt sich daher, das Gesamtbild zu verstehen, bevor Sie über den Zeitpunkt Ihres Kaufs entscheiden.
Was bedeutet Portugals neue IMT von 7,5 % für Käufer ohne Wohnsitz in Lagos?
Wer nicht in Portugal steuerlich ansässig ist, zahlt beim Kauf einer Wohnimmobilie eine pauschale IMT von 7,5 %, berechnet ab dem ersten Euro. Es gibt keine progressiven Stufen, keine Ermäßigungen und keine Befreiungen. Maßgeblich ist Ihr steuerlicher Wohnsitz, nicht Ihre Staatsangehörigkeit. Käufer aus der EU und aus Drittstaaten werden daher genau gleich behandelt.
Ein Vorbehalt zum Zeitpunkt, denn er ist wichtig. Das Gesetz wurde am 20. Mai 2026 veröffentlicht, und ein großer Teil des Pakets ist auf den 1. September 2026 datiert. Der Beginn für genau diesen Steuersatz ist jedoch umstritten. Die Berufsvereinigung der zertifizierten Buchhalter geht davon aus, dass er bereits seit Ende Mai 2026 gilt, weil der Artikel zur IMT für Nichtansässige keine Übergangsregelung enthält. Andere Kommentatoren nennen den 1. September. Solange die Steuerbehörde dies nicht geklärt hat, sollten Sie die 7,5 % als möglicherweise bereits gültig betrachten und sich beraten lassen, bevor Sie einen Kauf nach irgendeiner Frist ausrichten. Inzwischen habe ich das Dekret noch einmal geprüft und in Es gibt keine Frist zum 1. September dargelegt, wo diese Auslegung gelandet ist.
Nach den alten Regeln zahlte ein Käufer ohne Wohnsitz beim Erwerb eines Ferienhauses dieselbe progressive Skala wie ein in Portugal ansässiger Käufer für einen Zweitwohnsitz, wobei die unteren Stufen niedrig besteuert wurden. Der Pauschalsatz beseitigt all das. Die folgende Tabelle vergleicht die alte progressive Skala mit dem neuen Pauschalsatz für einen typischen Ferienhauskauf auf dem Festland.
| Kaufpreis | Alte progressive Skala | Neuer Pauschalsatz von 7,5 % | Ihre Mehrkosten |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 11.606 € (3,9 %) | 22.500 € | +10.894 € |
| 400.000 € | 19.300 € (4,8 %) | 30.000 € | +10.700 € |
| 500.000 € | 27.300 € (5,5 %) | 37.500 € | +10.200 € |
| 700.000 € | 42.000 € (6,0 %) | 52.500 € | +10.500 € |
| 900.000 € | 54.000 € (6,0 %) | 67.500 € | +13.500 € |
| 1.100.000 € | 66.000 € (6,0 %) | 82.500 € | +16.500 € |
| 1.200.000 €+ | 90.000 € (7,5 %) | 90.000 € | 0 € |
Eine Besonderheit sollten Sie kennen. Oberhalb von etwa 1,15 Mio. € zahlen in Portugal ansässige Käufer bereits pauschal 7,5 %, sodass sich am oberen Ende des Marktes durch die neue Regel nichts ändert. Am stärksten trifft es den Bereich von 300.000 bis 700.000 €, in dem die meisten meiner ausländischen Käufer eine Wohnung oder eine Villa in Lagos, Praia da Luz oder Burgau suchen. In dieser Spanne sollten Sie mit etwa 10.000 bis 11.000 € mehr rechnen, als Sie letztes Jahr gezahlt hätten. Falls diese zusätzliche Steuer Ihre Finanzierungspläne verändert: Käufer ohne Wohnsitz, auch aus den USA, können in der Regel 60 bis 65 % des Immobilienwerts über eine portugiesische Bank finanzieren. In einem separaten Beitrag erkläre ich, wie die Hypothekenfinanzierung für Nichtansässige tatsächlich funktioniert.
Jede Immobilie ist anders, und der steuerpflichtige Wert kann über dem tatsächlich gezahlten Preis liegen. Die obigen Zahlen sind deshalb ein Richtwert und kein Angebot. Ihre eigene Zahl sehen Sie am schnellsten, wenn Sie Ihren Zielpreis in meinen kostenlosen Kostenrechner eingeben: Er zeigt Ihnen die IMT und Ihre gesamten Erwerbsnebenkosten in etwa zwei Minuten.
Sehen Sie, was die 7,5 % für Ihr eigenes Budget bedeuten: Der kostenlose Hypothekenrechner für Portugal ermittelt Ihren Höchstpreis, Ihre Anzahlung und die Steuern und zeigt Ihnen zum Vergleich die IMT, die Sie als in Portugal Ansässiger zahlen würden.
