Le gouvernement portugais, dirigé par le Premier ministre Luís Montenegro, a récemment approuvé un nouvel ensemble de mesures, surnommé « plan choc », pour répondre à la crise nationale du logement. Ces changements d’envergure visent à stimuler l’offre, à stabiliser le marché locatif et à améliorer l’accessibilité financière.
Si certaines mesures ont été largement saluées, d’autres, en particulier celles qui touchent les acheteurs non résidents et les nouveaux plafonds de loyer, ont suscité un vif débat dans le secteur immobilier. En tant que spécialistes du marché immobilier de Lagos et de l’Algarve occidental, nous avons examiné les principales propositions et leur impact potentiel sur notre belle région.
Les mesures saluées : encourager la construction et les bailleurs
Deux incitations principales, destinées à accroître l’offre de logements, ont reçu un accueil très favorable de la part des promoteurs et des constructeurs :
- TVA réduite pour la construction : le gouvernement abaisse le taux de la TVA (taxe sur la valeur ajoutée) de 23 % à 6 % pour la construction de logements destinés à la vente jusqu’à 648 000 €, ainsi que pour les biens locatifs dont le loyer est plafonné à 2 300 € par mois. Ce taux réduit s’appliquera jusqu’en 2029. Il s’agit d’une mesure réclamée de longue date, qui pourrait contribuer à réduire les coûts de construction et à encourager de nouveaux projets en Algarve.
- Allègement fiscal pour les loyers : pour inciter les propriétaires à mettre davantage de logements sur le marché de la location longue durée, le taux d’IRS applicable aux revenus locatifs passera de 25 % à 10 % pour les baux d’au moins trois ans, à condition que le loyer ne dépasse pas le nouveau plafond « modéré » de 2 300 €. S’y ajoute une exonération de l’AIMI (impôt municipal complémentaire sur l’immobilier) pour ces biens locatifs.
Ces mesures constituent des avancées positives qui pourraient encourager davantage de biens de la région de Lagos à rejoindre le marché de la location longue durée, ce qui est essentiel pour les résidents locaux. Le gouvernement est depuis allé considérablement plus loin, et j’ai détaillé le paquet de mesures de 2026 dans Portugal’s New Rental Rules: What Landlords Gain in 2026.
La controverse : le plafond du « loyer modéré » et la surtaxe d’IMT
Toutes les mesures n’ont pas été accueillies à bras ouverts. Le nouveau plan introduit deux changements très débattus :
1. Le nouveau plafond du « loyer modéré »
La notion de « loyer abordable » est remplacée par celle de « Renda Moderada » (loyer modéré), avec une limite mensuelle nationale fixée à 2 300 €.
- Les critiques : les détracteurs, dont les associations de locataires, estiment qu’un plafond national de 2 300 € est trop élevé et déconnecté du salaire moyen portugais, au risque de tirer les loyers vers ce nouveau plafond plutôt que de les stabiliser. Le gouvernement soutient pour sa part que cette limite est nécessaire pour inclure les familles de la classe moyenne dans les zones où la vie est chère, comme Lisbonne et Porto, et pour garantir une portée géographique suffisante.
- L’impact sur l’Algarve : dans l’Algarve occidental, où les loyers peuvent être élevés, en particulier en haute saison, il reste à voir comment ce plafond influencera les prix et la disponibilité sur le marché de la location longue durée.
2. Hausse de l’IMT pour les acheteurs non résidents
Le changement le plus important pour notre clientèle internationale est la hausse prévue de l’IMT (impôt municipal sur les mutations immobilières) pour les acheteurs non résidents (hors émigrés portugais).
- La justification : cette mesure vise à freiner la demande des acheteurs étrangers, qui achètent souvent des biens à des prix nettement supérieurs à la moyenne locale, afin de réduire la pression sur le marché du logement national.
- Les inquiétudes du secteur : les associations immobilières ont vivement critiqué cette décision, avertissant qu’elle envoie un signal négatif à l’égard de l’investissement étranger, pourtant vital pour l’économie et qui s’est historiquement concentré sur des biens haut de gamme ne concurrençant pas directement le logement local abordable.
- Le point de vue de Lagos : si Lagos et l’Algarve occidental sont des destinations internationales très recherchées, la majorité des biens achetés par des non-résidents sont des maisons haut de gamme, et non les biens à prix plus modéré dont les familles locales ont besoin. Nous sommes convaincus que l’investissement étranger est un pilier essentiel de la prospérité de notre région, et nous espérons que la mise en oeuvre finale de cet impôt tiendra compte de la contribution économique plus large de notre clientèle internationale.
Simplification des licences et allègement des plus-values
Deux autres mesures importantes méritent d’être mentionnées :
- Simplification des licences : les projets visant à réduire les obstacles bureaucratiques et à raccourcir les délais d’obtention des permis de construire ont été unanimement salués, car ils permettront d’accélérer les projets et de mettre rapidement de nouveaux logements sur le marché.
- Réinvestissement des plus-values : les propriétaires qui vendent un bien seront exonérés de l’impôt sur les plus-values (Mais-Valias) s’ils réinvestissent la totalité du produit de la vente dans un autre bien destiné à la location à « loyer modéré ».
Notre point de vue
Le nouveau « plan choc » témoigne d’une volonté claire du gouvernement portugais de s’attaquer à la crise du logement en misant sur l’augmentation de l’offre et sur des incitations.
Pour nos clients de Lagos et de l’Algarve occidental, l’allègement fiscal en faveur de la construction et des bailleurs est une avancée positive. En revanche, la hausse proposée de l’IMT pour les non-résidents est un point que nous suivrons de près au fil de son parcours législatif.
Chez Sunny Steve Real Estate, nous nous engageons à fournir les meilleurs conseils et à veiller à ce que nos clients, résidents comme non-résidents, soient pleinement informés de toutes les évolutions juridiques et fiscales touchant l’achat et la vente de biens immobiliers dans cette magnifique région du Portugal.
