De Portugese regering, onder leiding van premier Luís Montenegro, heeft onlangs een nieuw pakket maatregelen goedgekeurd, een zogenoemd ‘shockplan’, om de aanhoudende nationale woningcrisis aan te pakken. Deze ingrijpende wijzigingen beogen het aanbod te vergroten, de huurmarkt te stabiliseren en de betaalbaarheid te verbeteren.
Sommige maatregelen zijn breed toegejuicht, maar andere, met name die voor kopers die geen inwoner zijn en de nieuwe huurplafonds, hebben een levendig debat in de vastgoedsector uitgelokt. Als specialisten in de vastgoedmarkt van Lagos en de West-Algarve hebben wij de belangrijkste voorstellen en hun mogelijke gevolgen voor onze mooie regio onder de loep genomen.
Toegejuichte maatregelen: stimulansen voor nieuwbouw en verhuurders
Twee belangrijke stimulansen om het woningaanbod te vergroten zijn door ontwikkelaars en bouwers met grote instemming ontvangen:
- Verlaagde btw voor nieuwbouw: De regering verlaagt het btw-tarief (belasting over de toegevoegde waarde) van 23% naar 6% voor de bouw van woningen voor verkoop tot €648.000 en voor huurwoningen met een huur van maximaal €2.300 per maand. Dit verlaagde tarief blijft gelden tot 2029 en is een langgevraagde maatregel die de bouwkosten kan helpen verlagen en nieuwe projecten in de Algarve kan stimuleren.
- Belastingverlichting op verhuur: Om eigenaren ertoe aan te zetten meer woningen op de langetermijnhuurmarkt aan te bieden, wordt het IRS-tarief op huurinkomsten verlaagd van 25% naar 10% voor huurcontracten van minimaal drie jaar, mits de huur het nieuwe ‘gematigde’ plafond van €2.300 niet overschrijdt. Daarbij komt een vrijstelling van de AIMI (aanvullende gemeentelijke vastgoedbelasting) voor deze huurwoningen.
Deze maatregelen zijn positieve stappen die ertoe kunnen leiden dat meer woningen in de regio Lagos op de langetermijnhuurmarkt komen, wat voor de lokale bewoners van groot belang is. De regering is inmiddels aanzienlijk verder gegaan, en ik heb het pakket van 2026 uiteengezet in Portugal’s New Rental Rules: What Landlords Gain in 2026.
De controverse: het ‘gematigde huur’-plafond en de IMT-verhoging
Niet alle maatregelen zijn met open armen ontvangen. Het nieuwe plan voert twee sterk omstreden wijzigingen door:
1. Het nieuwe plafond voor ‘gematigde huur’
Het begrip ‘betaalbare huur’ wordt vervangen door ‘Renda Moderada’ (gematigde huur), met een landelijke maandelijkse limiet van €2.300.
- De kritiek: Critici, waaronder huurdersverenigingen, vinden een landelijk plafond van €2.300 te hoog en niet in verhouding tot het gemiddelde Portugese salaris, waardoor huren mogelijk richting dit nieuwe plafond worden opgedreven in plaats van gestabiliseerd. De regering stelt daarentegen dat deze limiet nodig is om ook middenklassegezinnen in dure gebieden zoals Lissabon en Porto te bereiken en een brede geografische dekking te waarborgen.
- Gevolgen voor de Algarve: Voor de West-Algarve, waar de huurprijzen vooral in het hoogseizoen hoog kunnen zijn, valt nog te bezien hoe dit plafond de prijzen en de beschikbaarheid op de langetermijnhuurmarkt zal beïnvloeden.
2. Hogere IMT voor kopers die geen inwoner zijn
De belangrijkste wijziging voor ons internationale cliënteel is de geplande verhoging van de IMT (gemeentelijke overdrachtsbelasting op vastgoed) voor kopers die geen inwoner zijn (met uitzondering van Portugese emigranten).
- De beweegreden: Deze maatregel moet de vraag van buitenlandse kopers afremmen, die vaak woningen kopen tegen prijzen die aanzienlijk boven het lokale gemiddelde liggen, en zo de druk op de binnenlandse woningmarkt verlichten.
- Zorgen in de sector: Vastgoedorganisaties hebben deze stap sterk bekritiseerd en waarschuwen dat zij een negatief signaal afgeeft over buitenlandse investeringen. Die zijn van vitaal belang voor de economie en richtten zich van oudsher op duurdere woningen die niet rechtstreeks concurreren met betaalbare lokale huisvesting.
- Het perspectief van Lagos: Lagos en de West-Algarve zijn zeer gewilde internationale bestemmingen, maar de meeste woningen die door niet-inwoners worden gekocht, zijn woningen in het hogere segment en niet de goedkopere woningen die lokale gezinnen nodig hebben. Wij zijn van mening dat buitenlandse investeringen een kernpijler van de welvaart in onze regio vormen, en wij hopen dat de uiteindelijke invoering van deze belasting rekening houdt met de bredere economische bijdrage van onze internationale cliënten.
Vereenvoudigde vergunningverlening en vrijstelling van vermogenswinstbelasting
Twee andere belangrijke maatregelen zijn:
- Vereenvoudiging van vergunningen: De plannen om bureaucratische obstakels weg te nemen en de termijnen voor bouwvergunningen te verkorten zijn unaniem geprezen als manier om de ontwikkeling te versnellen en snel nieuwe woningen op de markt te brengen.
- Herinvestering van vermogenswinst: Huiseigenaren die een woning verkopen, worden vrijgesteld van vermogenswinstbelasting (Mais-Valias) als zij de volledige verkoopopbrengst herinvesteren in een andere woning die wordt verhuurd tegen ‘gematigde huur’.
Ons standpunt
Het nieuwe ‘shockplan’ is een duidelijke poging van de Portugese regering om de woningcrisis aan te pakken door het aanbod te vergroten en stimulansen te bieden.
Voor onze cliënten in de regio Lagos en de West-Algarve is de belastingverlichting voor nieuwbouw en verhuurders een positieve stap. De voorgestelde verhoging van de IMT voor niet-inwoners is echter een punt dat wij nauwlettend zullen volgen terwijl het wetgevingsproces verder verloopt.
Bij Sunny Steve Real Estate blijven wij ons inzetten voor het best mogelijke advies, zodat onze cliënten, zowel inwoners als niet-inwoners, volledig op de hoogte zijn van alle juridische en fiscale wijzigingen die de aankoop en verkoop van vastgoed in dit prachtige deel van Portugal beïnvloeden.
