Een Frans echtpaar aan wie ik appartementen in Lagos laat zien, vroeg mij dit vorige week onder de koffie: “Als we nu kopen en verhuren via Airbnb tot ons pensioen, kan de huurinkomst de woning dan afbetalen?” Ze zijn begin vijftig, willen een woning met twee slaapkamers dicht bij het water waar ze uiteindelijk hun pensioen kunnen doorbrengen, en vinden het een mooi idee dat de woning zichzelf ondertussen terugverdient.
Het is een van de meest gestelde vragen die ik krijg van kopers van een tweede woning. Het eerlijke antwoord is: gedeeltelijk, als u de juiste woning koopt en deze goed beheert. Maar “afbetaald door Airbnb” is in 2026 een te grote stap. Dit is precies wat ik hen heb verteld.
Kan Airbnb-inkomen een appartement in de Algarve echt afbetalen?
Nee, niet op zichzelf, en niet tegen de huidige prijzen. Een goed gelegen woning met twee slaapkamers in Lagos of Meia Praia kan realistisch de lopende kosten en een flink deel van een hypotheek dekken, maar het tijdperk waarin inkomsten uit kortdurende verhuur de volledige aankoopprijs dekten, ligt achter ons.
De prijzen zijn flink gestegen. Lagos zit nu rond de 3.800 euro per vierkante meter, waarbij toplocaties in Praia da Luz dichter bij 6.800 euro liggen. Tegelijkertijd zijn de regels rond kortdurende verhuur aangescherpt. De kloof tussen de droom en het rekenblad is waar ik het grootste deel van deze gesprekken doorbreng.
De regels voor kortdurende verhuur in 2026 die u echt moet kennen
Drie zaken hebben het beeld veranderd, en alle drie zijn belangrijk voordat u ook maar één euro inkomen veronderstelt.
- Platforms controleren nu vergunningen. Sinds 20 mei 2026 verplicht een EU-verordening Airbnb, Booking.com en Vrbo om uw Alojamento Local (AL)-vergunningsnummer te verifiëren en elke niet-geregistreerde woning automatisch van het platform te verwijderen. Geen geldige AL, geen advertentie, geen inkomen.
- AL-registratie is pand-specifiek. Of u überhaupt een AL-vergunning kunt krijgen, hangt af van het exacte gebouw en de gemeente, en sommige zones beperken nieuwe registraties. De eerste vraag is dus nooit “wat levert het op”, maar of dit specifieke appartement wel geregistreerd kan worden voor Alojamento Local. Dat controleer ik per pand, niet per plaats.
- De 7,5% IMT geldt nog steeds voor niet-ingezetenen. Bij een aankoop van 500.000 euro is dat alleen al 37.500 euro overdrachtsbelasting, vóór notaris-, juridische kosten en inrichting. Dat verandert de terugverdienrekening vanaf dag één, zoals ik beschreef in mijn artikel over Portugals 7,5% IMT voor niet-ingezeten kopers.
Ik heb kopers al afgeraden van “perfecte Airbnb-appartementen” die nooit legaal kortdurend verhuurd konden worden. Het rendement bestaat alleen als de vergunning bestaat. Het regelgevend kader is in september 2026 opnieuw gewijzigd, dus is het de moeite waard om wat de EU Affordable Housing Act verandert voor kopers in de Algarve te lezen voordat u ook maar één euro doorrekent.
Hoe de cijfers er echt uitzien
Ik heb hun exacte profiel door mijn eigen Algarve-simulator voor kortdurende verhuur gehaald: een appartement met twee slaapkamers in de West-Algarve, van Lagos tot Sagres, een aankoop van 500.000 euro, een gemiddelde bezetting van ongeveer 50% over het jaar, met professioneel beheer. Dit was de prognose:
- Bruto huurinkomsten: ongeveer 25.960 euro per jaar, gebaseerd op nachttarieven van rond de 212 euro in het hoogseizoen juli en augustus, 127 euro in de tussenseizoenen en 85 euro in de winter.
- Lopende kosten: ongeveer 8.190 euro, inclusief 20% beheervergoeding, schoonmaak en platformkosten.
- Nettowinst na belasting onder het Portugese vereenvoudigde regime: ongeveer 15.500 euro.
- Rendement op de aankoopprijs: 3,1%.
Dat is een reëel en bruikbaar getal. Het dekt uw exploitatiekosten en een flink deel van een hypotheek, maar betaalt geen appartement van 500.000 euro op zichzelf af. En het schommelt sterk op basis van twee factoren: locatie en bezetting. Verhoog de bezetting richting superhost-niveau en het rendement stijgt; zak naar 30%, typisch voor een nieuwe advertentie, en het daalt snel. Precies daarom heb ik de tool als schuifregelaar gebouwd, niet als één enkel kopcijfer.
Eén marktsignaal weerhoudt mij ervan om op het beste scenario te rekenen: de gevraagde huurprijzen landelijk zijn nu al vijf maanden op rij gedaald, terwijl verkoopprijzen juist nieuwe records bereiken. Reken met de huidige realiteit, niet met de piek van 2023.
Maak uw eigen prognose. Voer uw doelprijs, locatie en bezetting in bij de gratis Algarve-simulator voor kortdurende verhuur en u ziet best-case, realistische en conservatieve cijfers voor precies de woning die u voor ogen heeft. Het is dezelfde tool die ik met klanten gebruik.
