Bienvenue au cœur de l’Algarve occidental, où le soleil brille et où le marché immobilier continue d’évoluer. Chez Sunny Steve Real Estate, notre priorité est de garantir à nos clients, qu’il s’agisse d’investisseurs aguerris ou d’acheteurs primo-accédants, une information complète sur les dernières évolutions juridiques et fiscales.
La proposition de Budget de l’État pour 2026 (OE2026), présentée au Parlement en octobre 2025, reconnaît la crise nationale du logement et introduit des mesures importantes pour stimuler l’offre, en particulier dans le secteur locatif. Si ces mesures n’ont pas encore force de loi, leur impact prévisible sur le marché immobilier de Lagos et de l’Algarve occidental est clair.
🔑 Principaux impacts pour les acheteurs : l’évolution du coût d’acquisition
L’OE2026 introduit des ajustements ciblés de l’impôt municipal sur les transmissions onéreuses d’immeubles (IMT), l’impôt payé par l’acheteur lors de l’acquisition. Ces changements créent une séparation nette dans les coûts d’acquisition.
1. Un coût accru pour les acheteurs non-résidents
La proposition dont on parle le plus est la hausse de l’IMT pour les acheteurs non-résidents (à l’exclusion des émigrés portugais).
- L’objectif : cette mesure vise à freiner la demande spéculative, notamment dans les zones sous forte pression comme la côte de l’Algarve, et à ralentir l’inflation des prix de l’immobilier.
- L’impact : pour les acheteurs internationaux qui achètent une résidence secondaire ou un bien d’investissement, le coût d’acquisition initial augmentera. Les taux exacts de la majoration restent à confirmer, mais cette politique marque une rupture avec le traitement fiscal universel appliqué jusqu’ici.
- Notre conseil : si vous êtes non-résident et envisagez un achat, il est indispensable de consulter dès maintenant un conseiller fiscal afin de mesurer l’effet potentiel sur votre investissement total. Nous vous recommandons d’agir de manière stratégique avant le vote de la loi définitive en novembre.
2. Un allègement pour les jeunes acheteurs et les acheteurs nationaux (extension de l’IMT Jovem)
À l’inverse des changements visant les non-résidents, le gouvernement facilite l’accès au marché pour les jeunes résidents permanents.
- Le changement : le dispositif IMT Jovem pour les premières résidences principales est mis à jour, avec un relèvement du seuil d’exonération fiscale à environ 330 500 €. La tranche maximale ouvrant droit à une exonération totale de l’IMT et de l’impôt du timbre (IS) a été relevée, ce qui reflète la récente hausse des prix des logements.
- L’impact : cette mesure devrait alimenter la demande pour les biens plus petits, d’entrée de gamme, dans le segment bas à moyen du marché : appartements et maisons de ville à Lagos et dans les localités voisines comme Luz, Alvor et Odiáxere.
💰 Principaux impacts pour les vendeurs et les propriétaires : encourager la location longue durée
Le budget introduit des incitations fiscales attractives afin de faire passer des biens du tourisme de courte durée vers le parc locatif de longue durée à des « prix modérés ».
1. Exonération des plus-values en cas de réinvestissement
Il s’agit de l’une des incitations proposées les plus puissantes pour les propriétaires actuels :
- Le changement : les vendeurs qui réinvestissent le produit de la vente d’un bien dans d’autres biens destinés à la location à prix « modéré » bénéficieront d’une exonération de l’impôt sur les plus-values (IRS).
- L’opportunité : cela élargit considérablement l’exonération existante des plus-values, qui ne s’appliquait jusqu’ici qu’au réinvestissement dans une résidence principale. Pour les vendeurs souhaitant acquérir un bien d’investissement en Algarve, c’est une voie très attractive et fiscalement efficace pour restructurer leur patrimoine.
2. Une réduction radicale de l’impôt sur les revenus locatifs
Pour encourager davantage la location longue durée, l’impôt sur les revenus locatifs (IRS) est fortement abaissé pour les baux conformes :
- Le changement : le taux autonome d’IRS sur les revenus locatifs des contrats conclus à des « prix modérés » (jusqu’à 2 300 € par mois) devrait passer des 25 % actuels à seulement 10 %.
- L’impact : cette baisse massive de la charge fiscale modifie en profondeur l’économie de la location longue durée en Algarve, et peut la rendre bien plus rentable que l’Alojamento Local (AL) de courte durée dans certains cas. Les propriétaires et investisseurs dont les biens sont vacants ou loués à court terme et répondent au critère de « loyer modéré » devraient sans tarder modéliser leurs rendements avec ce nouveau taux d’imposition.
🗺️ Perspectives du marché pour Lagos et l’Algarve occidental
Ces changements législatifs vont créer un effet de poussée et d’attraction sur notre marché local :
- Concurrence dans le segment intermédiaire : l’extension de l’IMT Jovem, combinée à des taux hypothécaires favorables (dont la baisse devrait actuellement se poursuivre en 2026), va accroître la concurrence dans le segment intermédiaire du marché (de 200 000 € à 450 000 €), en particulier pour les appartements à Lagos et à Portimão.
- Le luxe et le haut de gamme restent solides : le segment du luxe, c’est-à-dire les villas haut de gamme avec vue sur l’océan dans des emplacements de choix comme Porto de Mós ou Praia da Luz, devrait rester robuste. Si les acheteurs non-résidents font face à un IMT plus élevé, l’attrait du mode de vie en Algarve et le fort potentiel de plus-value l’emportent encore, pour de nombreux clients internationaux, sur ce surcoût.
- Une révolution de la stratégie locative : l’impact le plus important concernera le marché locatif. Les propriétaires de petits biens (T1 et T2) pouvant prétendre à la qualification de « loyer modéré » disposent désormais d’une puissante incitation financière à opter pour la location longue durée, ce qui pourrait atténuer la crise de l’offre pour les résidents locaux.
Votre prochaine étape : se faire accompagner par des experts
Les mesures de l’OE2026 traduisent une orientation politique claire : soutenir les acheteurs locaux et le marché de la location longue durée. La difficulté réside dans la définition de notions comme les « prix modérés » et dans la compréhension de la version finale de la majoration de l’IMT.
Chez Sunny Steve, nous travaillons main dans la main avec les meilleurs conseillers fiscaux et experts juridiques de la région, afin que vous maîtrisiez chaque détail du droit immobilier portugais, y compris les subtilités des règles de l’IMT, de l’IMI (impôt municipal sur les immeubles) et de l’impôt sur les plus-values.
Que vous vendiez une villa, fassiez évoluer un bien en AL ou achetiez la maison de vos rêves en Algarve, notre équipe est prête à vous fournir les conseils les plus précis et les plus à jour.
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