Un couple français à qui je fais visiter des appartements à Lagos m’a posé cette question autour d’un café la semaine dernière : “Si nous achetons maintenant et que nous louons sur Airbnb jusqu’à la retraite, les revenus locatifs peuvent-ils rembourser le bien ?” Ils ont un peu plus de cinquante ans, souhaitent un deux-chambres près de l’eau où ils pourront un jour s’installer à la retraite, et aiment l’idée que le bien se rentabilise entre-temps.
C’est l’une des questions les plus fréquentes que je reçois de la part d’acheteurs de résidence secondaire. La réponse honnête est : en partie, si vous achetez le bon bien et que vous le gérez correctement. Mais “remboursé par Airbnb” relève de l’exagération en 2026. Voici exactement ce que je leur ai dit.
Les revenus Airbnb peuvent-ils vraiment rembourser un appartement en Algarve ?
Non, pas à eux seuls, et pas aux prix actuels. Un deux-chambres bien situé à Lagos ou à Meia Praia peut réalistement couvrir ses charges courantes et une bonne partie d’un crédit immobilier, mais l’époque où les revenus de location courte durée absorbaient tout le prix d’achat est révolue.
Les prix ont fortement grimpé. Lagos se situe désormais autour de 3.800 euros le mètre carré, avec des secteurs prisés de Praia da Luz plus proches de 6.800 euros. Dans le même temps, les règles autour de la location courte durée se sont durcies. C’est dans l’écart entre le rêve et le tableau de calcul que se passent la plupart de ces conversations.
Les règles 2026 de la location courte durée à connaître vraiment
Trois éléments ont changé la donne, et tous trois comptent avant même de supposer le moindre euro de revenu.
- Les plateformes contrôlent désormais les licences. Depuis le 20 mai 2026, un règlement européen oblige Airbnb, Booking.com et Vrbo à vérifier votre numéro de licence Alojamento Local (AL) et à retirer automatiquement toute annonce non enregistrée. Sans AL valide, pas d’annonce, pas de revenu.
- L’enregistrement AL est spécifique à chaque bien. La possibilité même d’obtenir une licence AL dépend du bâtiment exact et de la municipalité, et certaines zones limitent les nouveaux enregistrements. La première question n’est donc jamais “combien cela va-t-il rapporter”, mais si cet appartement précis peut être enregistré en Alojamento Local. Je vérifie cela bien par bien, pas ville par ville.
- Les 7,5% d’IMT s’appliquent toujours aux non-résidents. Sur un achat de 500.000 euros, cela représente 37.500 euros rien qu’en droit de mutation, avant notaire, frais juridiques et ameublement. Cela reconfigure dès le départ le calcul de rentabilité, comme je l’ai détaillé dans mon article sur l’IMT de 7,5% du Portugal pour les acheteurs non-résidents.
J’ai déjà déconseillé à des acheteurs des “appartements parfaits pour Airbnb” qui ne pourraient jamais être légalement loués en courte durée. Le rendement n’existe que si la licence existe. Le cadre réglementaire a encore évolué en septembre 2026, il vaut donc la peine de lire ce que l’EU Affordable Housing Act change pour les acheteurs en Algarve avant de projeter le moindre euro.
À quoi ressemblent vraiment les chiffres
J’ai passé leur profil exact dans mon propre simulateur de location courte durée en Algarve : un appartement deux-chambres dans le Barlavento Algarvio, de Lagos à Sagres, un achat à 500.000 euros, un taux d’occupation moyen d’environ 50% sur l’année, avec une gestion professionnelle. Voici la projection obtenue :
- Revenu locatif brut : environ 25.960 euros par an, sur la base de tarifs par nuit proches de 212 euros en haute saison de juillet et août, 127 euros en intersaison et 85 euros en hiver.
- Charges courantes : environ 8.190 euros, couvrant les 20% de frais de gestion, le ménage et les commissions des plateformes.
- Bénéfice net après impôt sous le régime simplifié portugais : environ 15.500 euros.
- Rendement sur le prix d’achat : 3,1%.
C’est un chiffre réel et utile. Il couvre vos charges de détention et une bonne partie d’un crédit immobilier, mais il ne rembourse pas à lui seul un appartement à 500.000 euros. Et il varie fortement selon deux leviers : l’emplacement et le taux d’occupation. Faites monter l’occupation vers un niveau de superhôte et le rendement grimpe ; descendez à 30%, typique d’une nouvelle annonce, et il chute rapidement. C’est précisément pourquoi j’ai conçu l’outil comme un curseur, et non comme un chiffre unique à retenir.
Un signal de marché m’empêche de raisonner sur le meilleur des cas : les loyers demandés au niveau national ont désormais baissé cinq mois d’affilée, alors même que les prix de vente atteignent de nouveaux records. Fondez vos projections sur la réalité actuelle, pas sur le pic de 2023.
Faites votre propre projection. Renseignez votre prix cible, la zone et le taux d’occupation dans le simulateur gratuit de location courte durée en Algarve et vous obtiendrez des chiffres optimistes, réalistes et prudents pour le bien précis que vous envisagez. C’est le même outil que j’utilise avec mes clients.
