Een Brits echtpaar vroeg me vorige week: als wij volgend voorjaar onze woning in Praia da Luz kopen, betalen we dan echt tienduizend euro extra belasting, alleen omdat we geen inwoners zijn? Het korte antwoord is ja. Hier leest u precies hoe het werkt, wat het kost en wat de drie wettelijke uitwegen zijn.
Wat is er precies veranderd
In mei 2026 publiceerde Portugal zijn fiscale woningpakket, de zogeheten “choque fiscal para a habitação”. Het werd goedgekeurd bij Lei n.º 9-A/2026 en in werking gesteld bij Decreto-Lei n.º 97/2026. Het grootste deel ervan is bedoeld om vastgoed richting langdurige verhuur te sturen en om sneller meer woningen te laten bouwen.
De kop die de meeste van mijn klanten kennen, is echter die welke rechtstreeks op hen gericht is: een vaste IMT van 7,5% voor kopers die geen inwoner zijn. Het pakket bevat veel meer dan dat ene getal, en een deel ervan werkt in uw voordeel. Het loont dus om het hele plaatje te begrijpen voordat u beslist wanneer u koopt.
Wat betekent de nieuwe IMT van 7,5% in Portugal voor kopers in Lagos die geen inwoner zijn?
Iedereen die geen Portugees belastingresident is, betaalt bij de aankoop van een woning een vaste IMT van 7,5%, geheven vanaf de eerste euro. Geen progressieve schijven, geen verlagingen, geen vrijstellingen. Het hangt af van uw fiscale woonplaats, niet van uw nationaliteit, dus EU-kopers en kopers van buiten de EU worden precies hetzelfde behandeld.
Een kanttekening over het tijdstip, want die is belangrijk. De wet is op 20 mei 2026 gepubliceerd en een groot deel van het pakket gaat in op 1 september 2026, maar de ingangsdatum van juist dit tarief is omstreden. De beroepsorganisatie van gecertificeerde accountants leest het zo dat het al sinds eind mei 2026 geldt, omdat het artikel over de IMT voor niet-ingezetenen geen overgangsbepaling bevat, terwijl andere commentatoren naar 1 september verwijzen. Totdat de belastingdienst hierover duidelijkheid geeft, kunt u de 7,5% beschouwen als mogelijk al van kracht, en raad ik u aan advies in te winnen voordat u een aankoop rond een bepaalde deadline plant. Ik heb het besluit inmiddels opnieuw doorgenomen en beschreven waar die lezing is uitgekomen in Er is geen deadline op 1 september.
Onder de oude regels betaalde een niet-ingezetene die een vakantiewoning kocht dezelfde progressieve schaal als een Portugese inwoner voor een tweede woning, waarbij de lagere schijven mild werden belast. Het vaste tarief maakt daar een eind aan. De tabel hieronder vergelijkt de oude progressieve schaal met het nieuwe vaste tarief, voor een gangbare aankoop van een vakantiewoning op het vasteland.
| Koopprijs | Oude progressieve schaal | Nieuw vast tarief van 7,5% | Extra kosten voor u |
|---|---|---|---|
| €300.000 | €11.606 (3,9%) | €22.500 | +€10.894 |
| €400.000 | €19.300 (4,8%) | €30.000 | +€10.700 |
| €500.000 | €27.300 (5,5%) | €37.500 | +€10.200 |
| €700.000 | €42.000 (6,0%) | €52.500 | +€10.500 |
| €900.000 | €54.000 (6,0%) | €67.500 | +€13.500 |
| €1.100.000 | €66.000 (6,0%) | €82.500 | +€16.500 |
| €1.200.000+ | €90.000 (7,5%) | €90.000 | €0 |
Er is een opvallend detail. Boven ongeveer €1,15 miljoen betalen inwoners al een vast tarief van 7,5%, dus voor het topsegment van de markt verandert de nieuwe regel niets. De echte klap valt in het segment van €300.000 tot €700.000, precies waar de meeste van mijn buitenlandse kopers zoeken naar een appartement of villa in Lagos, Praia da Luz of Burgau. Reken in dat segment op ongeveer €10.000 tot €11.000 meer dan u vorig jaar had betaald. Als die extra belastingrekening uw financieringsplannen verandert: kopers die geen inwoner zijn, Amerikanen inbegrepen, kunnen doorgaans 60 tot 65% van de waarde van de woning lenen bij een Portugese bank; in een apart artikel leg ik uit hoe hypotheekfinanciering voor niet-ingezetenen in de praktijk werkt.