Die drei Auswege aus den 7,5 %
Der Pauschalsatz ist nicht immer endgültig. Das Gesetz sieht drei Situationen vor, in denen Sie ihn entweder vermeiden oder die Differenz von der Steuerbehörde zurückfordern können.
Der erste Weg ist der Wohnsitz. Sind Sie am Tag des Kaufs bereits in Portugal steuerlich ansässig oder werden Sie es innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf, fallen Sie auf die normalen progressiven Sätze zurück. Für Kunden, die jetzt kaufen und innerhalb weniger Jahre tatsächlich übersiedeln, ist dies der saubere Weg.
Der zweite Weg ist die langfristige Vermietung. Vermieten Sie die Immobilie zu einer moderaten Miete von höchstens 2.300 € im Monat, schließen Sie den Mietvertrag innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf ab und halten Sie sie in den ersten fünf Jahren mindestens 36 Monate lang vermietet, können Sie die Differenz zurückfordern. Das passt zu einem Investor, weniger zu jemandem, der das Haus für die eigenen Sommer freihalten möchte.
Der dritte Weg ist eng gefasst: die Ausübung eines portugiesischen öffentlichen Amtes. Er trifft auf die meisten Leser nicht zu, existiert aber.
Was wirklich hilft: die Anreize für die Vermietung
Wenn Sie kaufen, um zu vermieten, und nicht für den Eigenbedarf, ist dieses Paket tatsächlich großzügig. Die Einkommensteuer für Vermieter auf langfristige Mietverträge sinkt für Mieten bis zu 2.300 € im Monat von 25 % auf 10 %, festgeschrieben bis 2029. Zu dieser Grenze vermietete Einheiten sind außerdem von der Vermögensteuer AIMI befreit, und für den Bau oder die Renovierung einer Wohnung in dieser Kategorie gelten 6 % Mehrwertsteuer statt 23 %.
Zusammengenommen sieht die Rechnung für eine langfristige Vermietung im Westalgarve ganz anders aus als noch vor einem Jahr. Es ist das deutlichste Signal, das die Regierung seit Jahren gesendet hat: Wer eine Wohnung auf den langfristigen Markt bringt, wird vom Steuersystem belohnt. Genau deshalb ist die Vermietung auch Ihr Ausweg aus der IMT von 7,5 %.
Wenn Sie an einen Verkauf denken
Es gibt eine neue Vergünstigung bei der Kapitalertragsteuer, und sie ist weiter gefasst als die bisherige Regel. Bisher blieb der Gewinn nur dann von der IRS verschont, wenn Sie den Erlös in einen neuen Hauptwohnsitz investiert haben.
Ab 2026 gilt die Befreiung auch für den Verkauf einer Zweitwohnung oder Ferienimmobilie und nicht nur Ihres Hauptwohnsitzes, sofern Sie den Erlös in eine portugiesische Immobilie reinvestieren, die Sie langfristig zu einer moderaten Miete von höchstens 2.300 € im Monat vermieten. Der Reinvestitionszeitraum reicht von 24 Monaten vor dem Verkauf bis zu 36 Monaten danach, und eine teilweise Reinvestition führt zu einer teilweisen Befreiung.
Der Haken ist, was Sie mit dem Geld tun müssen. Um die Vergünstigung zu behalten, müssen Sie langfristiger Vermieter werden: Die Immobilie muss zu höchstens 2.300 € vermietet bleiben und für den vorgeschriebenen Zeitraum vermietet sein, grob 36 Monate innerhalb der ersten fünf Jahre. Die Befreiung wird mit Zinsen zurückgefordert, wenn Sie die Bedingungen verletzen oder vorzeitig verkaufen. Sie belohnt also Verkäufer, die Kapital in den langfristigen Mietmarkt umschichten, und nicht jemanden, der sich ganz aus dem Immobilienmarkt zurückzieht. Sie gilt nur für Reinvestitionen in Portugal, und Nichtansässige sollten ihre Anspruchsberechtigung mit einem Steuerberater klären, bevor sie sich darauf verlassen.
Meine ehrliche Einschätzung
Für Portugals Wohnungsproblem weist dieses Paket in eine vernünftige Richtung. Das eigentliche Problem des Landes ist ein zu geringes Angebot und zu viel Bestand, der in die kurzfristige Ferienvermietung gedrängt wird. Die Steuersenkungen für die Vermietung und ein schnelleres Bauverfahren greifen beides an. Der Diagnose würde ich nicht widersprechen.
Aber “gut für den Markt” und “gut für einen Ferienhauskäufer ohne Wohnsitz” sind nicht dasselbe. Die IMT von 7,5 % wird als Maßnahme gegen Spekulation dargestellt, doch faktisch ist sie eine Steuer auf ausländische Nachfrage, und die Menschen, die sie zuerst trifft, sind genau die Lifestyle-Käufer, mit denen ich jede Woche arbeite. Ob sie die Preise dämpft oder nur dieses eine Segment abkühlt, ist eine offene Frage. Die wirklichen Stabilisatoren in diesem Gesetz sind die Maßnahmen auf der Angebotsseite, nicht der Aufschlag.
