Een Frans echtpaar aan wie ik in Lagos appartementen laat zien, vroeg mij dit vorige week bij een kop koffie: “Als we nu kopen en het tot ons pensioen via Airbnb verhuren, kan de huuropbrengst het pand dan afbetalen?” Ze zijn begin vijftig, zoeken een T2 dicht bij het water waar ze later kunnen gaan wonen, en vinden het idee aantrekkelijk dat de woning intussen zichzelf bedruipt.
Het is een van de vaakst gestelde vragen van kopers van een tweede woning. Het eerlijke antwoord luidt: gedeeltelijk, als u het juiste pand koopt en het goed beheert. Maar “afbetaald door Airbnb” is in 2026 te veel gezegd. Dit is precies wat ik hun heb verteld.
Kan de opbrengst van Airbnb een appartement in de Algarve echt afbetalen?
Nee, niet op eigen kracht, en niet tegen de huidige prijzen. Een goed gelegen T2 in Lagos of aan de Meia Praia dekt realistisch de vaste lasten en een flink deel van een hypotheek, maar het tijdperk waarin de opbrengst uit kortetermijnverhuur de hele koopsom afloste, ligt achter ons.
De prijzen zijn hard gestegen. Lagos ligt inmiddels rond 3.800 euro per vierkante meter, en de beste delen van Praia da Luz eerder rond 6.800. Tegelijk zijn de regels voor kortetermijnverhuur strenger geworden. In dat gat tussen de droom en het rekenblad speelt zich het grootste deel van deze gesprekken af.
De regels voor kortetermijnverhuur in 2026 die u echt moet kennen
Drie dingen hebben het beeld veranderd, en alle drie tellen mee voordat u ook maar één euro aan opbrengst inrekent.
- Platforms controleren nu de vergunningen. Sinds 20 mei 2026 verplicht een EU-verordening Airbnb, Booking.com en Vrbo om uw Alojamento Local (AL) vergunningsnummer te controleren en elk niet-geregistreerd pand automatisch te verwijderen. Zonder geldig AL geen advertentie en geen inkomsten.
- Een AL-registratie geldt per pand. Of u überhaupt een AL-vergunning krijgt, hangt af van het precieze gebouw en van de gemeente, en sommige zones beperken nieuwe registraties. De eerste vraag is dus nooit “wat levert het op”, maar of juist dit appartement wel voor Alojamento Local geregistreerd kan worden. Dat controleer ik per pand, niet per plaats.
- De IMT van 7,5% geldt nog steeds voor niet-ingezetenen. Bij een aankoop van 500.000 euro is dat alleen al 37.500 euro overdrachtsbelasting, vóór notaris, juridische kosten en inrichting. Dat verandert de terugverdienrekening vanaf dag één, zoals ik beschreef in mijn stuk over de Portugese IMT van 7,5% voor niet-ingezeten kopers.
Ik heb kopers al afgeraden om “perfecte Airbnb-appartementen” te kopen die juridisch nooit kort verhuurd hadden mogen worden. Het rendement bestaat alleen als de vergunning bestaat.
Hoe de cijfers er werkelijk uitzien
Ik heb hun exacte profiel door mijn eigen simulator voor kortetermijnverhuur in de Algarve gehaald: een T2-appartement in de West-Algarve, tussen Lagos en Sagres, een aankoop van 500.000 euro, een gemiddelde bezetting van ongeveer 50% over het jaar, met professioneel beheer. Dit was de prognose:
- Bruto huuropbrengst: ongeveer 25.960 euro per jaar, gebaseerd op nachtprijzen rond 212 euro in de piek van juli en augustus, 127 in de tussenseizoenen en 85 in de winter.
- Vaste lasten: ongeveer 8.190 euro, inclusief 20% beheervergoeding, schoonmaak en platformkosten.
- Nettowinst na de Portugese belasting in het vereenvoudigde regime: ongeveer 15.500 euro.
- Rendement op de koopsom: 3,1%.
Dat is een reëel en bruikbaar getal. Het dekt uw vaste lasten en een stevig deel van een hypotheek, maar het betaalt een appartement van 500.000 euro niet in zijn eentje af. En het schommelt sterk met twee knoppen: ligging en bezetting. Trek de bezetting richting superhostniveau en het rendement stijgt; zak naar de 30% van een nieuwe advertentie en het daalt snel. Precies daarom heb ik het hulpmiddel als schuifregelaar gebouwd en niet als één enkel kopgetal.
Eén marktsignaal weerhoudt mij ervan met het beste scenario te rekenen: de landelijk gevraagde huren dalen inmiddels vijf maanden op rij, terwijl de verkoopprijzen juist nieuwe records halen. Reken met de realiteit van vandaag, niet met de piek van 2023.
Maak uw eigen prognose. Voer uw doelprijs, gebied en bezetting in de gratis simulator voor kortetermijnverhuur in de Algarve in en u ziet cijfers voor het beste, het realistische en het behoudende scenario voor precies het pand dat u voor ogen heeft. Het is hetzelfde hulpmiddel dat ik met cliënten gebruik.
Kort verhuren, lang verhuren, of vrijhouden voor uzelf?
