Ein Käufer fragte mich letzte Woche, ob die Preise in Lagos weiter steigen. Die ehrliche Antwort ist interessanter, als es die Schlagzeilen vermuten lassen. Hier ist also, was das erste Quartal 2026 tatsächlich vor Ort in der Westalgarve gezeigt hat, und wo die nationalen Zahlen meiner Ansicht nach für Käufer, die sich auf unsere Region konzentrieren, leicht irreführend sind.
Aktualisierung, August 2026: Der Trend hat sich bestätigt. Sehen Sie die neuesten INE-Bankbewertungsdaten für den aktuellen Stand.
Die Schlagzeile: Portugal erreicht einen Rekord, aber Lagos entwickelt sich moderater
Der nationale Hauspreisindex Portugals erreichte in den jüngsten offiziellen Daten einen Allzeitrekord, wobei die Preise im vierten Quartal 2025 um 18,9 % gegenüber dem Vorjahr stiegen. Das Gesamtjahr 2025 schloss mit +17,6 % ab. Das ist die Zahl, die in den Medien für Aufsehen sorgte.
Betrachtet man die Algarve genauer, ist das Bild moderater. Die regionalen Zahlen des INE für das dritte Quartal 2025 zeigten für die Algarve 3.203 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 16,6 % gegenüber dem Vorjahr. Zoomt man noch weiter, allein auf Lagos, zeigt die Aktualisierung vom März 2026 4.449 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 8,8 % gegenüber dem Vorjahr.
Etwa die Hälfte des nationalen Tempos. Das ist wichtig, denn die Käufer, die den nationalen Rekord Portugals antreiben, konzentrieren sich auf die Metropolregionen Lissabon und Porto, nicht auf Villen und Reihenhäuser in der Westalgarve. Kunden, die diese 18,9 %-Schlagzeilen lesen und annehmen, die Algarve entwickle sich ebenso rasant, orientieren sich bereits an der falschen Zahl.
Die Geschichte der ausländischen Käufer, die die meisten Schlagzeilen falsch darstellen
Hier ist der Teil, den ich diesen Monat fast in jedem Kundengespräch erklären musste: Immobilienkäufe durch Nicht-Ansässige in Portugal sind 2025 um 13,3 % gesunken, der dritte Rückgang in Folge, auf 8.471 Immobilien. Das Transaktionsvolumen ausländischer Käufer liegt heute tatsächlich niedriger als vor drei Jahren.
Doch die Algarve vereint mittlerweile 42,4 % des gesamten Investitionsvolumens von Nicht-Ansässigen auf sich, mehr als Groß-Lissabon (22,2 %) und der Norden (12,1 %) zusammen. Britische und amerikanische Käufer führen den nationalen Nachfrageanteil an.
Übersetzt heißt das: weniger Abschlüsse, größere Beträge, konzentriert auf unsere Region. Die Erzählung “alle strömen herbei” ist das falsche Denkmodell. Das richtige lautet: “die Käufer, die noch im Markt sind, sind ernsthaft, sie wissen, wo sie sein wollen, und das ist hier.” Deshalb verkaufen sich fair bepreiste Objekte in der Westalgarve weiterhin innerhalb von Wochen statt Monaten, selbst wenn das nationale Transaktionsvolumen abkühlt.
Die Währung bewegte sich im ersten Quartal stärker als die Preise
Für viele meiner Kunden war die größere Geschichte des ersten Quartals gar nicht der Preis, sondern der Euro.
Das Pfund blieb gegenüber dem Euro weitgehend stabil (GBP/EUR bei rund 1,1486), sodass britische Käufer weder Rücken- noch Gegenwind hatten. Beim Euro gegenüber dem US-Dollar sah es anders aus: eine Bewegung von 2,7 % innerhalb einer einzigen Woche im April, die größte Wochenschwankung seit einem Jahr. Bei einem Budget von 1 Million US-Dollar hat diese Bewegung allein rund 23.000 Euro an Kaufkraft vernichtet, ohne dass sich der Preis eines einzigen Hauses geändert hätte.