Mein Rat ist daher praktisch und nicht politisch. Wenn Sie ein Haus für den Eigengebrauch kaufen und weder übersiedeln noch vermieten wollen, sind die Kosten real, und Sie sollten sie einplanen. Da der Starttermin ungeklärt ist, sollten Sie nicht davon ausgehen, dass Sie bis September Zeit haben. Lassen Sie sich die aktuelle Lage von einem Anwalt bestätigen, bevor Sie ein Angebot abgeben. Wenn Sie kaufen, um zu vermieten, oder tatsächlich hierher ziehen, bietet Ihnen dasselbe Gesetz einen Weg daran vorbei und bessere Bedingungen, als Käufer sie letztes Jahr hatten.
Häufig gestellte Fragen
Gilt die IMT von 7,5 % auch für EU-Bürger?
Ja. Die Regel richtet sich nach dem steuerlichen Wohnsitz und nicht nach der Staatsangehörigkeit. Ein EU-Käufer, der in Portugal nicht steuerlich ansässig ist, zahlt daher denselben Pauschalsatz von 7,5 % wie ein Käufer aus einem Drittstaat. Ausgenommen sind nur portugiesische Auswanderer.
Wie vermeide ich die neue IMT von 7,5 % in Portugal?
Es gibt zwei realistische Wege. Wenn Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf in Portugal steuerlich ansässig werden, fallen Sie auf die normalen progressiven Sätze zurück. Oder Sie vermieten die Immobilie langfristig zu einer moderaten Miete von bis zu 2.300 € im Monat, mit Vertragsabschluss innerhalb von sechs Monaten und einer Mietdauer von mindestens 36 Monaten innerhalb von fünf Jahren, und fordern die Differenz zurück. Ich gehe mit meinen Kunden durch, welcher Weg zu ihren Plänen passt, bevor wir ein Angebot abgeben.
Wann beginnt die IMT von 7,5 %?
Der Starttermin ist tatsächlich umstritten. Das Gesetz wurde am 20. Mai 2026 veröffentlicht, und die Regierung hat das Paket um den 1. September 2026 herum angelegt. Die Berufsvereinigung der zertifizierten Buchhalter geht jedoch davon aus, dass dieser Satz bereits seit Ende Mai 2026 gilt, weil der Artikel keine Übergangsregelung enthält. Gehen Sie bis zur Bestätigung durch die Steuerbehörde davon aus, dass er bereits gelten könnte, und prüfen Sie die aktuelle Lage, bevor Sie unterschreiben.
Zahle ich bei einer teuren Immobilie in Lagos mehr IMT?
Nicht unbedingt. Oberhalb von etwa 1,15 Mio. € zahlen in Portugal ansässige Käufer bereits pauschal 7,5 %, sodass ein Käufer ohne Wohnsitz auf diesem Niveau dasselbe zahlt wie alle anderen. Am stärksten wirkt der Aufschlag zwischen 300.000 und 700.000 €, dem typischen Preisbereich für Ferienhäuser.
Kann ich die Kapitalertragsteuer vermeiden, wenn ich verkaufe und reinvestiere?
Ja, und ab 2026 ist dies weiter gefasst als bisher: Es gilt nun auch für den Verkauf einer Zweitwohnung oder Ferienimmobilie und nicht nur Ihres Hauptwohnsitzes. Voraussetzung ist, dass Sie den Erlös innerhalb des Zeitraums von 24 Monaten vor bis 36 Monaten nach dem Verkauf in eine portugiesische Immobilie reinvestieren, die langfristig zu höchstens 2.300 € im Monat vermietet wird, und sie für den vorgeschriebenen Zeitraum vermietet halten. Die Vergünstigung wird mit Zinsen zurückgefordert, wenn Sie die Bedingungen verletzen. Sie eignet sich daher für Verkäufer, die langfristige Vermieter werden möchten, und nicht für solche, die aussteigen wollen.
Möchten Sie wissen, was Ihr Kauf nach den neuen Regeln genau kosten würde? Geben Sie Ihre Zahlen in meinen kostenlosen Kostenrechner ein und sehen Sie in zwei Minuten Ihre IMT und Ihre gesamten Erwerbsnebenkosten. Wenn Sie dann einen Kauf vor der Septemberfrist erwägen oder sich fragen, ob Sie jetzt verkaufen sollen, buchen Sie ein kostenloses 30-minütiges Gespräch mit mir, und wir klären Steuern und Timing für Ihre Situation. Sie möchten verkaufen? Erhalten Sie eine kostenlose Immobilienbewertung in 48 Stunden.