Voor een echtpaar dat er later wil gaan wonen, gaat de echte beslissing niet alleen over inkomsten. Ze gaat over hoeveel van het jaar u het appartement voor eigen gebruik beschikbaar wilt hebben. Zo verhouden de drie opties zich tot elkaar.
| Kortetermijnverhuur (AL / Airbnb) | Langetermijnverhuur (12 maanden) | Houden voor eigen gebruik | |
|---|---|---|---|
| Opbrengstpotentieel | Hoogste bruto (~26.000), ~3,1% netto bij gemiddelde bezetting | Stabieler, ~2,5 tot 3,5% netto, minder volatiel | Geen |
| Regels en inspanning | AL-vergunning verplicht, controles door platforms, intensief beheer | Gewone huurovereenkomst, weinig werk, huurbescherming | Geen verhuurregels om te beheren |
| Beschikbaar voor u? | Ja, u blokkeert uw eigen data | Nee, vastgelegd voor de looptijd van de huurder | Volledig, wanneer u maar wilt |
| Het meest geschikt voor | Eigenaren die zowel inkomsten als toegang in de zomer willen | Eigenaren die een stabiel rendement zonder werk willen | Kopers voor wie de pensioenwoning zelf voorop staat |
Voor kopers die het pand echt voor hun pensioen willen, wint kortetermijnverhuur meestal op flexibiliteit: u verdient in de piekweken en houdt de woning toch beschikbaar voor uw eigen verblijven in het voorjaar en het najaar. De langetermijnkant van die vergelijking verandert wel, en wat de hervorming van 2026 voor de positie van de verhuurder betekent, beschreef ik in De nieuwe huurregels in Portugal: wat verhuurders in 2026 winnen.
Wat ik het Franse echtpaar heb verteld
Koop het appartement dat u ook zou willen bezitten als het nooit een cent zou opbrengen. Behandel de opbrengst uit kortetermijnverhuur daarna als een manier om de kosten van het aanhouden te compenseren, en niet als een businessplan dat de hypotheek aflost.
De wind zit hun werkelijk mee. Frankrijk behoort inmiddels tot de nationaliteiten die het vaakst naar vastgoed in de Algarve zoeken, en de directe bereikbaarheid blijft verbeteren: Faro kreeg er voor de zomer van 2026 meer dan 600.000 vliegtuigstoelen bij, wat zowel de vraag naar bestaande woningen als de bezetting van vakantieverhuur bij de stranden van Lagos voedt. Als het pand klopt en de vergunning in orde is, zijn de inkomsten reëel. Ze zijn alleen geen toverij.
Veelgestelde vragen
Kan de huuropbrengst van Airbnb een pensioenappartement in de Algarve afbetalen?
Niet op eigen kracht, en niet tegen de prijzen van 2026. Mijn Algarve-huursimulator komt uit op ongeveer 3,1% netto, ruwweg 15.500 euro per jaar bij een T2 van 500.000 euro en gemiddelde bezetting. Dat dekt de vaste lasten en een deel van een hypotheek, niet de koopsom. Koop een woning die u toch al zou willen bezitten en beschouw de huuropbrengst als een compensatie van kosten.
Heb ik in 2026 een AL-vergunning nodig om mijn woning in de Algarve via Airbnb te verhuren?
Ja. Sinds 20 mei 2026 dwingt een EU-verordening Airbnb, Booking.com en Vrbo om uw Alojamento Local vergunningsnummer te controleren en panden zonder vergunning te verwijderen. Of een bepaald appartement vergund kan worden, hangt af van het gebouw en van de gemeente, dus bevestig ik de AL-haalbaarheid altijd op het specifieke pand voordat we over rendement praten.
Hoeveel kan een T2 bij Lagos opbrengen met kortetermijnverhuur?
Mijn huursimulator komt uit op ongeveer 26.000 euro bruto en 15.500 euro netto na belasting bij een gemiddelde bezetting van ruwweg 50%, met piekprijzen rond 212 euro per nacht in juli en augustus. De opbrengst is sterk geconcentreerd van juni tot september. Voer uw eigen prijs en bezetting in de simulator in om uw realistische bandbreedte te zien.
Kunt u een appartement in de Algarve beter kort of lang verhuren?
Kortetermijnverhuur brengt bruto meer op en houdt het pand beschikbaar voor uw eigen data, maar vereist een AL-vergunning en actief beheer. Langetermijnverhuur kost minder werk en is stabieler, rond 2,5 tot 3,5% netto, maar legt het appartement vast voor de looptijd van de huurder. Voor kopers die er later zelf willen wonen, wint kortetermijnverhuur meestal op flexibiliteit.
Betalen niet-ingezetenen extra belasting bij aankoop van een verhuurpand in Portugal?
Niet-ingezeten kopers betalen momenteel een vast IMT-tarief van 7,5%, oftewel 37.500 euro bij een aankoop van 500.000 euro, vóór notaris- en juridische kosten. Neem dat vanaf het begin mee in uw terugverdienberekening.
Denkt u aan een appartement in Lagos dat werkt als pensioenwoning en als vakantieverhuur? Vertel mij wat u zoekt, dan vind ik panden waar de AL-vergunning ook echt klopt. Start hier uw zoektocht naar vastgoed in de Algarve.
Doe mee aan de discussie