Elke woning is anders en de belastbare waarde kan hoger liggen dan de prijs die u werkelijk betaalt, dus de bovenstaande cijfers zijn een indicatie en geen offerte. De snelste manier om uw eigen bedrag te zien, is uw beoogde prijs in te voeren in mijn gratis kostencalculator: u krijgt de IMT en uw totale aankoopkosten binnen ongeveer twee minuten.
Zie wat de 7,5% doet met uw eigen budget: de gratis hypotheekcalculator voor Portugal berekent uw maximale prijs, aanbetaling en belastingen, en toont ter vergelijking de IMT die u als inwoner zou betalen.
De drie uitwegen uit de 7,5%
Het vaste tarief is niet altijd definitief. De wet bevat drie situaties waarin u het ontloopt of het verschil terugvraagt bij de belastingdienst.
De eerste is residentie. Als u op de dag van aankoop al Portugees belastingresident bent, of dat binnen twee jaar na de aankoop wordt, valt u terug op de normale progressieve tarieven. Voor klanten die nu kopen en binnen enkele jaren echt naar Portugal verhuizen, is dit de nette route.
De tweede is langdurige verhuur. Als u de woning verhuurt tegen een gematigde huur van maximaal €2.300 per maand, het huurcontract binnen zes maanden na aankoop ondertekent en de woning gedurende de eerste vijf jaar minstens 36 maanden verhuurd houdt, kunt u het verschil terugvorderen. Dat past bij een beleggende koper, minder bij iemand die de woning vrij wil houden voor de eigen zomers.
De derde is beperkt: het bekleden van een Portugese publieke functie. Voor de meeste lezers geldt dit niet, maar de mogelijkheid bestaat.
Het deel dat echt helpt: verhuurincentives
Als u koopt om te verhuren in plaats van voor eigen gebruik, is dit pakket werkelijk royaal. De inkomstenbelasting voor verhuurders op langdurige verhuur daalt van 25% naar 10% voor huren tot €2.300 per maand, vastgelegd tot en met 2029. Woningen die onder die grens worden verhuurd, zijn bovendien vrijgesteld van de AIMI-vermogensbelasting, en voor het bouwen of renoveren van een woning in die categorie geldt 6% btw in plaats van 23%.
Stapel die voordelen op elkaar en de rekensom voor langdurige verhuur in het West-Algarve ziet er heel anders uit dan een jaar geleden. Het is het duidelijkste signaal dat de regering in jaren heeft afgegeven: breng een woning op de langetermijnmarkt en het belastingstelsel beloont u daarvoor. Daarom is de verhuurroute ook uw uitweg uit de IMT van 7,5%.
Als u overweegt te verkopen
Er is een nieuwe vrijstelling voor vermogenswinst, en die is ruimer dan de oude regel. Tot nu toe ontliep u de IRS over de winst alleen als u de opbrengst herinvesteerde in een nieuwe vaste woning.
Vanaf 2026 geldt de vrijstelling ook voor de verkoop van een tweede woning of vakantiewoning, en niet alleen voor uw hoofdverblijf, op voorwaarde dat u de opbrengst herinvesteert in een Portugese woning die u langdurig verhuurt tegen een gematigde huur van €2.300 per maand of minder. De herinvesteringsperiode loopt van 24 maanden vóór de verkoop tot 36 maanden erna, en een gedeeltelijke herinvestering levert een gedeeltelijke vrijstelling op.
De vangst zit in wat u met het geld moet doen. Om de vrijstelling te behouden moet u langdurig verhuurder worden: de woning moet verhuurd blijven voor ten hoogste €2.300 en gedurende de vereiste periode verhuurd zijn, grofweg 36 maanden binnen de eerste vijf jaar, en de vrijstelling wordt met rente teruggevorderd als u de voorwaarden schendt of te vroeg verkoopt. Het beloont dus een verkoper die kapitaal herinvesteert in de langetermijnverhuurmarkt, en niet iemand die helemaal uit het vastgoed stapt. Het geldt alleen voor herinvestering in Portugal, en niet-ingezetenen doen er goed aan hun recht daarop door een accountant te laten bevestigen voordat ze erop vertrouwen.
Mijn eerlijke mening
Voor het Portugese woningprobleem wijst dit pakket in een verstandige richting. Het echte probleem van het land is een te klein aanbod en te veel woningen die naar kortetermijn-vakantieverhuur worden gestuurd, en de verlaging van de verhuurbelasting plus een sneller bouwproces pakken beide aan. Met de diagnose ben ik het eens.
