Un acheteur m’a demandé la semaine dernière si les prix continuaient de grimper à Lagos. La réponse honnête est plus intéressante que ne le laissent penser les gros titres : les prix augmentent toujours, et les chiffres nationaux sont légèrement trompeurs pour les acheteurs qui se concentrent sur notre région. Voici ce que montrent les données depuis le premier trimestre 2026, mises à jour au fil de la publication de nouveaux chiffres.
Dernière mise à jour, septembre 2026 : la tendance ne s’est pas seulement maintenue, elle s’est accélérée. Les données de valorisation bancaire de l’INE pour juillet 2026 placent l’Algarve à 3 010 € le mètre carré, en hausse de 16,5 % sur un an pour les appartements et supérieur de 32,6 % à la médiane nationale de 2 240 €. Seul le Grand Lisbonne affiche un niveau plus élevé, à 3 469 €. Consultez le détail complet de juillet 2026 pour en savoir plus.
Le titre à retenir : le Portugal bat un record, mais Lagos progresse plus lentement
L’indice national des prix des logements au Portugal a atteint un sommet historique dans les dernières données officielles, avec des prix en hausse de 18,9 % sur un an au quatrième trimestre 2025. Sur l’ensemble de 2025, la hausse s’établit à +17,6 %. C’est ce chiffre qui a fait la une.
Si l’on zoome sur l’Algarve, le tableau est plus nuancé. Les chiffres régionaux de l’INE pour le troisième trimestre 2025 situaient l’Algarve à 3 203 euros le mètre carré, en hausse de 16,6 % sur un an.
Curieux de savoir ce que cela signifie pour votre propre bien ? Obtenez une estimation instantanée, fondée sur les données, de la valeur de votre propriété en Algarve avec l’outil d’estimation SunnySteve.
Soit environ la moitié du rythme national. Cela compte : les acheteurs qui portent le record du Portugal se concentrent dans les zones métropolitaines de Lisbonne et de Porto, pas dans les villas et maisons de ville de l’Algarve occidental. Les clients qui lisent ces 18,9 % et en déduisent que l’Algarve s’envole se fondent déjà sur le mauvais chiffre.
Ce que les gros titres se trompent sur les acheteurs étrangers
Voici ce que je me retrouve à expliquer presque à chaque appel client ce mois-ci : les achats de logements par des non-résidents au Portugal ont reculé de 13,3 % en 2025, soit une troisième baisse annuelle consécutive, pour atteindre 8 471 logements. Le volume des transactions d’acheteurs étrangers est en réalité inférieur à celui d’il y a trois ans.
Mais l’Algarve absorbe désormais 42,4 % de la valeur totale des investissements de non-résidents, soit plus que le Grand Lisbonne (22,2 %) et le Nord (12,1 %) réunis. Les acheteurs britanniques et américains dominent la part des recherches à l’échelle nationale.
En clair : moins de transactions, des montants plus élevés, concentrés dans notre région. Le récit « tout le monde se précipite » est le mauvais modèle mental. Le bon est : « les acheteurs encore présents sur le marché sont sérieux, ils savent où ils veulent être, et c’est ici ». C’est pourquoi les biens de l’Algarve occidental correctement positionnés en prix se vendent encore en quelques semaines, et non en quelques mois, même si le volume national de transactions se refroidit. Si vous faites partie de ces acheteurs, mon guide sur l’achat d’un bien à Lagos en tant qu’étranger détaille la procédure 2026, les coûts et les démarches administratives.
Au premier trimestre, les devises ont plus bougé que les prix
Pour beaucoup de mes clients, le principal sujet du premier trimestre n’était pas du tout les prix : c’était l’euro.
La livre sterling est restée à peu près stable face à l’euro (GBP/EUR autour de 1,1486) : les acheteurs britanniques n’ont donc bénéficié ni d’un vent favorable ni d’un vent contraire. L’euro face au dollar américain a connu une tout autre évolution : un mouvement de 2,7 % en une seule semaine en avril, la plus forte variation hebdomadaire en un an. Sur un budget d’acheteur américain de 1 million de dollars, ce seul mouvement a fait disparaître environ 23 000 euros de pouvoir d’achat, sans que le prix d’aucun bien ne change.
L’Euribor est resté stable tout au long du trimestre. La prochaine décision de taux de la BCE tombe le 30 avril et constitue le catalyseur le plus probable d’un nouveau mouvement des devises.
Ma règle empirique pour le deuxième trimestre : si vous êtes un acheteur américain avec une offre en cours, demandez à votre courtier d’actualiser votre cotation en euros avant de signer quoi que ce soit. Si vous êtes britannique, la devise ne vous pousse ni ne vous freine : décidez en fonction du bien, pas du taux.
Changements réglementaires au premier trimestre (et autour)
Deux nouvelles méritent une place dans toute conversation avec un acheteur en ce moment.
La nouvelle loi sur la nationalité a été adoptée par le Parlement le 1er avril 2026 et fait passer de 5 à 10 ans le délai entre la résidence et la citoyenneté. Elle n’est pas encore en vigueur, car elle doit encore être promulguée par le président, mais si vous êtes sur une voie Golden Visa ou D7 et hésitez encore sur le calendrier, le compteur pourrait bientôt se mettre à tourner sur 10 ans au lieu de 5.
Par ailleurs, l’application de la réglementation européenne sur les locations de courte durée entre en vigueur le 20 mai. Si votre achat en Algarve est motivé par le rendement locatif, ce qui est le cas pour une part croissante de mes acheteurs néerlandais et irlandais, cela modifiera le coût de la mise en conformité et la visibilité sur les plateformes, en particulier pour les biens de Lagos destinés à générer des revenus locatifs.
Pour les clients Golden Visa et D7 en particulier, le changement de la loi sur la nationalité est la discussion que j’ai cette semaine.
Alors, les prix continuent-ils de grimper ?
Oui au niveau national. Oui à Lagos, mais à environ la moitié du rythme national. Non pas parce que la demande étrangère en Algarve explose au premier trimestre (le nombre de transactions est en réalité en baisse), mais parce que l’offre en Algarve occidental est structurellement limitée et que la demande étrangère restante se concentre ici.
La thèse que je retire de mes conversations clients ce trimestre : « attendons que 2026 s’assouplisse ». Avec +17,6 % sur l’ensemble de 2025 et des devises qui n’ont offert de remise à personne au premier trimestre, cette thèse est intenable. Les vendeurs le savent, et ils ne vont pas céder.
La stratégie que j’applique à la place : de la discipline sur le prix de l’offre, et non la chasse aux rabais. Connaissez le plafond pour votre type de bien et votre ville. Offrez avec assurance en dessous de ce plafond. Renoncez sans état d’âme aux biens trop chers, qui, sur un marché où l’offre est limitée, reviendront sur le marché à un prix réduit plus souvent qu’on ne le pense.
Où en était le marché à chaque trimestre
Premier trimestre 2026 (l’analyse initiale ci-dessus) : indice national du Portugal en hausse de 18,9 % sur un an, l’Algarve progressant à environ la moitié de ce rythme. Mise à jour de septembre 2026 : l’Algarve a atteint 3 010 € le mètre carré dans les chiffres de juillet 2026 de l’INE, en hausse de 16,5 % sur un an, sans aucun signe de la correction qu’attendaient certains acheteurs. Consultez le détail complet de juillet 2026 mentionné plus haut pour les données mensuelles les plus récentes.