Kortdurend verhuren, langdurig verhuren, of vrijhouden voor uzelf?
Voor een stel dat van plan is er met pensioen te gaan, draait de echte beslissing niet alleen om inkomen. Het draait om hoeveel van het jaar u het appartement beschikbaar wilt hebben voor eigen gebruik. Zo vergelijken de drie opties zich.
| Kortdurend (AL / Airbnb) | Langdurig (12 maanden) | Zelf gebruiken | |
|---|---|---|---|
| Inkomenspotentieel | Hoogste bruto (~26.000), ~3,1% netto bij gemiddelde bezetting | Stabieler, ~2,5 tot 3,5% netto, minder volatiel | Geen |
| Regels en inspanning | AL-vergunning vereist, platformcontroles, intensief beheer | Standaard huurcontract, weinig inspanning, huurdersbescherming | Geen verhuurregels om te beheren |
| Beschikbaar voor u? | Ja, u kunt eigen data blokkeren | Nee, vastgelegd voor de duur van het huurcontract | Volledig, wanneer u maar wilt |
| Het meest geschikt voor | Eigenaren die inkomen plus zomertoegang willen | Eigenaren die een stabiel, moeiteloos rendement willen | Kopers voor wie de pensioenwoning zelf de prioriteit is |
Voor kopers die de woning oprecht voor hun pensioen willen, wint kortdurende verhuur meestal op flexibiliteit: u verdient in de piekweken en houdt de woning toch beschikbaar voor uw eigen verblijf in het voor- en najaar. De langdurige verhuur in deze vergelijking verandert echter, en ik heb beschreven wat de hervorming van 2026 betekent voor de positie van een verhuurder in Portugal’s New Rental Rules: What Landlords Gain in 2026.
Wat ik het Franse echtpaar heb verteld
Koop het appartement dat u gelukkig zou maken, zelfs als het nooit een cent zou opleveren. Beschouw kortdurende verhuurinkomsten daarna als een manier om de kosten van bezit te compenseren, niet als een businessplan dat de hypotheek aflost.
De wind zit echt in hun rug. Frankrijk behoort inmiddels tot de belangrijkste nationaliteiten die zoeken naar vastgoed in de Algarve, en de directe bereikbaarheid blijft verbeteren: Faro heeft voor de zomer van 2026 meer dan 600.000 extra vliegtuigstoelen toegevoegd, wat zowel de vraag naar wederverkoop als de bezetting van vakantieverhuur nabij de stranden van Lagos aanwakkert. Als de woning klopt en de vergunning in orde is, is het inkomen echt. Het is alleen niet magisch.
Veelgestelde Vragen
Kan Airbnb-huurinkomen een pensioenappartement in de Algarve afbetalen?
Niet op zichzelf, niet tegen de prijzen van 2026. Mijn Algarve-verhuursimulator voorspelt ongeveer 3,1% netto, ruwweg 15.500 euro per jaar op een appartement met twee slaapkamers van 500.000 euro bij gemiddelde bezetting, wat lopende kosten en een deel van een hypotheek dekt, maar niet de aankoopprijs. Koop een woning die u sowieso zou willen bezitten, en beschouw het huurinkomen als een kostencompensatie.
Heb ik in 2026 een AL-vergunning nodig om mijn woning in de Algarve via Airbnb te verhuren?
Ja. Sinds 20 mei 2026 verplicht een EU-verordening Airbnb, Booking.com en Vrbo om uw Alojamento Local-vergunningsnummer te verifiëren en niet-vergunde woningen te verwijderen. Of een bepaald appartement vergund kan worden, hangt af van het gebouw en de gemeente, dus ik controleer altijd de AL-haalbaarheid voor het specifieke pand voordat we het over rendement hebben.
Hoeveel kan een woning met twee slaapkamers bij Lagos opleveren bij kortdurende verhuur?
Mijn verhuursimulator voorspelt ongeveer 26.000 euro bruto en 15.500 euro netto na belasting bij een gemiddelde bezetting van ongeveer 50%, met piektarieven van rond de 212 euro per nacht in juli en augustus. Het inkomen concentreert zich sterk tussen juni en september. Voer uw eigen prijs en bezetting in bij de simulator om uw realistische bandbreedte te zien.
Is het beter om een appartement in de Algarve kortdurend of langdurig te verhuren?
Kortdurende verhuur levert bruto meer op en houdt de woning beschikbaar voor uw eigen data, maar vereist een AL-vergunning en actief beheer. Langdurige verhuur vraagt minder inspanning en is stabieler, rond de 2,5 tot 3,5% netto, maar legt het appartement vast voor de duur van het huurcontract. Voor kopers die er met pensioen willen gaan, wint kortdurende verhuur meestal op flexibiliteit.
Betalen niet-ingezetenen extra belasting bij de aankoop van een verhuurwoning in Portugal?
Niet-ingezeten kopers betalen momenteel een vast IMT-tarief van 7,5%, wat neerkomt op 37.500 euro bij een aankoop van 500.000 euro, vóór notaris- en juridische kosten. Neem dit vanaf het begin mee in uw terugverdienberekening.
Denkt u aan een appartement in Lagos dat zowel als pensioenwoning als vakantieverhuur werkt? Vertel mij wat u zoekt en ik vind woningen waar de AL-vergunning daadwerkelijk klopt. Begin hier uw zoektocht naar vastgoed in de Algarve.