Der Euribor blieb im Laufe des Quartals stabil. Die nächste Zinsentscheidung der EZB fällt am 30. April und ist der wahrscheinlichste Auslöser für eine erneute Währungsbewegung.
Meine Faustregel für das zweite Quartal: Wenn Sie als amerikanischer Käufer ein laufendes Angebot haben, lassen Sie sich von Ihrem Broker vor der Unterschrift eine aktuelle Euro-Notierung geben. Wenn Sie britisch sind, wirkt die Währung weder für noch gegen Sie, treffen Sie die Entscheidung auf Basis der Immobilie, nicht des Wechselkurses.
Regulatorische Änderungen im (und rund um das) erste Quartal
Zwei Meldungen verdienen derzeit in jedem Kundengespräch Platz.
Das neue Staatsangehörigkeitsgesetz wurde am 1. April 2026 vom Parlament verabschiedet und verlängert den Weg von der Aufenthaltsgenehmigung zur Staatsbürgerschaft von 5 auf 10 Jahre. Es ist noch nicht in Kraft, es bedarf noch der Verkündung durch den Präsidenten, aber wenn Sie sich auf dem Weg zu einem Golden Visa oder D7 befinden und die Frage des Zeitpunkts noch abwägen, könnte die Uhr bald 10 Jahre statt 5 Jahre zu laufen beginnen.
Zusätzlich tritt am 20. Mai die EU-Regelung zur Kurzzeitvermietung in Kraft. Wenn Ihr Kauf in der Algarve auf Mieteinnahmen ausgerichtet ist, und das gilt für einen wachsenden Anteil meiner niederländischen und irischen Kunden, wird sich dadurch der Compliance-Aufwand und die Sichtbarkeit auf den Plattformen ändern, insbesondere für Immobilien in Lagos, die für Mieteinnahmen vorgesehen sind.
Für Golden-Visa- und D7-Kunden im Besonderen ist die Änderung des Staatsangehörigkeitsgesetzes das Gespräch, das ich diese Woche führe.
Steigen die Preise also weiter?
Ja, auf nationaler Ebene. Ja, in Lagos, aber in etwa der Hälfte des nationalen Tempos. Nicht weil die ausländische Nachfrage in der Algarve im ersten Quartal explodiert, die Transaktionszahlen sinken tatsächlich, sondern weil das Angebot in der Westalgarve strukturell knapp ist und sich die verbleibende ausländische Nachfrage hier konzentriert.
Die These, die ich diesem Quartal aus Kundengesprächen verabschiede: “Warten wir ab, bis sich 2026 abkühlt.” Bei einem Gesamtjahr 2025 von +17,6 % und einer Währung, die im ersten Quartal niemandem einen Rabatt gewährt, ist diese These nicht haltbar. Die Verkäufer wissen das und werden nicht nachgeben.
Die Strategie, die ich stattdessen verfolge: Preisdisziplin auf der Gebotsseite statt Schnäppchenjagd. Kennen Sie die Obergrenze für Ihren Immobilientyp und Ihre Ortschaft. Bieten Sie selbstbewusst innerhalb dieser Grenze. Lassen Sie überteuerte Objekte konsequent ziehen, denn in einem Markt mit knappem Angebot kommen diese häufiger reduziert zurück auf den Markt, als man denkt.
Weiterlesen
- Vereinbaren Sie ein kostenloses 30-minütiges Gespräch mit Steve.
- Erhalten Sie eine kostenlose Immobilienbewertung innerhalb von 48 Stunden.
- Schätzen Sie Ihre Mieteinnahmen mit dem kostenlosen Rechner.
- Die neuesten Marktdaten und Analysen für die Algarve.
- Kostenlose Ratgeber für Käufer, Verkäufer, Steuern und Visa in Portugal.