Maar “goed voor de markt” en “goed voor een koper van een vakantiewoning die geen inwoner is” zijn niet hetzelfde. De IMT van 7,5% wordt gepresenteerd als een maatregel tegen speculatie, maar in feite is het een belasting op buitenlandse vraag, en de mensen die er als eersten door worden geraakt zijn precies de levensgenieters met wie ik elke week werk. Of het de prijzen afkoelt of alleen dit ene segment, is een open vraag. De echte stabilisatoren in deze wet zijn de maatregelen aan de aanbodzijde, niet de toeslag.
Mijn advies is dus praktisch, niet politiek. Als u een woning koopt voor eigen gebruik en u niet van plan bent om te verhuizen of de woning te verhuren, zijn de kosten reëel en moet u ermee rekenen. Omdat de ingangsdatum onzeker is, moet u er bovendien niet van uitgaan dat u tot september de tijd hebt. Laat de actuele stand van zaken controleren door een advocaat voordat u een bod uitbrengt. Koopt u om te verhuren, of verhuist u echt naar Portugal, dan biedt dezelfde wet u een manier om eromheen te werken en een betere deal dan kopers vorig jaar kregen.
Veelgestelde vragen
Geldt de IMT van 7,5% ook voor EU-burgers?
Ja. De regel is gebaseerd op fiscale woonplaats, niet op nationaliteit, dus een EU-koper die geen Portugees belastingresident is, betaalt hetzelfde vaste tarief van 7,5% als een koper van buiten de EU. De enige uitzondering zijn Portugese emigranten.
Hoe vermijd ik de nieuwe IMT van 7,5% in Portugal?
Er zijn twee realistische routes. Wordt u binnen twee jaar na de aankoop Portugees belastingresident, dan valt u terug op de normale progressieve tarieven. Of verhuur de woning langdurig tegen een gematigde huur tot €2.300 per maand, met een contract dat binnen zes maanden is ondertekend en minstens 36 maanden over vijf jaar blijft lopen, en vraag het verschil terug. Ik loop met klanten door welke route bij hun plannen past voordat we een bod uitbrengen.
Wanneer gaat de IMT van 7,5% in?
De ingangsdatum is werkelijk omstreden. De wet is op 20 mei 2026 gepubliceerd en de regering presenteerde het pakket rond 1 september 2026, maar de beroepsorganisatie van gecertificeerde accountants leest dit tarief als al van kracht sinds eind mei 2026, omdat het artikel geen overgangsbepaling bevat. Ga er totdat de belastingdienst het bevestigt van uit dat het mogelijk al geldt, en controleer de actuele stand van zaken voordat u tekent.
Betaal ik meer IMT op een dure woning in Lagos?
Niet per se. Boven ongeveer €1,15 miljoen betalen Portugese inwoners al een vast tarief van 7,5%, dus een koper die geen inwoner is en op dat niveau koopt, betaalt hetzelfde als iedereen. De toeslag valt het hardst tussen €300.000 en €700.000, het gangbare segment voor vakantiewoningen.
Kan ik vermogenswinstbelasting ontlopen als ik verkoop en herinvesteer?
Ja, en vanaf 2026 is dat ruimer dan voorheen: het geldt nu ook voor de verkoop van een tweede woning of vakantiewoning, en niet alleen voor uw hoofdverblijf. De voorwaarde is dat u de opbrengst herinvesteert in een Portugese woning die langdurig wordt verhuurd voor ten hoogste €2.300 per maand, binnen de periode van 24 maanden vóór tot 36 maanden na de verkoop, en dat de woning gedurende de vereiste periode verhuurd blijft. De vrijstelling wordt met rente teruggevorderd als u de voorwaarden schendt, dus het past bij verkopers die langdurig verhuurder willen worden en niet bij verkopers die alles te gelde willen maken.
Wilt u precies weten wat uw aankoop onder de nieuwe regels kost? Voer uw cijfers in mijn gratis kostencalculator in en zie binnen twee minuten uw IMT en totale aankoopkosten. Overweegt u een aankoop vóór de septemberdeadline, of vraagt u zich af of u nu moet verkopen? Boek een gratis gesprek van 30 minuten met mij en we brengen de belastingen en de timing voor uw situatie in kaart. Wilt u verkopen? Ontvang binnen 48 uur een gratis woningwaardering.