Location courte durée, longue durée, ou garder le bien pour vous ?
Pour un couple qui prévoit de s’y installer à la retraite, la vraie décision ne porte pas uniquement sur le revenu. Elle porte sur la part de l’année où vous souhaitez disposer de l’appartement pour votre usage personnel. Voici comment se comparent les trois options.
| Courte durée (AL / Airbnb) | Longue durée (bail de 12 mois) | Garder pour usage personnel | |
|---|---|---|---|
| Potentiel de revenu | Brut le plus élevé (~26 000), ~3,1% net à occupation moyenne | Plus stable, ~2,5 à 3,5% net, moins volatil | Aucun |
| Règles et effort | Licence AL requise, contrôles des plateformes, gestion intensive | Bail standard, effort faible, protections du locataire | Aucune règle de location à gérer |
| Disponible pour vous ? | Oui, vous pouvez bloquer vos propres dates | Non, immobilisé pour la durée du bail du locataire | Entièrement, quand vous le souhaitez |
| Idéal pour | Propriétaires voulant des revenus et un accès l’été | Propriétaires voulant un rendement stable, sans gestion | Acheteurs dont la priorité est la résidence de retraite elle-même |
Pour les acheteurs qui souhaitent réellement le bien pour leur retraite, la location courte durée l’emporte généralement en flexibilité : elle rapporte pendant les semaines de pointe tout en laissant le bien disponible pour vos propres séjours au printemps et en automne. Le volet longue durée de cette comparaison est toutefois en train d’évoluer, et j’ai détaillé ce que la réforme de 2026 change pour la position d’un propriétaire bailleur dans Portugal’s New Rental Rules: What Landlords Gain in 2026.
Ce que j’ai dit au couple français
Achetez l’appartement que vous seriez heureux de posséder même s’il ne rapportait jamais un centime. Considérez ensuite les revenus de la location courte durée comme un moyen de compenser le coût de détention, et non comme un plan d’affaires censé rembourser le crédit.
Les vents sont réellement favorables pour eux. La France figure désormais parmi les principales nationalités à rechercher des biens en Algarve, et l’accès direct continue de s’améliorer : Faro a ajouté plus de 600.000 sièges aériens pour l’été 2026, ce qui alimente à la fois la demande de revente et le taux d’occupation en location de vacances près des plages de Lagos. Si le bien est le bon et la licence en règle, le revenu est réel. Il n’est simplement pas magique.
Questions Fréquentes
Les revenus de location Airbnb peuvent-ils rembourser un appartement de retraite en Algarve ?
Pas à eux seuls, pas aux prix de 2026. Mon simulateur de location en Algarve projette environ 3,1% net, soit environ 15.500 euros par an pour un deux-chambres à 500.000 euros à occupation moyenne, ce qui couvre les charges courantes et une partie d’un crédit, mais pas le prix d’achat. Achetez un bien que vous voudriez posséder de toute façon, et considérez le revenu locatif comme une compensation de coûts.
Ai-je besoin d’une licence AL pour louer mon bien en Algarve sur Airbnb en 2026 ?
Oui. Depuis le 20 mai 2026, un règlement européen oblige Airbnb, Booking.com et Vrbo à vérifier votre numéro de licence Alojamento Local et à retirer les biens non licenciés. La possibilité de licencier un appartement donné dépend du bâtiment et de la municipalité, je confirme donc toujours la faisabilité de l’AL pour le bien précis avant de parler de rendement.
Combien un deux-chambres près de Lagos peut-il rapporter en location courte durée ?
Mon simulateur de location projette environ 26.000 euros de revenu brut et 15.500 euros net après impôt, à une occupation moyenne d’environ 50%, avec des tarifs de pointe proches de 212 euros la nuit en juillet et août. Le revenu se concentre fortement entre juin et septembre. Testez votre propre prix et taux d’occupation dans le simulateur pour connaître votre fourchette réaliste.
Vaut-il mieux louer un appartement en Algarve en courte ou en longue durée ?
La location courte durée rapporte davantage en brut et laisse le bien disponible à vos propres dates, mais elle exige une licence AL et une gestion active. La location longue durée demande moins d’effort et reste plus stable, autour de 2,5 à 3,5% net, mais immobilise l’appartement pour la durée du bail du locataire. Pour les acheteurs qui souhaitent s’y installer à la retraite, la location courte durée l’emporte généralement en flexibilité.
Les non-résidents paient-ils un impôt supplémentaire à l’achat d’un bien locatif au Portugal ?
Les acheteurs non-résidents paient actuellement un IMT forfaitaire de 7,5%, soit 37.500 euros pour un achat de 500.000 euros, avant frais de notaire et frais juridiques. Intégrez ce montant à votre calcul de rentabilité dès le départ.
Vous envisagez un appartement à Lagos qui fonctionne à la fois comme résidence de retraite et comme location de vacances ? Dites-moi ce que vous recherchez et je trouverai des biens où la licence AL tient vraiment la route. Commencez ici votre recherche immobilière en Algarve.